今年以来，针对一、二线城市房价过快上涨，国务院出台了“国十一条”和实行更加严厉的差别住房信贷政策等宏观调控措施。这对抑制一、二线城市房地产泡沫将产生积极作用，同时也为三、四线城市承接房地产转移带来了商机。最新统计资料显示，岳阳作为三线城市，房价一直低于同级城市，因此岳阳应抓住国家对房地产调控带来的机遇，积极应对，挖掘岳阳房地产价格“洼地”优势，承接一、二线城市房地产业转移，提升岳阳房地产业发展空间。

　　一、岳阳市房地产市场价格现状分析

　　（一）纵向比较，价格上涨

　　1-6月岳阳市房屋销售均价2674元/平方米，比去年同期上涨12.4%。房价涨势呈现五个特征：

　　1、新建房价格涨幅快于二手房。1-6月全市新建房均价2786元/平方米，同比上涨12.8%；二手房均价2362元/平方米，同比上涨11.1%；新建房价格上涨幅度高于二手房1.7个百分点。

　　2、住宅类价格涨幅快于非住宅类。1-6月全市新建房中住宅类均价2534元/平方米，同比上涨13.6%；非住宅类均价4260元/平方米，同比上涨8.6%；住宅类价格上涨幅度高于非住宅类5个百分点。

　　3、多层住宅价格涨幅快于高层住宅。1-6月全市多层住宅均价2001元/平方米，同比上涨21.2%；高层住宅均价3045元/平方米，上涨15.6%；多层住宅价格涨幅高于高层住宅5.6个百分点。

　　4、90平方米以上住宅价格涨幅与90平方米以下住宅基本持平。1-6月全市90平方米以上住宅均价2435元/平方米，上涨13.8%；90平方米以下均价2909元/平方米，上涨13.8%；基本持平。

　　5、二级地段新建房价格涨幅快于其他地段。1-6月以沿湖和人流量较大的近中心区域二级地段新建房均价4037元，同比上涨14.3%，均价和涨幅均高于以城中心、城周边为主的1、3、4级区域，均价分别高804、1326和2576元，涨幅分别高6.3、2.1和3.6个百分点。

　　（二）横向比较，价格偏低

　　1、岳阳房价在“3+5”城市群中排名倒数第二。1-6月岳阳房屋销售均价2674元/平方米，仅高于益阳市，位居倒数第二。长沙2006年房屋销售均价就达到了2991元，目前均价约在5000元左右，远远高于岳阳。

　　2、岳阳房价在长江沿岸七城市中排名倒数第一。沿长江流域，与岳阳相邻或地理位置接近的市州有六个，自西向东分别为宜昌、荆州、咸宁、黄冈、黄石、九江，一季度岳阳房屋销售均价均低于此六个城市。

　　（三）房地产价格偏低成为制约房地产效益的原因之一

　　2009年度全市房地产营业税占商品房销售额比重为5.7%，低于全省10%的平均水平；今年1-5月份全市完成房地产营业税4112万元，在全省排第七位，增速35.8%，低于全省77.5%的平均水平。

　　由以上分析我们可以看出，岳阳房屋销售价格上涨较快，但对比同级城市，岳阳房价仍处于较低水平，导致房地产税收总量滞后于全省平均水平，与岳阳经济总量全省第二，长江沿岸相邻七城市第一的发展水平不协调，在周边同级城市中形成了房地产价格“洼地”。

　　二、岳阳房地产价格相对偏低的原因分析

　　（一）岳阳市行政事业单位居民集资定向开发房屋拉低了商品房价格

　　1988年以来，岳阳市所有行政单位和绝大部分企事业单位在职职工都享受了房改政策，基本住房得到了保障；在房屋升级换代需求中，大部门行政事业单位职工通过集资定向开发购买了第二套房，甚至第三、第四套房，从而拉低了岳阳房价，2009年全市定向开发的房屋面积约13.67万平方米，实现销售额2.08亿元，分别占全部房屋销售面积和销售额的15%和10.7%，平均房价约1526元/平方米，比市场价格低1282元/平方米。

　　（二）管理不严导致商品房质次价廉

　　一是房地产开发没有严格按照规划法实施。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。一般高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，但岳阳房地产开发楼盘很多都是容积率超标，例如2009年岳阳处理了五起容积率超标的楼盘，其中左岸巴陵容积率达5.2，因此高容积率便使房地产商摊低了土地成本，获得了低价竞争力，特别是城郊结合部的私人集资房，土地见缝插针，房屋建筑密集，杂乱无章，这种无规划、不规范的建筑，拉低了房地产价格，降低了岳阳城市品位。二是房地产开发准入门槛不高导致开发水平较低。据调查，岳阳目前存在许多不具备房地产开发资质和不具备房地产开发实力的房地产商或法人，这些企业通过关系占有房地产开发资源，进行低水平开发，造成了商品房质次价廉。2009年全市共有房产开发商369家，其中一级资质的房产商仅1家，二级资质仅10家，无资质（暂定级）的有194家。特别是些黑地产商，不经过拍卖、招标等正当途径圈地建房，导致房产档次低、质量差、卖不起价。三是不按招标规则操作，影响商品房开发质量。由于相关部门执法不规范，致使招标合同相关规定无法兑现，影响了商品房开发质量。如保利地产公司，2004年进驻岳阳，当时中标合同上明确保利公司负责缴纳8000万元，按照750元每平方建筑补贴进行土地拆迁，但到2005年仍未按照招标合同实施土地交付，之后保利公司又出资8000万元，才完成了13万平方米规划建筑面积中的8万平方米建筑，到目前为止，保利还有原石油公司的土地未按照招标合同拿到手，错过了拆迁的最佳时机，增加了拆迁的难度；另外，最初招标合同规定保利公司进行商品房开发可建18层的高楼，但后来有关部门限制只准建8层小高层。由于不能按照招标规则操作，目前开发的商品房没有充分体现保利高档商品房的文化理念，致使他们 “自己都觉得建的房子看不得”。保利地产是进入岳阳的唯一一家全国前500强房地产商，但由于不能按照招标规则操作，致使岳阳保利房产开发项目成为保利地产在全国开发的60多个项目中唯一亏损的项目，岳阳也没有发挥保利房地产品牌优势，带动岳阳房地产业跳出开发水平偏低、价格偏低的局面。

　　（三）外来者购房率偏低，影响房价上涨

　　一是在岳阳置业的外来者购房少。目前岳阳境内十几家大型连锁商贸企业均来源于境外，此类现象在全国地级市中非常罕见，这些外来大商贸企业，总部设在市外，按照法人单位所在地征税规则，在岳阳赚得的利润大部分外流；由于外来商贸企业具有更雄厚的资本和更强的竞争力优势，严重挤压了本地企业的做大做强，导致岳阳本地未形成较多有实力的老板；该类企业安排的就业人员收入较低，无法形成购房的主体。如保利和天伦城介绍目前购房主体基本上没有这些外来商贸企业的员工和老板。二是非岳阳置业的外来者购房少。统计数据显示，2009年岳阳外来购房者有1353人，占购房人数的16.6%，这个比率远低于长沙的50%和九江的60%以上，原因是多方面的，但岳阳房地产业的文化理念、房屋档次和式样不具有吸引力也是其中一个原因。

　　（四）岳阳房地产开发的独特地理优势没有得到充分发挥

　　城有水则秀、居有水则灵、住宅有水则贵。历来依水居住是理想位置，其住房价格自然比其他区域高，世界著名城市的房地产都是依水而居，国内如大连、青岛、烟台、厦门等地重点打造沿海高档住宅区，均价在2万元左右；又如与岳阳有相似地理位置的江西九江，其房地产业发展就是围绕内湖，延伸外湖，沿江沿湖发展，目前全市商品房均价达4216元/平方米，其中环南湖的房价已达到近万元每平方。其所辖15个县区中有9个县区的房地产主要是沿鄱阳湖、长江和围绕内湖南湖、八里湖，目前由于城内围绕南湖区域已开发殆尽，正在实施向八里湖延伸的房地产发展战略，通过基础设施的建设，地价在过去30万元/亩的基础上翻了两番。九江沿湖发展房地产的思路，打造了九江宜居城市的品牌，吸引了大批外来人员购房，外来购房者超过了60%，很大程度上是外来购房者推高了九江房价。对于岳阳来说，大湖大江的特色使得岳阳沿水的房价要高于城区的房价，2009年岳阳沿湖区域住宅房均价为2818元每平米，比城内区域高445元每平米，2010年1-6月岳阳以沿湖为主的2级地段商品房价格最高，达4037元/平方米，远高于其他位置。但是岳阳中心城区商业中心和政治、文化、社会事业机构没有沿大湖大江和环湖布局，而是向着京珠高速、武广高铁内陆延伸，以致岳阳房地产开发整体水平较低，岳阳城市的品味不高，不足以吸引更大的外部需求，从而无法推动市场房价的上涨。

　　三、建议对策

　　（一）加强对岳阳房地产业战略地位的认识

　　一是充分认识房地产业对地方经济的显著贡献。房地产业集投资、消费于一体，直接或间接与房地产业相关的行业（部门）多达50多个，约5万多个品种，其经营状态依附于房地产业的持续发展；土地出让金和与房地产相关的税费收入约占各级可用地方财政收入的40%到60%。二是要充分认识岳阳独具大湖大江和流水环城的地理特色是发展房地产业、构建宜居城市的天然优势。岳阳是集山、水、岛为一体的城市，环境优越，适宜居住，2009年被授予“最值得驻华大使馆向世界推荐的中国生态城市”，几乎所有进驻岳阳的外地房地产商当谈到为什么选择在岳阳进行房地产开发时，都把岳阳大湖大江、山清水秀的地理环境和深厚的文化底蕴作为首选原因。三是要充分认识宏观调控给岳阳房地产业发展带来的机遇。国家此次调控的主体是针对房价过高的一、二线城市，在调控这些城市房地产市场的同时，将引起聚集大量资金的房地产开发商向三、四线城市进行资金“寻租”，岳阳作为中部三线城市，要依托地理环境优势和目前的相对价格偏低等开发潜力，大力承接房地产业转移。四是要充分认识房地产业是提升岳阳城市品味的一张名片。要把规范房地产开发作为实现“五创提质”，打造国际性旅游都市的重要一环；要把引进名企，开发旅游房地产名楼名盘作为带动全市房地产业发展、提升城市综合水平的发展引擎。

　　（二）科学规划空间布局，打造“流水环城”旅游房地产业

　　旅游房地产业就是将房地产开发作为旅游观光度假的一个组成部分，具有生态观光、休闲度假的价值。岳阳中心城区是岳阳楼洞庭湖国家级景区的核心景区，应该高标准规划，充分发挥大湖大江的独特优势，发展中心城区旅游房地产业。一是加快城区“退二进三”战略发展步伐，推进工业企业“离城入园”工程，为发展旅游房地产业，构建国际性旅游都市腾笼换鸟。二是把城陵矶到南岳坡的沿湖走廊继续向两头延伸，南到湖滨与南湖连成一片，东至松阳湖与芭蕉湖连接，通过新开通人工运河将芭蕉湖与南湖连接，恢复流水环城的历史自然景观。三是围绕沿湖沿江和环湖风光带内侧建立城区主街道，发展商贸、居住、休闲娱乐等第三产业，特别是开发高档商品房，打造独具大湖大江魅力的生态旅游、休闲度假房地产业。要严格实行空间管制和准入制度。严禁不符合资质要求的房地产开发商进入；严禁开发不符合旅游房地产质量的楼盘。四是对沿京珠、武广布局的房地产进行科学规划，合理布局，有序开发，重点规范居民小区建设，要把小区商品房开发，经济适用房、廉租房建设融为一体。加强基础设施建设和生态、生活、娱乐、健身等配套工程建设，突出人文特色和人性化管理，使居民小区成为市民安居的乐园。

　　（三）优化房地产开发环境，服务房地产业发展

　　一是重点解决品牌房地产企业经营中遇到的问题。要实行品牌房地产企业问题“挂号”、“销号”制度，解决这些品牌企业经济中遇到的土地交付、行政审批、项目规划、税费缴纳等方面存在的问题，另外要提高职能部门积极主动服务房地产企业的意识，让真正有实力、有事业心、有设计理念的房地产商增强在岳阳开发置业的信心。二是要抑制不合格、不规范、乱圈地的行为和清理不具备开发资质的“黑”房地产商，营造良好的房地产竞争氛围。三是规范房地产开发管理。规划等职能部门要严格按照《规划法》的相关规定操作，容积率、绿化率、采光度都要符合国家标准或行业标准。

　　（四）引进高档房地产企业，打造宜居生态城市名片

　　要积极主动承接品牌房地产开发企业，大力引进世界500强和全国500强有实力、有经营理念的房地产商，开发具有大湖大江文化生态特色的旅游房地产名楼名盘；要整顿市场，清理滥占土地情况，提高房地产开发准入门槛，严禁无资质、低资质的房地产商进行低水平、低档次的商品房开发，打造岳阳生态宜居城市名片。

　　（五）出台优惠政策，吸引外地和农民工进城安家置业

　　出台外地进城置业和农民工进城务工优惠政策。推行外地居民与本地城镇居民同等户籍管理制度，主动解决在岳阳购房并居住相当时间的外地居民本地城镇户口；降低农民工进城办企业的准入门槛，在办登记注册手续时设“绿色通道”。

　　（六）落实廉租房建设，解决低收入户住房问题

　　一是加强廉租房建设，设置土地出让净收益合理比例用于廉租住房保障资金，增加廉租房房源。二是扩大廉租住房制度的保障范围，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，尽快实现应保尽保。三是加大棚户区、旧住宅区改造力度，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，逐步改善农民工等其他住房困难群体的居住条件。

[供稿：岳阳市统计局 易万]
[审核：张映欣]
[责编：袁 野]