伴随着地区工业化步伐的推进，城市化进程不断加快，现代服务业逐渐崛起。早在上世纪八、九十年代，楼宇经济开始在发达国家显现，它在楼宇内产生、发展，并集聚、辐射相关产业，其发展程度成为反映一个地区经济实力，财富集聚能力的重要标志。在我国，楼宇经济首先出现在北京、上海、深圳，随后向杭州、宁波、南京等沿海、沿江经济发达城市和成都、洛阳、长沙等内陆中心城市渗透，并逐步拓展到二、三线城市的中心城区。
2011年，湘潭市地区生产总值超千亿元，财政总收入超百亿元，这标志着湘潭经济社会发展进入了一个新的起点。站在新的起跑线上，2011年12月市委经济工作会议提出：“积极发展企业服务外包、总部经济、楼宇经济、会展经济等新型业态，打造现代商贸物流千亿产业。”楼宇经济、总部经济、会展经济均为新兴的城市特色经济，三者之间既互相联系，又各有侧重，由于楼宇经济以商务楼功能性板块和区域性设施为主要载体，一定程度上可视为是总部经济、会展经济的发展基础，现从楼宇经济着手，尝试对湘潭经济的新兴业态进行初步探索。
一、湘潭楼宇经济基本状况
与发达地区和中心城市相比，湘潭楼宇经济发展起步较晚，但楼宇建设速度较快，楼宇经济已开始体现规模，具体呈现以下特点：
（一）得益于近年房地产投资快速增长，楼宇规模稳步扩充。随着湘潭经济社会蓬勃发展，城市绿化、居住环境不断改善，交通地理位置突出，为房地产市场投资创造了良好平台，有力地推动了湘潭楼宇规模的稳步扩充。从全市房地产开发投资增速来看，2009年—2011年同比分别增长45.6%、19.6%和20.4%，持续保持快速增长态势。纯办公楼和商业营业用房的竣工面积分别为20.17万平方米、16.53万平方米和11.27万平方米，分别占全部房屋竣工面积的11.6%、16.9%和21.8%。
从2008年到2012年10月，湘潭市本级新建商品房批准预售面积中，商业营业用房分别占新建商品房的15.7%、15.6%、8.1%、13.0%和10.2%，近五年累计比重为12.3%。
从2008年到2012年10月，湘潭市本级新建商品房登记销售面积中，商业营业用房分别占新建商品房的13.8%、10.7%、11.0%、8.6%和14.9%，近五年累计比重为11.5%。
（二）楼宇出租率较高，但经济聚集功能有待增强。全市对外出租较大型楼宇多集中于单一业态的住宿、餐饮、批零贸易等传统服务领域，他们的承租主体多为实力较强的公司，租赁时间长，管理较为规范，已形成了一定的地标效应，出租率较高。金湘潭商业广场，整栋楼宇实现100%的出租率，目前入驻单位达106家；潭城大厦的出租率也在95%以上，目前已入驻单位达84家。此外，还有金都商业广场、康星百货商场、华隆步步高商业广场等，整体出租率均在90%以上。
目前，全市楼宇经济发展尚处在起步阶段，楼宇分布缺乏统一规划，较大规模或连片开发的商务楼几乎是空白，高层楼宇偏少，楼宇规模偏小，引进企业亦偏小，布局较为零落分散。楼宇经济发展所依赖的中心城区的区位优势、完善的基础设施条件、良好的商务环境等，还有欠缺。针对区域楼宇的规划和招商尚在探索中。因此，湘潭楼宇对周边经济带动性不强，产业聚集性不明显，导致楼宇经济聚集功能不强。
（三）部分楼宇硬件配置不高，配套功能欠缺。由于全市商业楼宇与住宅楼宇伴生，甚至部分楼宇为商住两用型楼宇，因此配套设施上更多侧重满足居住的需要。特别是早期建成的楼宇，内部装修档次不高，在办公通信自动化、消防报警智能化、安保监控自动化等星级标准配置方面比较薄弱。在功能配套方面，大部分楼宇停车位严重不足。另外，部分楼宇信息、金融等商业配套服务欠缺，物业管理水平仍需提高。
二、湘潭适度发展楼宇经济的现实必然
（一）城市形象的提升，需借助楼宇经济来实现。城市发展的历史说明，一个生机盎然的城市应是一个既有“老根”又有“新枝”的城市，“老根”体现城市的历史厚重感，“新枝”展现城市的发展潜力和持久活力。而楼宇经济从品质、管理、收益等多个层面助力城市的升华，极大地展示城市形象，增添城市魅力，提升城市品位，无疑是“新枝”中亮点。湘潭作为伟人故里、历史名城，“老根”的优势自不待言，但“新枝”的作用还待发挥，湘潭在突出加快河西老城区改造、河东新城区建设的过程中，应当根据产业发展规划和城市功能区的集聚目标，通过楼宇的建设，城市基础设施的完善，努力实现各功能区的功能，努力展示城市不断创新的形象。此外，湘潭城区土地资源短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现，而楼宇经济正是对土地集约利用的经济。
（二）城市经济的转型，需借助楼宇经济来实现。湘潭是老工业城市，重化工业既是经济的主体，又制约着经济的发展，加速推进新型工业化，加快经济结构调整和产业转型升级，谋求工业与现代服务业协调发展势在必行。湘潭城区高校较多，职业教育发展较快，城市知识型服务业正逐步显现，并对城市周边区域乃至全国的市场都具有一定吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。在当今全球分工不断加快的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离。企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向中心，而研发功能更趋向专业
的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。这种趋势，也被湘潭大型企业的裂变和战略投资者的引进过程所验证。在价值链各环节的分解和同类集聚中，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。湘潭适度发展楼宇经济，可以逐渐改变依靠土地、资源来支持经济的传统发展模式，转而依靠人才、技术、服务以及文化、品牌等软实力实现城市的可持续发展。
三、关于湘潭楼宇经济发展的建议
（一）加强楼宇经济的科学规划和合理开发建设。适时出台湘潭楼宇经济发展规划纲要，科学规划，合理制定体现空间形态布局和土地使用性质划分的总体规划，把楼宇经济发展战略具体落实到空间布局上。注重土地的深度开发，而不是单线条的商品房开发。对老城区早期开发的楼宇，可通过拆旧建新、拆低建高，加强基础设施建设，进行楼宇二次开发和升级改造。对紧靠地段、城市主干道相交的节点及交通便利的城市出口，突出城市标志性建筑类商务楼的开发建设。同时坚持商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、用于出租出售的标准厂房、保护建筑等楼宇经济空间形态一起抓，形成各种楼宇特色鲜明、功能完善、结构合理的格局。把河东新城地标建设、河西老城区改造和新兴城市综合体作为我市楼宇建设的主要空间载体，继续适度开发建设一批智能化程度高、设施齐全的特色商务楼宇，打造一批相对集中、配套完善、管理成熟的湘潭特色楼宇精品。
（二）加强楼宇的招商选资和楼宇品质功能的更新换代。在楼宇的开发建设上，坚持市场化、专业化和社会化运作，加强楼宇招商规划，创新楼宇招商机制，开拓楼宇招商渠道，建立楼宇招商团队，精选项目和业主，实施定向式、个性化的敲门招商选资，以招商带管理、带更新、带建设、带规划。当前工作，一方面要盘清楼宇资源底细，根据楼宇所在区域、楼宇用途、楼宇企业入驻与迁出，在建楼宇等系列情况建立楼宇资源信息库。另一方面，要有针对性地开展存量楼宇和在建楼宇的二次招商，坚持“政府引导、企业主体、市场配置”原则，围绕湘潭老工业基地建设，重点引导金融保险、信托证券、商务中介、邮政快递、信息交通等生产性服务机构落户商务楼宇，使服务业成为湘潭制造业发展的强力“助推器”。同时，政府相关部门要广泛调动业主和投资者的积极性、主动性，完善楼宇设施，以提高楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，更新楼宇功能，提升楼宇入驻业态，形成一批规模大、布局优、配套全、特色强、服务精的高品质现代化楼宇，以楼宇更新推动楼宇经济发展。
（三）加强楼宇管理服务，以有限的楼宇创造更大的效益。楼宇经济既具生产型特征，又具服务型特征，有关专家曾以“三分建设、七分管理”来形容。政府相关部门可适时出台湘潭市楼宇管理细则，建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动，推进楼宇管理的标准化、信息化、品牌化，以管理促效益。大力培育和引进楼宇开发管理的市场主体，特别是引进和培育经济实力强、管理水平高、规模较大的物业管理公司，提升商务楼宇管理品质。同时，要把扶持楼宇内企业的发展政策落实到快捷服务、提升服务、满意服务上，努力帮助企业解决实际问题，以高品质的服务吸引高品质的企业入驻，依靠高品质的企业塑造高端楼宇品牌。
[供稿：湘潭市统计局 江南屏 余光秋 李立武 胡文波]
[审稿：陈 思]
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