从第一家房地产公司——湖南省东吉房地产有限公司进驻湘西州进行房地产开发以来，经过近十年的发展，湘西州房地产行业经历了从无到有、从小到大、从弱到强的历程，成为了国民经济新的增长点，有效地带动了相关产业的发展。近几年来，房地产投资过热、房屋销售价格过高成为了社会各界共同关注的焦点问题，那么，在湘西州是否也存在着这些现象呢？通过对湘西州房地产开发相关统计资料的研究和分析，虽然湘西州的房地产业发展较快，但是并不存在着过热，从总体上看保持着平稳发展的态势。

    一、房地产业发展的总体态势

    湘西州的房地产业起步于上世纪九十年代中期，经过了近十年的发展，企业数不断增多，投资额不断加大，现在已经初具规模。虽然去年以来，国家出台了的一系列宏观调控政策对房地产业造成了一定的影响，投资增幅有所下降，但是从总体上看，湘西州的房地产业发展还是保持了较为平稳的态势。

    1、房地产投资额不断加大，支撑全社会投资增长

    近几年来，随着经济的发展，城镇化进程的加快，居民收入水平的提高和政府启动内需的政策，都为湘西州房地产业的发展注入了活力。2000-2004年间，湘西州房地产业在经历2001年的调整期时投资额有所下降以外，均保持着较高的增速。2004年全州完成房地产投资56416万元，投资额是2000年的3.6倍，年平均增长29.4%。

2000年——2004年湘西州房地产投资完成对比表

    由上表可以看出，湘西州的房地产投资完成额在不断加大，占全社会投资比重不断增多，2005年1—8月房地产投资占全社会投资比重更是达到了12.6%，。由此可见，湘西州的房地产投资逐渐成为了支撑湘西州固定资产投资增长的重要力量。

    2、房屋建筑施工面积稳步增长，房屋开发结构趋于合理

    2002年—2004年，全州累计完成房地产房屋施工面积2705653平方米，年平均增长42.4%，其中2004年房屋施工面积为1317751平方米，是2002年的2.9倍；2005年1—8月全州房屋施工面积达1497227平方米，与上年同期相比增长43%。

2002—2005年全州房地产房屋施工面积对比表

    由上表，从近几年来湘西州房地产开发的结构来看，房地产开发的结构更加趋于合理，基本上反映出了市场的需求状况。几年来，湘西州房地产开发中的商业营业用房面积比重从2002年的38.5%下降到2004年的30%，到2005年1—8月份的比重只有27.2%；住宅施工面积比重由2002年的50.1%上升到2004年的61.8%；办公楼施工面积比重从2002年的3.8%下降到2004年的2%。

    3、房屋供求趋于平衡，销售价格较为平稳

    一般来讲，房屋销售建筑面积应该占到工程竣工面积的八成左右。近几年来，湘西州的商品房屋销售面积比重不断上升，从2002年的61.1%上升到2004年的78%，且99%以上是销售给个人，基本上形成了个人住房消费市场。因此，从总体上来看湘西州的商品房屋的供给和需求基本上趋于平衡状态，基本上满足了广大消费者的需求。

    商品房屋销售价格的高低一直是社会各界共同关注的焦点问题，特别是近几年来，在各方面因素的带动下，全国房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。虽然全国的商品房屋价格快速上涨，但是由于湘西州的房屋供求状况较为平衡，而且从总量上来说还较为不足，并不存在着投资过热的现象。

    从近几年来湘西州的商品房屋销售价格来看，从2001年和2002年都保持着缓慢增长的态势，到了2003年，由于商业营业用房的销售较多，引起了商品房屋销售均价的较快上涨，增幅达到了29.2%，但是销售价格仍然低于全省的平均价格。2004年和2005年1—8月，由于受到国家一系列宏观经济调控政策的影响，湘西州商品房屋销售均价有所回落（2004年为1085元/平方米，2005年1-8月为1032元/平方米）。由此可见，湘西州的商品房屋销售均价一直在一个合理的区间里波动，保持着较为合理的格局。

2001—2004年湘西州商品房屋销售价格情况对比表

    4、资金来源充足，自筹资金比例加大。

    由房地产业是资金密集型产业，对资金依赖性较大，资金的来源及到位情况往往直接影响到房地产业的发展。湘西州的房地产行业的兴起和房地产企业的发展壮大，与资金的来源及到位密不可分。2004年，全州到位房地产开发资金68633万元，比同期完成开发资金高出12217万元；2005年1-8月份，共到位房地产开发资金61935万元，比同期完成开发资金高出19041万元。资金的及时到位加之房地产销售市场的供求平衡，有力的保证了房地产开发建设的顺利开展。

    从资金的来源结构来看，2004年全州本年来源资金59616万元中，自筹资金为27467万元，占资金来源比例达到了46.1%，比2002年上升了8.6个百分点；国内贷款资金为7876万元，占资金来源比例为13.2%，比2002年下降可23.1个百分点。

2002年至2005年1-8月湘西州房地产资金来源表

    由上表可以看出，在湘西州房地产开发的资金结构中，房地产企业的融资渠道逐渐多元化，而且自筹资金已经成为了最主要的资金来源，说明了湘西州的房地产企业对银行的依赖程度在减小，自身实力在不断壮大，具备了一定的抵御市场风险的能力。

    二、值得注意的问题

    由于湘西州房地产业起步较晚，虽然具有了一定的规模，但是总量仍然偏小，如今又受到国家宏观经济调控政策的影响而进入阶段性的调整时期。因此，在房地产业发展的同时还要注意以下问题。

    1、房地产开发综合开发层次低，物业管理步伐跟不上

    由于湘西州城镇化水平普遍不高，城市规划相对其他发达地区而言显得比较落后，同时房地产开发受地理条件限制用地空间又比较陕小，导致了房地产综合开发还停留在较低层次上。大多数开发是在原有旧建筑物上进行拆迁还建及统代建及零散的商品房开发，具有小区规模较少。湘西州房地产业近几年都在高速发展，但物业管理的步伐远远跟不上来，虽然近年来全州成立了不少物业管理公司，但是良莠不齐，大多数都不是专门的物业管理公司，综合素质差，有的仅靠社区模式来进行管理，这样势必使购房者存在着后顾之忧。

    2、中低档房比重偏低，有效供给不足

    在湘西州的房地产市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低，导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2004年全州商品房屋施工面积比上年增长41.6%，而其中经济适用房施工面积只增长10%，到了2005年1—8月，经济适用房面积与去年同期相比下降了63.7%。这就造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房难以解决。

    3、房地产二级市场不够完善，住房超前消费现象突出

    1999年以来住房二级市场放开以后，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在近几年内急剧增加。湘西州的房地产二级市场开放较晚，同时由于受到中介不成熟、产权不明晰、手续繁杂等原因影响，发展很不完善。因此，人们对住房的需求都被迫到一级市场进行交易，不但造成了房价的上涨，加重了消费者的负担，使得房地产一级市场过度旺盛，住房超前消费的现象十分突出。

    三、对湘西州房地产发展的建议

    从以上可以看出，湘西州房地产业虽然处于平稳发展状态，但是还存在着不容忽视的问题。房地产业不但完全受市场调节，而且还需要政府辅以必要的手段加以调节，引导湘西州的房地产业健康有序发展。

    1、大力发展和完善二级房地产市场，增加有效供给。房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充，大力发展和完善二级市场，不仅能够有效缓解一级市场的压力，而且能够促进房屋资源的合理利用，满足不同层次居民的住房需求，从而进一步搞活房地产市场。同时，还要控制非住宅和高价位住宅的建设，增加经济适用房屋、廉价房等有效供给，提高其在房地产市场上的比例，从而达到有效控制房价上涨，维持房地产市场稳定发展。

    2、整合有效资源，使房地产企业做大作强。从总体规模来讲，湘西州的房地产企业的规模还是偏小，其中资质等级为二级的只有2家，企业的竞争力不强。因此，必须整合有效资源，通过企业间的横向合并和纵向联合等方式进行联合或者兼并形成大的企业集团；利用其团优势，以企业养企业，以便获得更好的经济效益和社会效益。

    3、提高政府调控能力，加快房地产业发展。国家的宏观经济调控政策主要是通过双向调节遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励商品住房和经济实用房建设，保持房价稳定和房地产市场的健康稳定发展。因此，必须用好用活这些政策，通过政府的有效调控手段，在规范房地产市场的同时，引导和调控房地产开发规模、结构，加大房地产投资，促进湘西州房地产业快速健康发展。

[湘西自治州统计局 刘峰 供稿]