2003年，在西部大开发和积极财政政策的春风吹拂下，我县城乡居民收入水平不断提高，全县房地产开发投资在稳定上升，呈现出再创新高的较好发展局面。全年全县有开发工作量的房地产企业共有9家，比去年同期增加1家，完成开发投资2379万元，同比增加275万元，增长13.1%，占全社会固定资产投资的比重2.5%，对全县固定资产投资快速增长起到了一定的推动作用。
一、全县房地产开发的特点。
1、房地产开发投资增长速度低于全州平均水平。从2003年全州房地产开发业的运行走势看，开发投资始终保持了较快的增长速度，全州房地产开发投资完成4.51亿元，比去年同期净增加2.44亿元，增长118.4%，全县增长速度则为13.1%，居全州第5位，增速排在前三位的县市分别为永顺（148.5%）、吉首（143.5%）和龙山（81.7%）。从房地产投资完成总量来看，我县完成投资2379万元，居全州第3位，总量排在前二位的县市分别为吉首（38099万元）和龙山（3813万元）。
2、住宅投资增势强劲，主体地位不断加强。全县房地产开发企业抓住国家"把住宅建设培育成新的经济增长点"的契机，根据市场需求不断调整开发投资结构，加大以住宅为主的投资力度，使住宅投资增速明显高于同期商业营业用房的增长速度，住宅投资占整个房地产开发投资的比重不断提升，主体地位不断加强。统计资料显示，全年住宅完成投资1780万元，增长22.8%，占整个房地产开发投资的比重为74.8%，商业营用房完成投资559万元，降低9.8%，占整个房地产开发投资的比重为23.5%.
3、开发区域集中在城区。房地产开发中，一部分在城区的核心地段进行，如百货大楼商住楼改造工程，金源大厦、供销大厦、久长大厦、173车队商住大楼。一部分在城区的一般地段发展，如工业品商住楼，雅园住宅小区，石油公司商住楼。总的来看，房地产项目的地理位置都比较优越。城区核心地段项目多是与旧城改造相联系，有一定的拆迁任务，商业营业用门面与住宅齐头并举，没有绿化面积；一般地段的项目也是门面与住宅并举，绿化程度相对高些，房价相对低些，迎合了不同消费者的需求。
4、经济适用房供给增多，房地产市场产销两旺。在县委和政府领导的高度重视下，今年，百姓最关心的经济适用房建设投入力度明显加大，使经济适用房投资出现快速增长的运行格局。全年经济适用房开发投资完成1156万元，同比增长1.1倍。经济适用房施工面积达4.1万平方米，经济适用房竣工面积达3.6万平方米，同比增加1.3万平方米，增长56.5%。经济适用房的大规模启动，对工薪阶层进入市场起到了一定的推动作用。工薪阶层和高收入阶层购房需求形成合力，对房地产开发投资高速增长，起到了推波助澜的作用。随着开发投资的强劲增长，商品房市场也呈现出良好的销售势头。全年全县商品房竣工价值3425万元，其中经济适用房2430万元，增长44.3%；销售商品房2.8万平方米，其中经济适用房2.6万平方米,增长18.2%;商品房预售面积2.2万，比去年同期增长2.1倍,其中经济适用房1.6万平方米，增长3.6倍；商品房销售额1947万元，其中经济适用房1623万元,增长13.7%。
5、资金到位充足，为房地产开发提供保障。截至12月底，房地产开发资金到位2403万元，比去年同期增长4.4%，资金保证程度达到101.0%。在开发资金中，银行贷款35万元，占1.5%，同比降低96.6%；企业自筹1370万元，占57.0%，增长147.7%；集资、定金及预收款713万元，占29.7%，增长63.2%。房地产开发投资的资金结构发生了很大的变化，由上年的以银行贷款为主、企业自筹和集资、定金及预收款为辅的格局变成以企业自筹为主、集资、定金及预收款为辅的格局。良好的资金到位，为我县的房地产开发提供了有力的保障。
6、经济适用房和商业营业用房施工、新开工面积持续增长。随着全县房地产开发规模持续扩大，经济适用房和商业营业用房施工、新开工面积出现了较快增长局面。2003年全县经济适用房施工面积为7.1万平方米，同比增长26.8%。商业营业用房施工面积1.7万平方米，增长6.3%。全县经济适用房新开工面积4.1万平方米，同比增长95.2%。商业营业用房新开工面积0.8万平方米，增长3倍。
7、受市场影响,商品房平均价格总的呈现下降趋势。今年以来,经济适用房投资较快增长,市场供给量增多,对房价的平抑作用逐渐显现出来。2003年全县商品房平均售价出现下降走势，全年商品房平均销售价格为693元，同比下降21.9%，其中住宅平均销售价格每平方米为617元，同比减少27元，降低4.2%。商业营业用房平均销售价格每平方米为2171元，同比减少309元，降低12.5%，商品房售价回落的主要原因是:大面积的房地产开发和房地产企业的激烈竞争，价格必然成为开发商竞争的一种有力手段，从而导致房价一定的回落。
二、房地产开发投资中存在的主要问题。
2003年全县房地产业发展总体态势良好，但也存在房地产开发综合层次不高、物业管理不能配套、企业规模小等问题，需逐步加以研究解决。
1、由于我县隶属湘西自治州，是中扶贫困县，城市化水平低，城镇规划比较落后，受地理条件的限制，房地产开发仅停留在低层次上，基本上是在原有旧建筑物上进行折迁还建和统建代建及零散的商品房开发，很少具有小区开发规模。
2、近几年来我县房地产业在高速发展，2003年到达高峰期，开发企业个数也最多，达9个，但物业管理的步伐远远跟不上来，物业管理都是各自为战，没有象样的专门物业管理公司，仅靠小区模式来支撑，有的甚至商品房售出去了，根本没有物业管理。因此，人们购房后物业管理是一个大问题。
3、实力强的开发企业少。截至2003年底，全县注册的房地产开发企业9家，其中三级企业6家，四级企业3家。9家房地产开发企业全有有开发经营活动，平均每个企业完成投资额264.33万元，投资额不大；平均施工面积9900平方米，施工规模小。从以上数据可以看出，我县没有房地产开发企业经营能力较强。总知，2003年有开发量的9家企业中，投资规模过500万的只3家，投资额过千万元的企业没有一家，完成投资额在500万元以上的仅有1家，占11.1%，其余8家完成投资额在500万元下。
三、对今后房地产业发展建议
1、加强对房地产市场的宏观调控能力。政府在宏观调控和管理上要进行总量控制，统筹规划，运用行政规则和审批手段，避免无序开发，通过政策引导和鼓励开发上，使房地产开发商从市场需求出发，开发不同档次、不同价位的商品房。多建中、低价位，适合中、低收入家庭的住宅。要认真落实国家对经济适用房开发的各项优惠政策，使中、低收入家庭真正得到实惠，使商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致，引导企业理性投资，老百姓理性购买住宅。
2、以市场为导向，防止商品房空置。需求决定市场，要以多提供中、低档小户型住宅作为房地产发展的主攻方向，加大开发力度。户型结构的价位只有贴近老百姓的购买能力，才能激发人们的购房欲望。我县房地产开发商在今后的开发中，不能开发大户型、高价房的楼盘，防止结构性空置，使用于房地产投资的资金充分运作起来，发挥效益。
3、加大招商引资力度，形成小区规模。政府职能部门要积极招商引资，多引进实力强、规模大、资金雄厚的房地产开发商来投资，成片开发，形成小区规模，同时物业管理要跟上，解除人们购房的后顾之忧。要引导开发商有计划地进行开发，要避免无序开发，造成城市建设紊乱的局面，对城市建设带来负面影响。
4、制定政策，营造良好开发氛围。县政府要制定一系列房地产开发优惠政策，积极鼓励外地老板来我县进行房地产开发投资，避免优惠政策既不落实、又不兑现的现象发生，同时，杜绝各有关部门乱收费乱罚款的形为，给老板们营造一种良好的开发环境，解除其后顾之忧。
5、以推进城市化进程为契机，加大经济适用房的开发力度，推动房地产业发展在上一个新台阶。从近几年我县经济发展来看，房地产业是较具有活力的产业,我县房地产投资较快发展，成为全县固定资产投资一个重要的组成部分。随着我县城市化进程的加快,农村人口大量向城市转移,为加快房地产发展带来了新的机遇，房地产市场旺盛的需求将会持续相当一段时间。尽管今年我县经济适用房大幅增长，但从发展趋势来看，经济适用房还有一定的开发前景，因此，要加大经济适用房的开发规模，进一步平抑房价，使住宅价格与居民收入之比落在一个合理的区间内，让广大中低收入家庭对住宅潜在的巨大需求，转化为现实购买力，以销售促开发，推动房地产业发展再上一个新台阶
一、全县房地产开发的特点。
1、房地产开发投资增长速度低于全州平均水平。从2003年全州房地产开发业的运行走势看，开发投资始终保持了较快的增长速度，全州房地产开发投资完成4.51亿元，比去年同期净增加2.44亿元，增长118.4%，全县增长速度则为13.1%，居全州第5位，增速排在前三位的县市分别为永顺（148.5%）、吉首（143.5%）和龙山（81.7%）。从房地产投资完成总量来看，我县完成投资2379万元，居全州第3位，总量排在前二位的县市分别为吉首（38099万元）和龙山（3813万元）。
2、住宅投资增势强劲，主体地位不断加强。全县房地产开发企业抓住国家"把住宅建设培育成新的经济增长点"的契机，根据市场需求不断调整开发投资结构，加大以住宅为主的投资力度，使住宅投资增速明显高于同期商业营业用房的增长速度，住宅投资占整个房地产开发投资的比重不断提升，主体地位不断加强。统计资料显示，全年住宅完成投资1780万元，增长22.8%，占整个房地产开发投资的比重为74.8%，商业营用房完成投资559万元，降低9.8%，占整个房地产开发投资的比重为23.5%.
3、开发区域集中在城区。房地产开发中，一部分在城区的核心地段进行，如百货大楼商住楼改造工程，金源大厦、供销大厦、久长大厦、173车队商住大楼。一部分在城区的一般地段发展，如工业品商住楼，雅园住宅小区，石油公司商住楼。总的来看，房地产项目的地理位置都比较优越。城区核心地段项目多是与旧城改造相联系，有一定的拆迁任务，商业营业用门面与住宅齐头并举，没有绿化面积；一般地段的项目也是门面与住宅并举，绿化程度相对高些，房价相对低些，迎合了不同消费者的需求。
4、经济适用房供给增多，房地产市场产销两旺。在县委和政府领导的高度重视下，今年，百姓最关心的经济适用房建设投入力度明显加大，使经济适用房投资出现快速增长的运行格局。全年经济适用房开发投资完成1156万元，同比增长1.1倍。经济适用房施工面积达4.1万平方米，经济适用房竣工面积达3.6万平方米，同比增加1.3万平方米，增长56.5%。经济适用房的大规模启动，对工薪阶层进入市场起到了一定的推动作用。工薪阶层和高收入阶层购房需求形成合力，对房地产开发投资高速增长，起到了推波助澜的作用。随着开发投资的强劲增长，商品房市场也呈现出良好的销售势头。全年全县商品房竣工价值3425万元，其中经济适用房2430万元，增长44.3%；销售商品房2.8万平方米，其中经济适用房2.6万平方米,增长18.2%;商品房预售面积2.2万，比去年同期增长2.1倍,其中经济适用房1.6万平方米，增长3.6倍；商品房销售额1947万元，其中经济适用房1623万元,增长13.7%。
5、资金到位充足，为房地产开发提供保障。截至12月底，房地产开发资金到位2403万元，比去年同期增长4.4%，资金保证程度达到101.0%。在开发资金中，银行贷款35万元，占1.5%，同比降低96.6%；企业自筹1370万元，占57.0%，增长147.7%；集资、定金及预收款713万元，占29.7%，增长63.2%。房地产开发投资的资金结构发生了很大的变化，由上年的以银行贷款为主、企业自筹和集资、定金及预收款为辅的格局变成以企业自筹为主、集资、定金及预收款为辅的格局。良好的资金到位，为我县的房地产开发提供了有力的保障。
6、经济适用房和商业营业用房施工、新开工面积持续增长。随着全县房地产开发规模持续扩大，经济适用房和商业营业用房施工、新开工面积出现了较快增长局面。2003年全县经济适用房施工面积为7.1万平方米，同比增长26.8%。商业营业用房施工面积1.7万平方米，增长6.3%。全县经济适用房新开工面积4.1万平方米，同比增长95.2%。商业营业用房新开工面积0.8万平方米，增长3倍。
7、受市场影响,商品房平均价格总的呈现下降趋势。今年以来,经济适用房投资较快增长,市场供给量增多,对房价的平抑作用逐渐显现出来。2003年全县商品房平均售价出现下降走势，全年商品房平均销售价格为693元，同比下降21.9%，其中住宅平均销售价格每平方米为617元，同比减少27元，降低4.2%。商业营业用房平均销售价格每平方米为2171元，同比减少309元，降低12.5%，商品房售价回落的主要原因是:大面积的房地产开发和房地产企业的激烈竞争，价格必然成为开发商竞争的一种有力手段，从而导致房价一定的回落。
二、房地产开发投资中存在的主要问题。
2003年全县房地产业发展总体态势良好，但也存在房地产开发综合层次不高、物业管理不能配套、企业规模小等问题，需逐步加以研究解决。
1、由于我县隶属湘西自治州，是中扶贫困县，城市化水平低，城镇规划比较落后，受地理条件的限制，房地产开发仅停留在低层次上，基本上是在原有旧建筑物上进行折迁还建和统建代建及零散的商品房开发，很少具有小区开发规模。
2、近几年来我县房地产业在高速发展，2003年到达高峰期，开发企业个数也最多，达9个，但物业管理的步伐远远跟不上来，物业管理都是各自为战，没有象样的专门物业管理公司，仅靠小区模式来支撑，有的甚至商品房售出去了，根本没有物业管理。因此，人们购房后物业管理是一个大问题。
3、实力强的开发企业少。截至2003年底，全县注册的房地产开发企业9家，其中三级企业6家，四级企业3家。9家房地产开发企业全有有开发经营活动，平均每个企业完成投资额264.33万元，投资额不大；平均施工面积9900平方米，施工规模小。从以上数据可以看出，我县没有房地产开发企业经营能力较强。总知，2003年有开发量的9家企业中，投资规模过500万的只3家，投资额过千万元的企业没有一家，完成投资额在500万元以上的仅有1家，占11.1%，其余8家完成投资额在500万元下。
三、对今后房地产业发展建议
1、加强对房地产市场的宏观调控能力。政府在宏观调控和管理上要进行总量控制，统筹规划，运用行政规则和审批手段，避免无序开发，通过政策引导和鼓励开发上，使房地产开发商从市场需求出发，开发不同档次、不同价位的商品房。多建中、低价位，适合中、低收入家庭的住宅。要认真落实国家对经济适用房开发的各项优惠政策，使中、低收入家庭真正得到实惠，使商品房的投资结构与消费者的需求结构基本一致，引导企业理性投资，老百姓理性购买住宅。
2、以市场为导向，防止商品房空置。需求决定市场，要以多提供中、低档小户型住宅作为房地产发展的主攻方向，加大开发力度。户型结构的价位只有贴近老百姓的购买能力，才能激发人们的购房欲望。我县房地产开发商在今后的开发中，不能开发大户型、高价房的楼盘，防止结构性空置，使用于房地产投资的资金充分运作起来，发挥效益。
3、加大招商引资力度，形成小区规模。政府职能部门要积极招商引资，多引进实力强、规模大、资金雄厚的房地产开发商来投资，成片开发，形成小区规模，同时物业管理要跟上，解除人们购房的后顾之忧。要引导开发商有计划地进行开发，要避免无序开发，造成城市建设紊乱的局面，对城市建设带来负面影响。
4、制定政策，营造良好开发氛围。县政府要制定一系列房地产开发优惠政策，积极鼓励外地老板来我县进行房地产开发投资，避免优惠政策既不落实、又不兑现的现象发生，同时，杜绝各有关部门乱收费乱罚款的形为，给老板们营造一种良好的开发环境，解除其后顾之忧。
5、以推进城市化进程为契机，加大经济适用房的开发力度，推动房地产业发展在上一个新台阶。从近几年我县经济发展来看，房地产业是较具有活力的产业,我县房地产投资较快发展，成为全县固定资产投资一个重要的组成部分。随着我县城市化进程的加快,农村人口大量向城市转移,为加快房地产发展带来了新的机遇，房地产市场旺盛的需求将会持续相当一段时间。尽管今年我县经济适用房大幅增长，但从发展趋势来看，经济适用房还有一定的开发前景，因此，要加大经济适用房的开发规模，进一步平抑房价，使住宅价格与居民收入之比落在一个合理的区间内，让广大中低收入家庭对住宅潜在的巨大需求，转化为现实购买力，以销售促开发，推动房地产业发展再上一个新台阶
[保靖县统计局 供稿]
