湘潭市房地产业经过几年的发展后，走势基本成熟。自去年以来，尽管国家加大了对投资规模过快增长的调控力度，特别是各种规范房地产市场政策的出台，对房价的不断攀升起到了一定的遏制作用，但由于其作用的时间尚短，其影响的力度有限，房价目前仍呈上涨态势，但上涨的幅度较前几年有所回落，房价开始稳中有升。从一季度湘潭市房地产市场运行情况来看，投资竣工增长速度和销售增长速度基本是合拍的，房地产市场保持健康发展。

    一、一季度湘潭房地产市场运行特点

    1、房屋开发、销售与价格均呈递增态势。调查显示，湘潭房地产开发投资继续增长，一季度全市房地产开发累计完成投资48259万元，比上年同期增长47.4%。全市一季度销售各类商品房23.73万平方米，比上年同期增长180%；实现销售额39007万元，比上年同期增长280%。房屋销售均价为1494.3元/平方米，同比上涨3.2%，环比上涨1.4%，涨幅有所回落。其中：商品房均价为1718.5元/平方米，同比上涨2.9%，环比上涨1.1%。预计今后一段时期里，房地产价格仍将缓步上涨。

    2、楼盘开发趋向高档化。从目前整个楼盘开发看，市场主流楼盘日趋高档化，象金侨集团，阳光房地产公司, 高新地产公司以及城郊房地产公司开发的别墅、复式楼、跃式楼层出不穷，房屋建筑面积也规格不一，目前120平方米/套以上的房屋已成为市场主流，每套100平方米以下的商品房数量还是不足。

    3、二手房交易不断升温。在新房交易活跃的同时，湘潭市二手房交易市场不断升温，其交易价格也水涨船高，均价达到976.5元/平方米，同比上涨3.7%。

    4、土地交易价格持续上涨。调查显示，一季度湘潭市土地交易价格同比上涨8.3%。其中，居住用地价格为40.8万元/亩，同比上涨5.8%；而商业、旅游、娱乐用地价格为17.8万元/亩，同比上涨3.6%。当前土地已经成为房地产开发成本重要构成因素。

    二、影响我市房地产市场的因素简析

    首先，从经济发展水平和城市居民的收入状况来看，经济高速增长、城市化进程加快、人口持续增长、家庭规模小型化等，经济社会发展背景与特点对房价水平的影响显得格外明显。

    随着人民收入水平的不断提高，政府对旧城改造和城市基础设施建设力度的进一步加大，行政中心的东移，公务员小区的逐步兴建，城市人口的增长，湘潭市购房群体逐步扩大，同时对于居住环境的质量提出更高要求，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，从而形成一种成本推动力。这些有效需求带动了房地产业的开发，价格呈现不断上涨趋势。

    随着国家宏观调控政策的深入，房地产企业土地审批难度加大，地价上涨，湘潭市部分房地产企业如城郊房地产公司开发的霞光西路住宅区和政府周边的湖湘家园，金侨集团开发的金侨世纪城，高新地产公司开发的湖湘名都和城市建设开发总公司开发的芙蓉西路3号楼的销售价格同比上涨幅度较大。

    随着居民消费水平的提升，对自身居住环境日益讲究，消费者对小区环境、配套设施的要求越来越高，同时，对商品房的质量要求也相应提高，从而导致开发商对中高档楼盘开发的力度加大，低价位楼盘，特别是经济适用房所占比重大幅下降。

    其次，土地费用占房价权重越来越大。由于城市化进程步伐的加快，土地市场管理的规范化，土地审批难度增大，从而直接导致土地价格不断攀升。随着城市规模的不断扩张，土地资源显得更加珍贵，其价格必定上涨，再加上我市经济的高速发展，生产资料价格持续走高，开发商成本不断增加，最终反映在房价上涨上。

    其三，随着国家政策及相关配套措施的相继落实，湘潭市二手房市场进一步升温。在宏观调控政策执行的磨合期过后，购房者的观望心态将逐步打消，湘潭市城市建成区规模近几年将不断扩张，城市人口也相继增加。目前，城市二区人口正保持每年新增1万人口的增速，他们对住房的需求仍然很大，随着人民生活水平的不断提高，不同收入群体的城镇居民对住房也有着不同的追求，加之城市中心东移，公务员小区的初步建成，其原有住房必然有相当一部分流入二手房市场，从而使湘潭市二手房市场日趋活跃。

    三、解决湘潭市房价上涨的对策与建议

    房地产市场的繁荣与否虽是一个经济问题，它主要依赖宏观经济政策来予以调整和管理。但同时也要看到，住房供应结构不合理，适合中低收入家庭需求的中低价位、中小套型普通商品住房不足，将在一定程度上引发社会矛盾。面对目前湘潭市的房地产市场，不妨参考以下措施，以确保其健康有序的发展。

    1、加强经济运行分析监测和引导，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

    2、扩大土地供应。众所周知，城市商品房建设用地只能由政府供应，并由政府审批，所以在抑制房价快速上涨的时候，政府也有能力、并有必要使用这一政策手段。虽然随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定控制，但是，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显。其中一个重要原因就是，政府释放出的是收紧土地供应的信号，这恰恰会在市场上制造房价将上涨的预期，促使人们追涨。所以面对目前房价不断上涨局面，政府应当适当增加普通商品住房和经济适用房的土地供应；同时要抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。

    3、政府也可以有针对性的出台一些调控政策。比如，配合有关部门进一步清理住房消费中的不合理规定，完善房屋权属登记规则，整顿和规范房地产市场秩序，严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，完善商品住房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度，严肃查处内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。继续合理控制城镇房屋拆迁规模。严格实施《城市房屋拆迁工作规程》，落实各项拆迁管理制度，规范拆迁行为。进一步合理引导住房建设和消费。完善住房保障制度，改善城乡居民的住房条件，解决关系群众切身利益的价格问题，强化房地产价格管理。建议：①改善征地、协议出让土地最低价等土地价格管理工作；②规范住房销售、房地产中介与物业收费行为；③规范经济适用房价格和廉租住房租金；④探索开展住房成本调查工作的有效途径，努力稳定住房价格。

    四、后期走势预测

    随着长株潭一体化的进程加快和湘潭市积极实施“东进”战略，加上大力开发河东地区，行政中心的东移，必将使河东成为未来几年地产开发密集区，在房价上也必然会有所反映。加之湘潭市城市人口的增长，经济实力的不断提升，人们对不同档次，不同价位的住房的需求日益增强，以及从湘潭市目前房价比周边地区相对较低的状况来看，湘潭市房地产价格在未来一定时间仍将保持稳中有升的态势。

[湘潭市统计局毛梦阳 供稿]