2008年下半年以来，岳阳市房地产市场受国际金融危机影响，出现了投资增幅下滑，交易市场低迷，商品房价格下跌等现象。市委、市政府审时度势，科学应对，于2008年底相继出台一系列拉动投资、刺激消费的政策。根据岳阳市统计局对市房产局和多家房产公司的调查发现，今年1-10月，岳阳市房地产市场调控政策效应逐步显现，开发投资稳步增长、开发建设健康发展、市场成交日趋活跃、商品房价格呈现出回升态势。

　　一、岳阳市商品房市场价格走势特征

　　1、商品房呈现量价齐升的趋势。1-10月，岳阳市商品房销售面积106万平方米，同比增加30.1%，销售均价为2730元/㎡，同比上涨19.6%。其中，商品住宅销售面积93.4万平方米，同比增加31.9%，销售均价为2465元/㎡，同比上涨3.6%；商业营业用房销售面积9.3万平方米，同比增加57.6%，销售均价为5296元/㎡，同比上涨77.4%。

　　2、新建商品住宅价格呈现月环比上升走势。一是从总体来看，10月全市商品住宅销售均价为2407元/㎡，比1月份高223元/㎡，相比上涨了10.2%。二是分阶段来看，1-3月受金融危机的持续影响，房价继续走低，呈缓慢下降趋势；4月份受国家一系列鼓励房地产市场政策房价陡然走高；5-10月，房价稳步上升。总的来说，今年以来全市房价呈螺旋式稳步上升态势。

　　3、新建商品住宅档次差价正逐步放大。1-10月份，普通住宅和高档住宅销售均价分别为2508元/㎡和3515元/㎡，相差1007元/㎡，高档比普通住宅高出40.2%。其中高层商品住宅销售均价达到2861元/㎡，比多层住宅高673元/㎡，高出30.8%。

　　4、新建商业营业用房价格急剧攀升。1-10月，全市商业营业用房销售面积9.3万平方米，同比增加57.6%；全市商业营业达到5296元/㎡，同比上涨77.4%。

　　二、岳阳市商品房市场价格走强的原因

　　1、国家宏观经济政策是岳阳市房地产市场价格健康发展的根本原因。去年以来，美国次贷危机引发了全球金融危机，世界经济增速放缓，我国政府为应对金融危机带来的影响，采取了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强公共财政的支出，提出产业振兴计划，去年12月20号国务院办公厅发出了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》；10月22日财政部宣布：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。一揽子计划的落实，提高了住房消费者的购房积极性，扩大了消费需求，促使房价稳步健康提高。

　　2、岳阳商品房历史价格偏低，是岳阳市房地产市场价格持续稳定上涨的内部原因。纵观全省，岳阳市商品房混合平均价格一直是偏低的，为1987.92元/㎡，比全省混合平均房价每平方米低731.47元/㎡，排第五位，3+5地区中，长沙3596.6元/㎡、株洲2404.08元/㎡、湘潭2187.42元/㎡、衡阳2166.94元/㎡，仅高于常德、娄底和益阳。岳阳成了价格洼地，同时也具有价格稳步健康上升的空间。

　　3、市委、市政府出台相应措施是岳阳市房地产市场稳定健康发展的主导原因。为全面贯彻中央关于扩大内需、刺激消费的精神，市委、市政府于去年12月，出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》，针对规范房地产市场、优化投资环境、规范税费收取、优化住房结构、促进住房消费、加强对房地产市场的协调服务、坚持正确的舆论导向等方面提出了二十三条具体意见。通过一系列举措，消费者和开发企业的权益得到进一步保障，消费信心和投资信心进一步提升。

　　4、居民对经济走势的预期是岳阳市房地产市场持续走强的心理原因。国务院为应对金融危机，出台了一揽子“保增长”计划，促进了我国经济的企稳回升，货币M2发行量创1992年我国发生严重通货膨胀时期的新高，增强了人们对未来通胀的预期，促生了居民购房保值的行为。据央行发布的《2009年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，有投资意愿的居民比例达到41.6%，为连续第三个季度攀升，接近2007年三季度44.3%的历史高点；预期未来3个月准备购房的居民达到了17.1%，说明购房需求仍然旺盛。对下季房价的走势，41.5%的居民预期将继续上升。

　　5、地价、人工等成本价格上涨也是岳阳市商品房价格上涨的成本原因。住房建设投资成本在增加，决定了房价上涨。随着城市化进程，中心城区土地越来越稀缺，2009年1-10月土地交易价格涨幅比去年同期高5个百分点，比上季上涨3个百分点。其中普通住宅用地同比上涨6.8%，商业营业用地上涨6.1%。今年1-10月，人工成本上涨了8.1%，近3年来，上涨超过30%。以上成本最终将消化到房价中去。开发项目投资成本的增加，是商品住宅销售价格不断上涨的最主要因素，对房价的提升起到关键性的作用。

　　三、岳阳市商品房价格走势预测的基本判断

　　未来几年内，岳阳市商品房价格将保持稳定上扬态势，理由如下：

　　1、住房消费者对通胀压力的预期引发购房热。今年前三季度全国新增贷款8.76万亿元，创1997年的新高，央行预计全年将超过10万亿元，今年空前的信贷投放和应对金融危机启动的4万亿中央投资项目，有可能成为明年通货膨胀预期形成的首推力量。2008年房价调整使相当一部分消费者选择了持币观望，这些被压抑的需求在2009年集中释放，同时，投资性需求加快进入楼市也进一步推动了房价走高。

　　2、保持积极的货币和财政政策有助于商品房市场繁荣。当前各国纷纷召开会议，旨在继续推行积极的货币和财政政策加强对经济的刺激，巩固经济复苏。11月7日的G20国财长会议发表的联合公报称：各国将继续保持经济刺激措施，直到全球经济复苏得到确认。今年以来，央行为应对金融危机，货币政策有所放松，银行对房地产业的扶持力度加大，银行贷款有所增加，房价的走势很大程度上取决于政府的金融政策。

　　3、省、市配套政策的出台提高了消费欲望。省物价局、省建设厅出台了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服〔2009〕59号），根据规则，从7月1日起，“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。目前，岳阳市大多数商品房的开通费都是在商品房合同价之外收取的，预计《规则》的出台将使全市房价上涨两个百分点。

　　4、改善民生提高即期消费。今年以来，中央、省、市各级政府认真贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、执政为民，切实做好为民办实事工作。城乡低保、城乡医保、城乡义务教育等民生实事项目进展快、质量较好，解决了长期困扰百姓“生、老、病、死”的问题，提高了居民的即期消费欲望，扩大了置房需求。

　　5、商品房开发商良性竞争将推动房价上扬。一方面开发商在提高楼盘品质和档次、满足消费者不断增长的消费需求，导致房价上扬；另一方面开发商竞相提高服务质量，使商品房成本相对增加。

　　四、加强商品房价格服务的建议

　　1、制定科学的定价机制。物价部门要公平合理的审批商品房价格，认真计算核实每个环节的价格成本，维护国家、开发商和消费者的多方利益；引进民主机制实施价格听证制度，加强舆论宣传，提高价格形成的透明度。

　　2、建立房地产价格信息网络。要进一步健全和完善房地产价格信息网络，形成开发商、房产管理和物价主管部门互通有无的价格信息告知、交流、反馈机制，逐步实现价格网上申报、审批的处理程序，及时公布商品房销售价格，按月发布房地产价格指数，为消费者提供全面的房地产价格信息服务。

　　3、加强商品房价格监督。一是要加强商品房价格检查，打击不符合要求的变相涨价行为；二是要杜绝擅自提价销售的不法分子；三是要清理曝光囤积房屋、垄断房源的现象，维护房地产市场价格秩序。

　　4、发挥价格杠杆作用，促进房地产市场健康发展。要进一步规范涉房收费管理，清理对开发商的不合理收费，维护开发商的正当权益；打击欺行霸市的不法行为，维护房地产市场的健康发展；加强对经济适用房、廉租房等享受政府优惠政策房的价格审核和监测，充分发挥价格为地方党政及社会公众服务的作用。

[供稿：岳阳市统计局 卢盛泓]
[审核：张映欣]
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