在全国部分城市商品房价格下跌的形势下，岳阳商品房价格现状和走势如何，一直是上层决策者和潜在购房人普遍关注与迫切需要了解的情况。最近以普通商品住宅为例，对全市和省内其他城市同类商品住宅销售价格情况调查显示：岳阳目前商品住宅销售价格基本合理，近几年内仍存在平稳增长的可能。
一、商品房销售价格基本合理
（一）从房屋成本均价来看，销售价格基本合理
从目前岳阳市购房群体来看，多层住宅仍是全市购房者首选。根据房地产价格评估机构测算，2007年，岳阳一般地段普通多层商品住宅成本均价为1543元/㎡，其中：楼面地价400元/㎡，前期费用130元/㎡，建安工程费700元/㎡，税值130元/㎡,其他183元/㎡。而2007年多层商品住宅销售价格在1650元/㎡左右。2008年1-6月，岳阳一般地段普通多层商品住宅成本均价为1858元/㎡，其中：楼面地价450元/㎡，报建费等前期费用130元/㎡，建安工程费820元/㎡，税值约190元/㎡,其他268元/㎡。而今年上半年多层商品住宅销售价格平均为1916元/㎡。
根据以上数据推算，开发企业在多层商品住宅开发中企业利润率在15%以下，属于正常利润水平，销售价格基本合理。
（二）从省内其他地市销售价格比较来看，全市销售价格基本正常
今年上半年，全省其他地市新建商品住宅平均销售价格是长沙3000元/㎡、郴州2200元/㎡、益阳1600元/㎡、株洲2300元/㎡、衡阳1800元/㎡、常德2000元/㎡、湘潭2100元/㎡，所以岳阳平均销售价格1916元/㎡不算高，属正常水平。
（三）按“房价收入比”分析，全市房价整体合理
按照国际通行的“房价收入比”计算，全市2007年城镇家庭年收入为4.5万元，而同期市场主力户型（120平方米）售价约为20万元，“房价收入比”为4.44，处于3至6倍的合理区间；按我国通行方式测算，2007年岳阳市城镇双职工年均工资收入为3.71万元，而同期60平方米经济适用住房售价约为8万元，“房价收入比”为2.16，低于4的合理区间。由此可见，全市房价虽在增长，但整体仍然合理。
二、新建商品房销售价格仍将平稳上涨
一是住房建设投资成本在增加，决定了房价上涨。
1、土地价格不断上涨。2007年新建商品住宅每平方米楼面地价为400元，今年上半年为450元，上涨12.5%，而且城区可供房地产开发的土地资源越来越稀缺，刺激地价快速上涨。据国家统计局岳阳调查队调查情况显示，岳阳市中心城区地价每年涨幅不低于20%。
2、税收增加。据调查，岳阳房地产开发的新建商品住宅税金2007年为130元/㎡，今年为190元/㎡，增长46.2%。增长快的原因是：今年开始，增加和调整了土地增值税等税种，其中，城镇土地使用税提高了2倍，耕地占用税提高了1倍。另外，2007年前，开发企业所得税按销售利润计税，为此，不少开发企业项目决算报表中将企业利润做成0或亏损，无法计征企业所得税。而从2008年开始，企业所得税在项目销售前提取3%。
3、劳动力成本增加。管理人员、营销人员报酬增加等因素带动管理费用增加，去年为40元/㎡，今年为50元/㎡，增加25%。
4、融资成本增加。融资手续费每个项目去年约为20万元，今年约为25万元，增加25%。利率去年为9%，通过央行6次调息后，今年为12%。利息去年为50元/㎡，今年为85元/㎡，增加70%。
5、建村价格上涨。据权威部门调查情况显示，今年6月，建材价格同比上涨16.1%，其中钢材价格上涨了30%。
以上成本最终将消化到房价中去。开发项目投资成本的增加，是商品住宅销售价格不断上涨的最主要因素，对房价的提升起到关键性的作用。
二是需求量的放大，带动购买力的增加，刺激房价的增涨。随着岳阳市城市化进程的加快，大量农村人口进城经商、打工，县（市）区部分工职人员、企业人士也选择在岳阳购置房产度假、休闲、定居、投资，市区人口的增加，加大了城市住房的需求。另据权威部门统计，全市每年大约有6万人出生，其中楼区大约有6千多人，从某种程度上讲，人口的自然增长也带来了住房需求的增长。根据湖南省城镇化发展总体目标，“十一五”期间全省力争城镇化水平年均增长达到1.6个百分点，至2010年，岳阳市将成为全省构建6个50—100万人口的大城市之一。需求量的增大终将刺激房价的提高。
三是岳阳房价与省内同类型城市相比还存在价格差距，具有价格增长的空间。以多层住宅商品房销售价格为例，岳阳市与长沙相比平均价格少1000元/㎡，比株洲市少300元/㎡，比湘潭少100元/㎡，比郴州少300元/㎡，与常德差不多，只比益阳和衡阳高出200元—400元/㎡。所以，从价格比较来看，全市房价存在涨价空间。
四是岳阳房价涨幅平稳。据国家统计局湖南调查总队提供的前二季度房地产价格情况显示，湖南省纳入国家70个大中城市调查样本的3个城市中，长沙、岳阳、常德3市房屋销售价格涨幅分别为7.5%、9.1%和7.8%，均低于全省平均9.6%的涨幅，主要原因是其它城市如湘潭24.6%、怀化17.8%、邵阳16%涨幅偏高，拉动了全省房价涨幅较高所至。但与全国70个大中城市比较，1—5月长沙、岳阳、常德3市房屋销售价格分别上涨10.2%、10.4%和9.4%，与全国平均10.1%的涨幅比较，长沙、岳阳市分别高出0.1和0.3个百分点，居全国房价涨幅中游水平，同时也表明全市房价仍在平稳上升。
综上所述，目前，岳阳市新建商品房销售价格基本合理，也存在上涨空间。按权威部门多年来的调查统计数据分析，从2005年开始岳阳市房价每年都在以15%以上的速度上涨，据此推算，在没有国家大的政策调控和其他特殊因素影响的前提下，岳阳市后5年房屋销售价格上涨30%—50%，即新建商品住宅上涨到2500元/㎡—3000元/㎡是很有可能的。况且，岳阳市少数开发企业开发销售的商品房价格正在接近这个价位。
当然，近年来，在国家特别关注房地产市场动态并采取金融、土地和税收等宏观调控政策来抑制房价“大涨”的形势下，再出现房价“07狂涨”现象的可能性不大，但从中长期房价走势图上还是可以窥探出房价的绝对价格现在还是出于上行期，只不过速度放缓而已，所以，岳阳商品房销售价格平稳上涨也是必然。
[供稿：岳阳市统计局]
[责编：袁 野]
