近几年来，岳阳市房地产业发展如火如荼，无论是在房地产业的开发投资上，还是在商品房的施工面积、销售面积和销售额上一直处于一个快速发展的水平。而自今年来，岳阳市房地产投资却在上年大幅增长的基础上一直处于下滑的趋势，绝大多数指标呈现负增长，全市房地产投资呈现一个自我冷却的过程。

    一、房地产开发市场现状

    1、房地产开发投资规模理性缩减

    今年，岳阳市房地产开发规模呈现低开低走，缓慢下降的态势，在市场等多种因素作用下，岳阳市房地产开发投资规模理性缩减。如下表所示：

    从表中可以看出，岳阳市房地产投资基本上以4月份为对称轴呈正态分布，下降趋势较为明显。

    2、商品房开发规模趋于缩减状态

    一季度，岳阳市商品房施工面积163.67万平方米，比去年同期缩减15.1%，其中住宅92.9万平方米，比去年同期缩减25.5%。至7月底，岳阳市商品房施工面积221.5万平方米，比去年同期缩减5.5%,其中住宅133.56万平方米,比去年同期缩减22.4%。按日常生活商品房消费计算，1-7月房地产开发商向市场提供出售的住宅商品与去年同期相比，大致减少了住房2061套。

    3、商品房销售面积同比增加，销售额同比下降

    1-7月，岳阳市商品房销售面积37.88万平米，与去年同比增长4.6%，商品房销售额42812万元，与去年同比增长却下降了2.2个百分点。一般来讲，在商品房价格不变或变化不大的情况下，商品房的销售面积增加了，商品房的销售额理应是增加的，为何岳阳市商品房的销售额不但没有增加，反而却下降了呢？据统计分析主要有以下几方面的原因：

    （1）商品房销售结构发生了变化。商品房主要由住宅、办公楼、商业营业用房构成，住宅中又包含了普通住宅、经济适用房和别墅，这些商品房在销售价格上有很大的差别，就岳阳市来讲，一般的住宅价格在1000元/平方米左右，而商业营业用房的平均售价每平方米在3500元以上。1-7月，岳阳市商品房销售面积为37.88万平方米，同比增长4.6%，其中住宅销售33.98万平方米，与去年同比增长20.8%,住宅的销售面积占了整个商品房的销售面积的89.7%;而今年的商业营业用房的销售面积只有38735平方米，比去年同期下降了51.4个百分点，这是导致全市商品房销售面积增长而销售额却下降的一个最重要的原因。

    （2）普通住房中的拆迁还建面积比去年同期有所增加。导致岳阳市商品房销售面积增长而销售额却下降的另一个重要的原因就是普通住房中的拆迁还建面积比去年同期有所增加。因为拆迁还建房的土地一般属于政府无偿划拨，显然，拆迁还建房的销售价格要比普通的商品房的销售价格要便宜得多，另外，拆迁还建大都属于政策性安置，绝大多数都是定向的，享受的优惠政策更多，因此价格上也比普通商品房低了很多。

    二、存在的问题

    1、商品房开发结构不合理

    国务院总理温家宝在2006年5月17日主持召开国务院常务会议上，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产业，措施规定：“新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上”这一规定的出台，肯定将影响到岳阳市房地产业的发展。据统计，目前岳阳市经济适用房施工面积39464平方米，同比下降40.8个百分点，仅占住宅总量的2.95%,经济适用房竣工面积9100平方米,同比下降6.6%，这样的商品房比例不仅与“国六条”宏观调控目标相去甚远，而且进一步加大了岳阳市中低收入阶层对经济适用房的需求缺口。

    2、商品房投资和销售地区发展有失平衡

    1-7月，全市共完成房地产投资10.85亿元，同比下降7.5%,商品房销售面积37.88万平方米，同比增长4.6%，在房地产的投资和商品房的销售中，各县市区差距很大。至7月底止，市区完成房地产投资7.3亿元,占全市房地产总投资的67.5%，市区商品房销售面积共18.88万平方米,占全市房地产销售的49.8%,仅华容县的销售商品房面积就达到了14.4万平方米,占全市商品房销售的38.01%。而有的县市因为房地产商没有揽到合适的开发项目，到止前为止仍然没有商品房的投资和销售，全市的差距拉得比较大。

    三、几点建议

    目前，岳阳市正处在城市现代化建设的关键时期，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇居民住房需求日益增长，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，它的健康持续发展不仅是建设和谐社会，构建民本岳阳的重要环节，而且关系到国民经济的发展速度和质量。

    1、增强房地产开发市场透明度，促进房地产业健康、快速发展。认真学习“国六条”精神，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。贯彻国务院稳定房价的政策措施，进一步规范岳阳市商品房销售管理，维护良好的的房地产市场秩序。

    2、切实改善商品房结构。房地产业发展的好坏直接关系到居民住房条件的改善，关系着广大人民群众的利益。针对目前岳阳市商品房开发结构不合理的现状，调整商品房开发结构，重点发展中低价位经济适用房显得尤为重要。

    3、稳定市场，引导居民理性消费。在增加商品房供给总量，减少拆迁被动需求和炒房投机需求的同时，重视住房二级市场的发展，促进存量二手房的盘活流动，培育和发展住房租赁市场。引导市民的合理消费，梯度消费，继续发挥住房公积金对居民购买自住房的支持作用，扩大公积金的覆盖面，逐步提高职工公积金的使用率和住房补贴比例，帮助普通家庭改善住房条件。
 

[岳阳市统计局 余华 供稿]