房地产业在国民经济中起着重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。吉首市房地产业从20世纪90年代起,经过二十多年的发展,房地产投资快速增长。随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。
一、吉首市房地产业发展历程
吉首市房地产业从1991年开始逐渐形成。大致可分为四个阶段：起步阶段（1991—1997年）、稳步发展阶段（1998—2007年）、调整阶段（2008—2010年）以及宏观调控阶段（2010年至今）。
（一）起步阶段（1991—1997年）
1988年2月，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段。吉首市在九十年代初期房地产业刚刚起步，起步之初仅有国有性质的吉首市房地产开发总公司与1993年注册的私营企业东吉房地产开发公司两家企业，前者还带着浓郁的计划经济的特点，以代建国有单位的住宅为主，光明新村的开发和建设是由该公司开发的吉首市具有时代特征的第一个商业住宅小区；而东吉公司将具有吉首市市中心标志的广场开发成为商业城，在当时成为吉首市真正意义上的第一个集商业与住宅为一体的完全市场化运作的房地产开发项目，总投资4000万元，在当时也引起了诸多争议。但在后来的岁月里，吉首商业城作为吉首的最中心区，是吉首三条主街：人民路和团结路和武陵路交叉中心．没有悬念的成为吉首的商业中心，北有商业批发市场的关厢门，南有文化批发市场与和盛堂商贸大厦，西有湘泉步行街，东有湘西大商贸城。
1994年7月，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这一决定再次开启了吉首市城镇住房制度改革之路。
到1996年末，吉首市已经拥有了房地产开发企业11家，1996年房地产投资总额4305万元，占全市固定资产投资的11.4%，房地产行业成为吉首市的一个新兴行业，这个阶段房地产开发项目开始慢慢增多，然而，由于长期受计划经济的影响，加上城市落后的经济发展水平，闭塞的社会经济条件，保守的城市经济发展策略等因素影响，房地产市场发挥作用的许多软硬件环境条件仍然没有形成，房地产市场仍然低迷，这一阶段绝大多数城市居民的住房市场化水平很低，房地产市场发展缓慢。项目多以小型住宅小区及安居工程为主，投资额不大，房地产业在1996、1997年甚至出现负增长。在售房方面，不断规范价格，标准价逐步向市场成本价靠近，商品住宅每平方均价在500-800之间浮动；在租金方面，租金水平大幅度提高，租售比价趋于合理；在保障住房方面，住房公积金制度普遍建立，经济适用房的建设也取得较大进展，安居工程建设速度加快。
（二）稳步发展阶段（1998—2007年）
1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份被称为房改纲领的“23号文件”，宣布了98年下半年停止住房实物分配，提出深化房改的指导思想：稳步推进住房商品化、社会化；促使住宅业成为新的经济增长点等。
这次房改明确了住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始释放。当然相应的优惠政策也提高了居民的购买力，例如首付款比例降低、降息、减税以及购房货币补贴等政策。大规模的基础设施建设也释放着大规模的投资需求，吉首市房地产业从1998年开始正式走向稳步发展之路。这一年，吉首市争取成为房改试点市。经过两年多的房改，最后一批福利性住宅的结束预示着房地产业向一个新的阶段发展。
1999年，国家实施西部开发战略，市委市政府提出举全市之力，“开发乾州新区，再造一个吉首”的跨世纪发展战略。2000年3月7日，乾州新区开发正式启动，规划中的新区总面积将达20平方公里，人口15万，用10至15年时间建成市级行政中心、现代生态城市和以新型工业为支撑的现代区域经济龙头。
新区开发随着城市道路建设铺开，基础设施逐步完善和各项目的争相进入，土地不断升值，乾州经济开发区房地产市场日趋火爆。老城区大量单位的迁建，引进了大量资金成立大批房地产企业开发老城区，房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。新老城区的房地产开发如火如荼。2004年5月，吉首市政府正式迁往乾州新区。随着乾州新区公务员住宅小区、教师花园、湘州阳光、吉首国际大酒店、乾州新区拆迁安置工程的竣工，新区的房地产开发进入一个辉煌时代，荣昌裕隆世纪山庄、乾州中央商务区、香桂园、吉祥嘉园、金宏广场，九龙山庄等多个商住小区的开发全面开花，老城区湘泉品牌步行街、吉首商贸大世界、精诚广场、屹立新城、鸿瑞大厦、新家园示范住宅小区、湘山银都、湘西大剧院、水畔铭城和光彩建材家居汇展中心等开发项目陆续顺利推进。吉首市房地产业进入一个欣欣向荣的新时期。
2007年末，全市拥有房地产企业 52 家，房地产投资总额达116644万元，是1998年的 32.4倍，是2001年的31.5倍。销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积46.5万平方米，是2001年销售面积的8.74倍, 2007年商品房销售额81494万元,为2001年商品房销售额的11.8倍。房价大幅攀升。2007年商品住宅（含集资房）均价每平米1420元，年均增长78元。在房地产业迅速发展的近十年,全市新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。居民住宅面积不断扩大，住房结构质量不断提高。2007年，城市居民人均住房面积28.6平方米，比1998年增加12.4平方米。房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。带动建材、冶金、金融、装修、家电、等相关产业的发展。
（三）调整阶段（2008—2010年）
2002年5月，经国务院同意，多部门联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，但不少地区房价上涨过快、住房供给结构性失调的问题愈发严重。
2003年6月，中国人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。其中最严厉的规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。这造成许多房地产开发公司可能面临资金链断裂的状况。接下来不断出台的调控政策可以显现政府稳定房价、抑制房价过快上涨的决心。
银行信贷是房地产开发企业的重要融资渠道，这个阶段银行贷款的条件愈加苛刻，成本增加。房地产业融资依赖银行，银行信贷政策的每一次变化和调整都会对其产生巨大的冲击。一方面是各开发项目的推进，一方面是房地产企业资金的短缺，及至2004年，受经济发展及城市化客观需求刺激，很多房地产开发企业陆续走上非法集资之路，当时各企业为最大限度地吸引集资者，纷纷将回报利息抬高，从最初的月利息1%，到3%，5%，再到6%，恶性竞争之下，很多企业纷纷跟风追高。直到2008年，非法集资达到白热化，月利息普遍在8%以上，有的企业甚至高达10%—12%。非法集资大规模扩张逐渐显现出其对经济和社会的负面影响。2008年资金链断裂，冲击波巨大，引发的后续问题使吉首市房地产业陷入一个低谷。与此同时世界性的金融危机爆发，大环境和现实的双重打击下，吉首的商业经济实体遭到重创，居民消费水平大幅回落，经济渐入颓势，这座城市面临着严峻的考验。2008年商品房销售面积20.28万平方米，比2007年下降56.4%，其中住宅销售面积18.1万平方米，下降54.6%；商品房销售额39308万元，下降51.8%。2009年住宅销售均价每平米1600元，比1998年的1826元下降226元，吉首市房地产业进入调整期。
（四）宏观调控阶段（2010年至今）
非法集资处置对吉首房地产市场的打击几近致命。2008年10月，湖南省“10.3”专案组处理了“荣昌、三馆、光彩”等以前在吉首处于龙头地位的20余家房地产公司之后，群众损失惨重，处非之后形成的三角债、四角债、N角债困绕市民，买方市场几近崩溃。处置非法集资波及到娱乐业、生活服务业、餐饮业、广告业、商贸流通业，建材业、装修业、交通运输业等多个行业。吉首房地产市场面临国家宏观强硬调控的大局和处非导致市场崩溃后续影响的小局。州市两级政府在千方百计推动湘西城市化进程，为吉首房地产市场启动作了一系列工作。出台一些规范房地产市场的文件，更好地保护了购房户的权益，有力保障了房地产市场的繁荣和稳定。各部门密切配合，加大房地产管理力度，这里的人民是朴实的，坚强的，生活还将继续，重创之下的吉首市房地产业再一次起步比人们想象的要坚强要更快，经过三年的调整，奇迹般的慢慢走入了良好的发展轨道。这三年是痛定思痛总结经验和教训脚踏实地稳步发展的三年，进入2010年后，吉首地区的房地产市场呈现良性发展的态势，开发量与成交量都有一定的增长，有力拉动了全市的经济增长、就业和多个相关行业的经济活力。
2013年全年完成房地产开发投资291114万元，比上年增长44.06%。其中，住宅投资192142万元，增长25.35%；办公楼投资3877万元，增长4.8倍；商业营业用房26126万元，下降22.44%。累计实现房屋销售面积767373平方米，增长56.93%。
二、房地产市场的发展现状
2013年，在国家对房地产市场调控政策基本稳定的大背景下，随着吉首市经济社会发展稳中有进、稳中向好，消费者对房地产消费意愿增强，刚需、改善性需求和投资需求快速释放，房地产投资和销售呈现并驾齐驱、“双快”增长的态势。房地产对促进全市经济快速持续增长和改善人民生活发挥了重要作用。
2013年全市拥有房地产开发企业90家，全年在建房地产开发项目96个，完成房地产开发投资291114万元，比上年增长44.06%。累计实现房屋销售面积767373平方米，增长56.93%，商品房屋住宅平均销售价格为2535元/平方米，同比上涨1.01%。中铁世纪山水、盛世豪庭、湘州阳光、书香华天、新城花园、香桂园二期、金宏帝景、湘泉纯水岸、东辉天育雅苑、新天地等一大批楼盘的崛起给山城注入了新的阳光。
民生社会事业投入进一步加大，列入吉首市本年计划新建保障性住房2874套，其中新建公共租赁房810套，廉租房2064套。公共租赁房实际开工1174套，开工率100%。廉租房1776套，开工率为86.0%。
吉首市房地产业在曲折的发展过程中日益强大，成长为国民经济的支柱产业之一，其发展呈现如下几个特点：
（一）房地产业在全市社会经济发展中的地位日益重要。投资规模迅速扩大，占全社会投资的比重攀升。
房地产业增加值占GDP的比值上升。近年来，全市房地产业快速发展有目共睹，房地产业增加值从1991年的575万元上升为2013年的43269万元,年均增长21.7％；远高于年均国内生产总值11.4％的增长速度。占生产总值的比重也从1991年的1.39%增长到2013年的4.15%。
在固定资产投资中比重加大。从2003-2013年,房地产开发固定资产投资总额从38099万元上升到291114万元,占全社会固定资产投资的比重也从2003年的23.81%增长到2013年的43.56%，成为全市固定资产投资的重要增长点。
房地产开发投资的增长对拉动相关产业和社会居民总体消费以及全市GDP的增长都起了重大作用。
（二）房地产业在实现城市扩容提质上发挥了重要作用
促进了城市品质升级。房地产业的发展对推动城市建设、改变城市面貌起着至关重要的作用。仅2003-2013年，房地产开发总投资额1483344万元，年均增长22.6 ％，高于全市固定资产投资的年均增长速度12.0%。极大地改变了城市面貌。吉首市公务员小区、教师花园、中铁世纪山水、盛世豪庭、湘州阳光、新城花园、水畔铭城、等一大批风格独特、景观别致的住宅小区让人赏心悦目，提升了城市品位。
改善了市民居住条件。房地产业的快速发展使市民的居住条件发生了根本性的变化。2013年，城市居民人均住房面积33.41平方米，比2003年增加14.27平方米。居住条件的改善对提高人民生活质量，促进城市建设发挥了积极的作用。
拉动了总体消费增长，增加了就业机会。统计表明，房地产业每增长100元的产值，可带动建筑、交通、能源、家居、家电等其它产业增加160-200元的产值。为社会增加就业机会，为构建和谐吉首做出了积极贡献。
（三）销售规模快速扩张，土地及建安成本看涨，商品房价稳步上扬
2013年，全市商品房销售面积325.96万平方米，比2003年增长18.04倍，年均增长34.3%。其中，商品住宅销售面积70.83万平方米，比2003年增长22倍，年均增长36.8%。商品房屋销售额213822万元，比2003年增长38.5倍，年均增长44.4%。其中，商品住宅销售额179578万元，比2003年增长85.8倍，年均增长56.3%。
随着建安成本和市场需求的快速提升，商品房价总体稳步上扬。2013年商品住宅销售均价2535元/平方米，比2003年增长2.78倍，年均增长14.2%。
（四）开发结构不断优化，改善性需求主导市场
随着以中铁世纪山水、新城华园、盛世豪庭为代表的宜居开发小区增多，房地产开发进入了人居品质时代，推动了众多40-150m2开发板块快速形成，市民购房也不仅仅考虑楼盘的地段、价格，而更注重楼盘的品质和居住的舒适度。改善性需求消费者成为全市房地产市场的主导力量，与之相匹配的户型适宜、房价合理的商品房受到了广大消费者的欢迎。同时，房产作为家庭重要的固定资产，市民对其价值的稳定性也比较看重，购置房产保值增值的意愿表现得比较强烈，对房地产未来预期较乐观。自治州吉首市以外的七县和邻近农村居民在吉首购房意愿大幅升高，也推动了吉首市房地产业的迅速扩张。
（五）体现行业地位具有综合实力的房地产开发企业的进驻使全市房地产业整体开发水平提升，项目品质提高
走规模化、集约化经营之路，以资产、资源、人才、技术等方面的优势向高级阶段迈进是全市房地产开发行业发展的新阶段。随着中铁金桥世纪山水置业有限公司，吉首市大汉城镇建设有限公司的进驻，投资20亿元以上的开发项目的顺利推进，如中铁置业?世纪山水项目由世界500强企业中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司的全资子公司--中铁金桥世纪山水置业有限公司开发，项目规划用地434亩，建筑面积850680平方米，项目总投资约20亿元。截止目前，已完成投资13.3亿元。而继锦绣乾城开发成功后，大汉集团在吉首开始开发建设大型生活社区—大汉新城城市综合体，其规划总占地面积450多亩，总建筑面积近70万平方米，总投资达16亿元。州建信房地产开发有限责任公司开发的盛世豪庭，位于吉首乾州新区世纪广场旁。占地近40000平方米，5000平方米中庭园林。这些高品质楼盘的建设提高了吉首市房地产开发楼盘的整体规模和居住质量，有利于完善配套设施，方便居民生活。随之带来的一系列先进的设计、经营、管理、服务理念，都将对全市的房地产企业发展注入健康活力。
三、存在问题及走势预测
（一）吉首市房地产开发目前存在的主要问题。一是总体开发质量有待提高，楼盘配套设施及后续物业管理业的发展还需加强，优质楼盘较少，人性化优质楼盘发展缓慢。二是房价不断攀升，国家调控收紧，个人购房贷款投放趋紧，商品住宅整体价格偏高与普通消费者的经济承受能力矛盾得不到缓解，特别是低收入家庭的承受能力有限。三是地价攀升与闲置并存，地价占房价的比重偏高。四是房地产开发企业规模小，品牌效应不足，融资渠道有限，综合竞争力不够。五是高周转模式下建筑质量问题增多，一些房企为了压缩成本、提高利润率和资金回笼速度，储备土地、快速开工、快速销售，建筑品质欠佳。六是空置房面积逐年增长，为房地产发展带来隐患。
（二）走势判断：国际国内理论和经验表明，长期看，商品房价走势主要取决于住房现状与发展阶段、经济与收入增长、人口及结构等主要因素，以及宏观层次上的住房、土地、金融、财税等政策变革。短期看，商品房价主要受需求拉动和成本推动。一套建筑面积为100平方米的商品房屋总市价，与城镇居民家庭年均可支配收入之比，一般为3-6倍， 2013年吉首市城镇居民家庭人均可支配收入20084元，按家庭人口数2.96人算，100平米商品住宅均价在25.35万，房价在4倍-5倍之间，房价基本合理。
目前，吉首市经济发展、城市化进程、住房需求等总体上均处于缓慢上升时期，房地产业经过十几年的快速发展，吉首市居民住房现状得到很大改善，受房地产市场空间的有限性、稀缺性、地域的固定性影响，商品房屋开发总体上供求平衡。随着土地、资金等要素进一步市场化，加上州政府迁建的稳步推进，近期内，全市刚性需求、改善性需求、投资需求甚至是投机性需求都有所增长。在利益相关者的共同作用下，加上人工、建材、税率的不断上涨，房价下跌空间不大。随着政府保障房、限价房、低价房的加速供应，房地产市场供需逐步趋向平衡，房价涨幅将会逐步缩小。
四、促进全市房地产市场健康发展的建议
区域经济发展中，房地产市场的兴旺与否对区域经济的发展有着举足轻重的作用。随着社会经济的发展，吉首市正从一个小型欠发达城市向一个现代化宜居城市转变。在这个过程中房地产发展必然是城市建设与发展的主力军，我们必须克服当前困难，抓住机遇，规范市场，加快发展，推进房地产业持续健康发展。
（一）构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。为了更好地满足不同收入人群的住房需求，政府也可以引导市场形成更多元化的符合特定收入人群需要的住房供给体系，更多考虑中低收入群体的住房需求，形成高端有市场，中段有支撑(自住型商品房)，低端有保障(保障房)的三元化的房地产市场。
（二）发挥房地产业在新型城镇化中的重要作用。重点加快以老城改造，新建城区内教育、医疗、商业、公交等配套设施，形成完善的统筹城乡发展的基础设施体系、公共服务体系和制度体系。
（三）进一步规范支持房地产金融服务。作为资金密集型产业，目前大部分房企，尤其是中小企业，信贷仍然是其主要融资来源。要引导金融机构主动与房地产企业对接，加大对房地产的金融支持，同时金融证券管理部门要规范民间投资、借贷、典当等行业的经营行为。
（四）继续稳定房地产投资。进一步开放房地产市场，推进房地产项目审批制度改革，优化投资环境。鼓励房地产企业做大做强，引导中小企业兼并重组，增强实力。创新开发理念，推进房地产开发产业化、规模化、精品化，实现集约效益。
（五）有效促进商品房消费。规范商品房市场行为，严厉打击非法集资，扩大城区房地产市场辐射力，吸引周边县域居民购房置业。稳定商品住房改善型需求，增加满足型刚性需求，维持市场房屋稳定放量。
（六）加大房地产市场监管力度。建立统一协调的市场监管制度。加强房地产数据统计、形势分析和市场预测，积极稳妥地处理房地产历史遗留问题，查处房地产市场违法违规行为，建立房地产诚信管理机制，强化房地产财税征管，形成政府统筹、部门联动的良好管理体系，促进房地产市场持续健康稳定发展。
[供稿：湘西自治州统计局李晖]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]
