在2013年房地产开发销售火爆势头退却后，受大环境及房地产开发企业自身发展的影响，2014年湘潭房地产市场呈现开发投资放缓，商品房销售面积增速回落，房地产发展步入调整期。

　　一、2014年房地产市场运行主要特点

　　(一)房地产开发投资增速呈V字型。2014年，湘潭市房地产开发完成投资147.13亿元，同比增长20.4%，较2013年增幅回落9.9个百分点，但仍高于全省10.7个百分点，居全省第三。从全年各月投资增幅来看，呈现V字型，受房地产销售形势低迷影响，投资增幅从1-2月的增长32.6%，持续回落至1-8月的同比下降0.4%，9月份后，随着央行两次定向降准和一次降息以及“湘五条”“潭八条”等政策的相继出台并发挥效用，投资增速逐步回升全年的20.4%。

　　(二)房地产开发施工面积增幅回落。2014年，全市房地产开发施工面积1427.22万平方米，同比增长4%，增幅较上年回落1.6个百分点。其中住宅施工面积1057.92万平方米，下降2.4%；办公楼施工面积46.76万平方米，增长2.7%；商业营业用房施工面积172.41万平方米，增长62.6%。

　　(三)商品房销售较为低迷。2014，全市商品房销售面积185.74万平方米，同比下降23.2%，比比上年回落47.9个百分点。其中，住宅销售面积172.84万平方米，下降20.9%，比上年回落41.1个百分点。

　　(四)商品房品质有新提升。商品房品质的提升是赢得市场份额和获得消费者青睐的首选。如万达集团开发的万达华府、五矿集团开发的九华万境水岸住宅小区，主要是以合理的空间布局、舒适、优雅、大气的小区环境吸引市场和消费者；步步高置业公司开发的九华新天地住宅小区，主要以“两型”地产引领市场，即资源节约型和环境友好型，加之九华道路、交通设施规划较好，楼盘经推出达到了产销两旺的势头。同时万达集团、五矿集团和步步高置业等房地产开发商在销售价格上也在作些调整，让利于民，让利于消费者，在一定程度上释放了市场的需求。

　　二、房地产市场存在的问题

　　（一）房地产开发资金趋紧。2014年，全市房地产开发实际到位资金158.18亿元，同比下降9.1%，比开发投资增速低29.5个百分点。一是房地产企业销售不佳，影响了资金回笼。二是银行这张闸门仍未完全放开，即使有好的项目，前景也较好，要银行放贷也非常不容易。三是自有资金实力的房地产企业太少，同时天元集团、金侨集团分别在长沙、天津开拓市场。这必然会带来资金投资流向的逆转。

　　（二）房地产市场需求不旺。全市的房地产市场主要以刚性和改善型需求为主，潜在需求有限。一方面是湘潭与长沙、株洲相比经济发展缓慢、外来人口少，商品房销售很受局限，另一方面是湘潭房地产市场对外扩张和消费拉动力小，城市的软、硬设施及环境与长沙、株洲相比差距较大。

　　（三）去库存化压力依然较大。2014年，全市房产待售面积上升趋势仍较为明显，尤其是住宅的积压大幅增加。12月底，全市待售面积为140.01万平方米，同比增幅为65.37%，与上半年增幅相比下降了4.43个百分点；其中住宅待售面积为95.37万平方米，同比增幅为50.68%，与上半年增幅相比下降了10.22个百分点。待售面积增幅虽比上半年有所减少，但存量仍较大。从住宅空置时间结构上看，空置面积结构性问题仍然比较突出，空置3年以上面积减少了33.43%，空置一年以上三年以下的待售面积为80.23万平方米，为2013年的1.76倍。

　　三、工作建议

　　（一）从需求的角度而言：

　　1、积极推进以“人”为核心的新型城镇化建设。推进城镇化建设，着力提高城镇的内在承载力，实现产业发展和城镇建设融合，用产业用实体经济来转移和吸引更多的人口、留住外来人口。

　　2、大力发展经济提高人民群众收入。一个城市或者地区的发展水平和人均可支配收入在很大程度上影响着对房地产的需求，要通过发展经济提高人民群众的收入水平来释放对房地产的潜在需求。

　　（二）从供给的角度而言：

　　1、房地产开发土地供应量适度从紧。目前已获得土地未开发的土地存量较大，土地供应和投放口子要收紧，否则也造成土地资金流失。同时土地供应可借鉴和学习其他市州比较好的模式。

　　2、房地产开发要限量提质。目前全市的商品房已供大于求，现房库存量保守估计在140.01万平方米，尤其是一些片区开发量偏大，销售的对象较为单一，如在宏观上把控不好，有可能会出现一些不可控的风险。

　　3、将部分商品房转为保障房以降低库存。补贴接受保障的家庭购房者，加大对居民刚性和改善性住房需求的信贷支持。当供需出现紧张的情况下要继续进行保障房建设。

　　4、采取相应措施激活和引导市场。对房地产企业扶优扶强，对实力强、品牌好，消费者有口皆碑的“龙头”企业在综合报建、税费缴纳、各项保证方面给予支持，并开辟一些绿色通道，增强投资信心；严格贯彻落实“湘五条”、“潭八条”文件精神，结合全市实际情况和市场需求，大力推动住宅产业化发展进程，鼓励企业积极走住宅产业化的建设发展模式。

　[供稿：湘潭市统计局 丁丁]

　　[审核：刘雁]

　　[责编：罗昊]