今年，随着国家对房地行业各项调控措施的逐步落实到位，岳阳市房地产业正朝着稳定、快速的方向发展，但房地产市场管理仍需规范。

    一、岳阳市房地产市场运行特点

    1、房地产开发投资快速增长

    近三年来，岳阳市房地产业投资规模扩大，保持了较快增长势头。2004年完成投资14.32亿元，增长31.2%；2005年完成投资19.66亿元，增长37.3%；去年完成投资21.18亿元，增长7.7%；今年从三月开始一直保持快速增长的势头，截止5月止房地产开发完成投资111074万元，同比增长53.7%，高于城镇固定资产投资增幅27.1个百分点。预计上半年完成投资12.8亿元，同比增长52.3%。

    2、房地产开发结构有所改善

    今年1-5月住宅投资80726万元，同比增长1.2倍，占房地产开发投资的比重为72.6%，比去年提高了21.3个百分点；商业营业用房19441万元，下降32.8%，占房地产开发投资的比重为17.5%，比去年下降了22.5个百分点；办公楼788万元，增长1.1倍。

    3、商品房开发规模扩大，高档别墅公寓比重增大，期房销售活跃

    2007年1-5月月，岳阳市商品房施工面积240.69万平方米，比去年同期增长19.5%，其中住宅182.3万平方米，同比增长53.6%，其中新开工面积100.8 万平方米，增长74.4%；别墅和高档公寓施工面积5.07万平方米，增长7.4倍，占住宅面积的比重提高了２.３个百分点；商品住宅销售面积2.97万平方米，在去年商品房销售面积与峻工面积基于平衡的基础上，今年大于竣工面积1.8倍，明显快于去年。与此同时,期房销售面积16.6万平方米，增长58.4%，期房销售市场更加活跃。

    4、房地产开发资金充足，国内贷款.其他资金来源和利用外资增速较快
  　
    1-5月，房地产开发到位资金18.78亿元,增长53.3%，为完成投资的1.7倍。从资金来源看：国内贷款3.2亿元，增长1.2倍，占本年资金来源的17.1%；利用外资净增0.33亿元；自筹资金7.2亿元,增长33.2%，占38.4%，高于国内贷款21.3个百分点；其他资金来源5.1亿元，增长55.2%，占27.3%，其中定金及预收款4.1亿元，增长54.5%。从总体来看，自筹资金和其他资金依然是开发资金的主要来源，占总量的65.7%。

    5、房价涨幅总体平稳

    1-5月，岳阳市房屋销售价格指数同比月平均上涨5.1个百分点，房屋销售价格指数上涨最高的月份是今年元月份为6.5个百分点,最低的是4月份为3.3个百分点。商品房中住宅销售价格同比上涨6.1%。其中消费者需求量最大的普通多层住宅价格同比涨幅为7.5%。普通高层住宅同比涨幅为6.2%。经济适用房涨幅为2%，这三种类型的房屋销售均价目前分别为：普通多层住宅1503.1元/平方米、2098.1元/平方米、887.8元/平方米左右。

    6、房地产土地供应增长。

    从土地供应量看，据有关部门初步统计，到去年底市区房地产开发公司手中还有未开发的存量土地约1500-2000亩，今年1-5月市区供应土地280亩，预计年内还可以供应土地1000亩，可以说市区房地产开发土地供应充裕。从土地供应价看，去年全省住宅供地均价为31万/亩，岳阳市为27万/亩，省内可比城市株洲为46万/亩；今年一季度全省均价为48万/亩，岳阳市为28万/亩，株洲为64万/亩，从土地供应价也可以反映岳阳市房地产开发土地供应充裕。

    二、当前房地产开发市场存在的主要问题

    1、部分中心城区房价仍然偏高，普通高层住宅比重偏大。从岳阳市今年四月份开始，调查样本中普通高层住宅销售项目大量增加，至五月份更加明显，到五月底止岳阳市中心城区住宅中普通高层住宅销售项目比重已占住宅销售项目总量的70%左右。作为中小城市价位较高的普通高层占住宅销售主流市场比重偏大的格局有待调整。

    2、90平方米以下住宅比重较低。2006年5月17日针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台的“国六条措施规定：“新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上”。2007年1-5月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的2.2%。目前,市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，平均套型在120平方米以上，且今年新开发投资的商品住宅面积90平方米以下的也只占2.５％，距“国六条”的差距较大，住房供应结构有待调整。

    3、廉租房保障制度还不完善。岳阳市廉租住房建设工作始于2003年,在全省起步最早， 2003一2006年岳阳市已建成廉租住房863套，47465平方米。从2004年开始对已申请经审核符合现行廉租房入住条件应享未享的无房户，从专项拨款中按家庭人口每人每月实行货币化补贴15元，全市现有294户正在享受该项补贴。2007年继续加大推进廉租房建设资金投入，同比增加了75%的专项拨款。尽管我们在启动各县、市的廉租住房建设中作了大量努力，但现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，资金投入不理想，廉租住房缺口较大。特别是在老城区、改制、破产企业、失业人员中该问题最为明显，廉租房的供需矛盾越来越突出。

    4、商品房投资和销售县区发展有失平衡。2007年1-5月，全市共完成房地产投资11.11亿元，增长53.7%,商品房销售面积32.77万平方米，增长19.2%，在房地产的投资和商品房的销售中，各县市区差距很大。至5月底止，市区完成房地产投资5.7亿元,占全市房地产总投资的51.3%，市区商品房销售面积共23.16万平方米,占全市房地产销售的70.6%,华容县的销售商品房面积就达到了5.9万平方米,占全市商品房销售的18.0%，平江县的销售商品房面积就达到了3.35万平方米,占全市商品房销售的10.2%。有的县市因房地产商没有合适的开发项目，商品房的投资和销售为零，各县、市的差距拉得比较大。

    5、政策障碍突出。1994年国务院批准岳阳楼洞庭湖风景名胜区为国家级风景名胜区，规划区面积214.74平方公里。根据2006年12月起施行的新的《风景名胜区条例》，核心景区内严格禁止建设与风景名胜资源保护无关的任何建筑物，违者追究主要责任人员的经济甚至刑事责任。受此条例影响，目前南湖核心景区包括刘山庙在内有近800亩已经公开竞价出让的土地不能开发。另外，为了防止少数开发商骗销，房地产主管部门对开发商的项目资本金和房屋预售款加强了监管，开发商反映，监管资金额度偏大，周期较长，手续繁杂，一定程度上加大了资金周转难度。

    6、市场秩序较乱。主要表现一是开发企业多。目前全市有房地产开发企业167家，其中市区94家。二是违规建房多。经济适用住房管理也不规范，今年省下达岳阳市经济适用房计划6万m2，目前已批计划4.93万m2，甚至有单位以经济适用住房报建，实际上作商品住房价格销售。特别是市区居民、村民违法建房越来越多，据房产局估计，近三年楼区范围内违法建房面积不少于60万m2。这些房屋规划证、国土证、产权证全无，主要靠地下交易，恶意压低价格，偷逃国家税费，挤占市场份额。三是隐形交易多。有关部门粗略统计，市区目前约有2000套25万m2商品住房已从开发商手中售出，但一直没有办理产权手续。二手房交易的隐形市场更大，去年在房产部门办理二手房交易手续的仅占实际交易量的30%。

    7、发展环境堪忧。主要有“三难”：一是报建难。按规定项目报建在公开办证大厅实行一站式服务，但一些部门开设的窗口只是摆设，项目报建既要到大厅履行程序，更要到单位打通关节，规模不大的项目报建所耗费的时间甚至比施工时间还长，一些外地来岳的开发商苦不堪言。据国家统计局岳阳调查队调查，房地产开发领域费（税）收种类繁多。二是施工难。2005年岳阳市沙石、红砖行业协会先后成立，但协会作用发挥不够，甚至背离初衷，插足市场，哄抬物价。特别是项目施工周边环境很差，一些村民索、拿、卡、要现象十分严重，开发商普遍对此反映强烈。福泰房地产公司在望岳路的项目，与周边村民因征地、区间道路建设等问题产生纠纷冲突，开发商一再让步，楼区政府、办事处多次协调得不到解决，导致项目延期五年，至今仍无法开工。三是配套难。主要是供水、供电、道路等配套设施不能到位，有的主管部门习惯以扩容为由，要求开发商全额负担小区外增容成本，否则配套设施难以到位。

    三、对策建议

    为了营造一个健康有序活跃的房地产市场，针对房地产开发市场存在的主要问题，建议：

    1、建立健全房地产预警预报体系。定期发布房地产市场信息，引导开发企业和消费者理性投资和消费，加强对市场主体预期的引导，同时通过媒体、网络、新闻发布会、座谈会、调研会等多种形式加大政策宣传和社会引导力度，引导供需双方理性参与市场交易，努力增强市民对政府有效调控房地产市场的信心，加强对房地产市场监测，全面及时掌握市场运行态势，研究制订岳阳市房地产市场调控和加快住房保障体系建设的政策措施。  

    2、稳定市场引导居民的理性消费。在增强供应总量，减少拆迁被动需求和炒房投机需求的同时，重视住房二级市场发展，促进存量二手房的盘活流动，培育和发展住房租赁市场。引导市民的合理消费，梯度消费，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，扩大公积金的覆盖面，逐步提高职工公积金的使用率和住房补贴比例，帮助普通家庭改善住房条件。 

    3、调整供应结构，促进均衡发展。重点加大普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房的用地供应量，切实抓好这类住房的资金筹措、管理工作。适度控制高档商品房建设，坚决限制城区居民个人建房。停止在房地产开发总体规划和建设用地范围内零星征地、分散建房，严格限制别墅、高档房地产项目用地供应。根据岳阳市住房建设任务，合理确定新建商品住房总面积的套型面积结构比例，积极发展中小套型、中低价位商品住宅。

    4、提供宽松环境，促进健康发展。一是提供宽松的政务环境。各职能部门要简化手续，提高办事效率，热情服务，全力为开发商和购房者排忧解难。坚决贯彻落实市政府今年下发的《岳阳市鼓励投资和规范收费暂行办法》文件精神，对房地产有关收费项目进行一次全面清理，优化办要加大对乱收费行为的查处力度。二是提供宽松的社会环境。建立开发项目社会环境责任制，坚决制止无理取闹和强行要等行为，严厉打击地痞地霸，从严整治拆迁过程中的违规和阻挠行为，确保项目顺利进行。
 

[岳阳市统计局 单念东 供稿]