今年以来，岳阳市房地产投资在上年大幅增长的基础上一直处于下滑的趋势，房屋施工面积下降，商品房销售低幅增长，空置面积下降，土地购置及开发面积大幅下降，房地产投资趋向调整阶段。 

    一、房地产投资的主要特点 

    1、投资增速下滑，各物业类型投资出现了分化

    1至5月，岳阳市房地产开发投资72281万元，比去年同期下降4.9%。在投资增幅下降的同时，各物业类型投资也出现了分化。其中住宅和办公楼投资出现大幅下降，降幅分别为25.2%和51.2%；商业营业用房投资增长27.0%。 

    2、土地供给进一步缩减，新开工楼盘减少

    从土地供应方面来看，岳阳市土地购置面积已连续几年处于增长态势，而今年呈下降之势。1至5月，全市土地购置面积14.64万平方米，比去年同期下降39.8%。土地开发面积3.14万平方米，下降了85.2%。受土地供应缩减的影响，全市新开工楼盘也随之减少。元至五月全市新开工面积57.73万平方米，下降24.3%，住宅、办公楼和商业营业用房分别下降18.6%、44.3%和63.3%。这些先行指标的连续下降，表明企业对当前的房地产市场预期发生了明显变化，投资力度减弱，这也预示岳阳市房地产投资已进入调整期。 

    3、自筹资金成为资金来源的主渠道，资金来源出现负增长，企业资金压力增大。

    1至5月，房地产开发资金来源10.2亿元，比去年同期下降42.9%。从房地产企业资金来源构成看国内贷款1.45亿元，占14.3%，自筹资金5.41亿元，占53.2%，分别比去年同期下降了75.3%和36.2%。其它资金来源3.3亿元，占32.5%，同比增长9.8%,其中商品房预售定金及预收款2.67亿元，增长90.6%。尽管近年来定金及预收款大幅上升，降低了房地产开发的风险，但是一方面国内贷款的大幅下降，信贷资金支持力度大大减弱，改变了过去以来长期依赖银行给开发商“买”地的局面；另一方面自筹资金的下降，也预示着开发商主要依靠自筹资金作为开发滚动资金已难以为继，企业资金压力明显增大。

    4、施工规模减小和竣工规模扩大 

    近几年来房地产投资快速增长，2005年岳阳市房地产投资已达到高峰，大量续建工程在今年1、2月陆续竣工，岳阳市房地产项目新开工程减少，施工规模减小，全部商品房屋施工面积减少。今年1至5月，全市商品房施工面积201.36万平方米，比去年同期下降5.9%，其中新开工面积为57.73万平方米，下降24.3%；商品房竣工面积为39.24万平方米，同比增长3.1倍。 

    5、商品房销售良好，空置面积减少

    1至5月，全市商品房销售面积出现了大幅上升，增速达87.8%，其中住宅销售面积25.5万平方米。受商品房销售大幅上升的影响，岳阳市空置房减少。1至5月，商品房空置面积下降84.6%，其中住宅下降72.7%。商品房销售面积上升，空置面积明显下降，岳阳市房地产市场供求处于良性状态。

    6、房地产市场价格持续走高

    5月份，岳阳市房屋销售价格指数同比上涨了2.5%，其中商品房价格指数上涨了2.9%，。住宅价格指数同比上涨3.3%，其中普遍高层住宅涨幅最大为4.9%，如位于一般地段定向开发的晚报社普遍高层住宅，去年同期1300元/平方米，今年5月售价为1400元/平方米，同比提价7.7%；其次是普遍多层住宅上涨3.4%，如香洲名都售价1629元/平方米，同比提价5%。非住宅价格指数同比上涨0.9%，其中商业用房价格指数上涨1.1%，如森煌公司位于求索东路的商业用房去年同期2200元/平方米，今年提价3.1%。二手房价格指数上涨了1.4%,涨幅最大的集中在一、二级地段，如属繁华地段的五里牌某小区二手房去年同期1078元/平方米，今年提价2%。

    二、存在的问题和建议 

    １、经济适用房较少，政府安居工程近年基本停顿。2005年岳阳市政府批准立项的经济适用房完成投资10026万元，占房地产投资的5.9%。随着岳阳市房价不断上升，越来越多的困难职工无能力按市场价格购买住房，各级政府应从政策上给予帮扶。 

    ２、关注房地产市场动向，把握好土地供应节奏。政府规范土地市场，控制土地供应量和土地公开拍卖等措施实施后，岳阳市有的地段土地拍卖到108万元/亩,只有实力雄厚的房地产企业才有足够的能力参与土地的买卖和开发，房地产业的发展会逐步进入寡头时代。有关部门要密切关注房地产市场动向，把握好土地、房屋的供应节奏，防止价格垄断和价格继续大幅攀升，使岳阳市房地产业能够有序、平稳、健康发展。

    ３、稳定市场引导居民的理性消费。在增强供应总量，减少拆迁被动需求和炒房投机需求的同时，重视住房二级市场发展，促进存量二手房的盘活流动，培育和发展住房租赁市场。引导市民的合理消费，梯度消费，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，扩大公积金的覆盖面，逐步提高职工公积金的使用率和住房补贴比例，帮助普通家庭改善住房条件。 

    ４、建立健全房地产预警预报体系 。定期发布房地产市场信息，引导开发企业和消费者理性投资和消费，加强对市场主体预期的引导，同时通过媒体、网络、新闻发布会、座谈会、调研会等多种形式加大政策宣传和社会引导力度，引导供需双方理性参与市场交易，努力增强市民对政府有效调控房地产市场的信心，加强对房地产市场监测，全面及时掌握市场运行态势，研究制订岳阳市房地产市场调控和加快住房保障体系建设的政策措施。 

[岳阳市统计局 投贸科 供稿]