一、引言

　　近年来，我国各地房价“涨声不息”。尤其是2009年下半年，房价受国际金融风暴影响急跌后强势急促上涨，带来的产业、金融、民生问题备受各界关注。为了遏制房价过快上涨，一段时间以来，国家连续出台楼市调控政策，针对性之强、力度之大，前所未有。4月14日,国务院常务会议出台了4项楼市新政,紧接着《国十条》等调控政策相继出笼。受房市新政的影响，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交量大幅下降，价格在短期企稳后已有所松动；二、三线城市成交量萎缩但价格相对抗跌，部分楼盘还小幅上涨，更多的房产商与购房者仍在观望。

　　2005年之前，湘潭房价走势一直较为平稳，价格在1000元/平方米以下运行。从2005年下半年开始，房价也逐步攀升，从1200元、1500元涨到目前的2600多元。

　　二、现状扫描

　　1－5月，全市完成房地产开发投资14.5亿元，同比增长18.3%。其中，商品住宅完成投资13亿元，增长28.5%，占房地产开发投资比重为92%。房屋施工面积、新开工面积和竣工面积均呈较快增长。1－5月，全市房地产开发企业房屋施工面积684.8万平方米，同比增长104.9%；房屋新开工面积142.85万平方米，增长173.7%；房屋竣工面积55.15万平方米，增长41.2%。其中，住宅竣工面积47.04 万平方米，增长62.4%。但这几项数据的快速增长主要是去年项目集中开发的翘尾因素导致。房产新政出台后，银行放贷政策控紧，开发商拿地已变得谨慎，消费者观望气氛变浓，房地产开发投资增幅出现回落。

　　1、房地产企业土地购置面积增加，开发面积明显下滑。1－5月，全市房地产开发企业完成土地购置面积34.12万平方米，同比增长23.9%；完成土地开发面积3万平方米，同比下降79.7%。

　　2、商品房销售较旺，但受抑势头体现。1－5月，全市商品房销售面积58.74万平方米，同比增长62.1%。其中，商品住宅销售面积52.98万平方米，增长53.9%。商品房销售额15.5亿元，增长121.3%，其中商品房住宅销售额13.3亿元，增长109.2%。数据显示，今年一季度湘潭市商品房销售情况保持稳定，市场库存消化加快，各项数据虽与上年四季度相比略有下降，但同比仍有较大增幅。自去年四季度以来，商品房市场持续热销，已经透支了部分市场需求，加之一季度为传统销售淡季，国家调控政策又相继出台，使得市场成交量的上扬趋势有所抑制，这一状况在4、5月份的成交数据上更是体现明显。但是仍有一部分购房者受到“买涨不买跌”心理的影响，房价上涨预期加深，选择入市购房，在一定程度上提升了交易市场的活跃度。

　　在销售价格上，商品房屋销售均价前三月大幅攀升，后两月已保持平稳。1－5月，全市商品房均价为2636元/平方米，较上年同期增加705元，增长36.5%。其中，商品住宅房均价2519元/平方米，同比增加666元，增长35.9%。

　　——分区域来看，城区商品房价格增加更多，但幅度慢于县市。其中岳塘区商品房均价为3040元/平方米，商品住宅均价为2959元/平方米，同比分别上涨807元和763元，区内的东方名苑楼盘为目前市内最贵楼盘，均价达3600元/平方米；雨湖区商品住房均价为2611元/平方米；而县市住宅多在1600-2200元之间，较上年同期上涨35%左右。

　　——分层数来看，多层商品住房均价为2412元/平方米，高层商品住房均价为2943元/平方米。

　　——分套型来看，≤90㎡的销售均价为2783元/平方米，90—144㎡的均价为2865元/平方米，≥144㎡的均价为2947元/平方米。

　　前三月，商品房成交均价在良好销售预期的带动下，继续保持上升趋势，但新政后，房价已趋平稳，只有城区个别楼盘因地段好，品质过硬而略有提价。

　　3、空置商品房面积也呈增长。1－5月全市空置商品房面积9.36万平方米，同比增长15.5%。其中空置住宅6.12万平方米，增长48.8%。空置房屋面积增加主要是因为一季度房屋竣工面积大幅增加所致。

　　4、房地产开发企业资金来源仍相对宽松。1－5月，房地产开发企业共有资金来源19.43亿元，同比增长41.2%。本年资金来源17.56亿元，增长45.6%。其中，国内贷款3.64亿元，增长21%；企业自筹资金4.13亿元，下降7.3%；其他资金9.79亿元，增长112.7%。在其他资金中，定金及预收款8.16亿元，增长211%；个人按揭贷款1.38亿元，下降12.2%。

　　三、新政反应

　　湘潭作为长株潭城市群的重要城市，近年来经济发展进程加快，已成为湖南经济增长核心城市中的一员。“两型社会”综合配套改革试验区的获批，更给湘潭的房地产发展带来前所未有的机遇，投资热潮的掀起带来了地价、房价的不断攀升。历年来，湘潭房价走势较为平稳，虽然临近省会长沙，但房价一直只有其一半左右。2009年，长沙商品房均价逼近5000元/平方米，湘潭价格则在2500元左右，比株洲也低了近一千元。房产新政尤其是“国十条”出台后，国内主要一线城市成交萎缩，价格稳中有降。湘潭在这轮宏观调控政策作用下，价格的增长势头得到缓解，成交急剧萎缩。

　　1、房贷政策再次严控，房产信贷资金收拢。房价的连续上涨，原因有很多。城镇化加快带来的新增城市人口产生的刚性需求、人民币升值预期、城市基础设施建设引发的住房结构升级，更直接的原因是充裕市场的流动性资金，尤其银行的房产信贷资金的入市。政策面上，在2008年金融风暴对房价带来较大冲击后，当年底，省内出台18条房产新政，对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1%；用住房公积金贷款，首付最低可为20%，贷款最高金额可达40万元，贷款最长期限可延至30年，下调个人住房公积金贷款利率；用商业银行贷款，贷款利率下限可为基准利率的0.7倍，最低首付可为20%等等。这些政策的出台，不仅止住了房地产价格的下滑态势，而且促使房产价格迅速反弹，且不断攀升。在房价高企已影响到产业发展、民生稳定的形势下，2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共出台了十一条政策，内容包括明确二套房贷首付不得低于40%。6月4日，住建部、人民银行、银监委再次发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。目前，湘潭市房产信贷资金已紧急收拢，严控开发商贷款规模及个人贷款资金，同时对已贷出项目跟踪监督，防范房产信贷资金坏帐的出现。

　　2、开发商谨慎拿地，新开工面积有所减少，销量下降明显。前五月，湘潭市房产开发公司共完成土地开发面积3万平方米，同比下降79.7%，这一数据在后两个月下降更为明显。从我们所调查的几家房产开发企业情况看，晨辉公司5月当月销售12套，比前三月单月销量减少6套左右；鸿源房产1-3月销售78套，4月销20套，5月仅销12套；电机置业依科铂宫项目前5月共销13套，但近2月仅销2套，看房人数由前期的月均300左右降为目前的几十人。

　　3、购房者持币观望，投机资金向其它领域转移。2009年，湘潭市共销售商品房13801套，其中本市城镇居民购买6218套，湘潭县、韶山市、湘乡市等周边地区人群购买1975套，外地人群（不乏投资性购房者）购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力。“认房又认贷”新政出台后，依靠银行贷款进行房产投资的购房者大为减少，自住购房者观望心态加大，部分炒作资金转而向股市、债市或实业领域转移。

　　四、后期预测

　　从湘潭市房地产市场发展历程及目前房产新政出台后的市场反应看，随着国家对房产调控效果的积极关注，湘潭市房地产市场将平稳健康发展，价格出现一定幅度下跌，但空间不会太大。

　　1、房价将小幅下跌，年内将在5%-10%左右。从成本构成分析，湘潭房价历年来主要由建筑成本及土地费用购成，在90年代末，房价为700元/平方米时，建安造价在440元/平方米左右，土地费用不到100元/平方米。目前市内中心城区地段销售单价在3500元的电梯高层房，建安造价在1200元左右，加上600元/平方米的土地费用成本，再有报建报批中城市建设配套、劳保统筹、墙改、物价调节基金等费用在200元左右，再加上运营、销售费用、银行利息及其它开支，成本可控制在2800元以内，除去正常利润，尚有15%左右的价格空间可供调节。随着国家调控政策的进一步深入，投资者的逐步退出，加之购房者观望情绪的进一步加重，房价不久将在一定幅度内松动，年内降幅可能在5%-10%区间内。

　　2、成交量后期将逐步回升，带动湘潭市房地产业平稳健康发展。新政出台后，严重打击了房产投机者的炒作热情，影响了普通购房者的心里预期，观望情绪变浓，期待房价有所下跌。房产开发商则由于前期火爆销售形势手中握有大量销售资金，因而也在期待政策有所缓解，双方的对峙使得房产价格依然坚挺但成交急剧下降。这一状况不久将有所改变，房产商由于资金成本的压力势必在价格上作出让步，而购房者在达到心里预期后需求将得到初步释放。

　　随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，湘潭市商品住宅以其交通便利，性价比高的特点成为其他两市居民购房的重要选择。同时由于湘潭市房地产市场较为稳定，泡沫较少，房价并不虚高，这也吸引了很多一线城市，如上海、深圳等地的居民纷纷来湘潭市投资置业。因此，湘潭房地产价稳量升的局面将在今后一段时期延续下去，带动湘潭市房地产业平稳健康发展。

[供稿：湘潭市统计局 谭强]
[审核：张映欣]
[责编：袁 野]