国际金融危机的冲击，让中国经济不仅放缓了步伐，也使房地产市场阴云密布。利空行情加剧市场低迷、资金回笼困难，造成开发后续无力，益阳市房地产发展面临诸多问题。

    一、益阳市房地产市场现状

    1、开发规模缩小。进入“十一·五”时期以来，益阳市房地产业成长极为迅猛。截止2008年底，益阳市共有房地产开发企业222家，比2005年增加101家。2008年完成开发投资达46.76亿元，比2005年增长3.3倍；其中住宅投资达32.18亿元，比2005年增长近四倍。房屋的施工规模达468.68万平方米，增长3.1倍，其中住宅施工面积达336.03万平方米，增长2.9倍。
2009年以来，楼盘开发势头减速，1-4月商品房开发投资虽然同比增长9.2%，增幅却急剧回落，1-2月和1-3月同比分别回落46.5和12.6个百分点。中心城区新开工楼盘08年为62.01万平方米，09年1-4月为16.89万平方米，同比分别下降47.8%、29.3%。

    2、市场振荡调整。2006-2008年益阳市房价一路上扬，三年来的第四季度商品房销售同比价格指数，分别为103.3、107.8、104.9，但2008年下半年市场变化显著，商品房交易逐渐萎缩，12月商品房成交量环比下降38.5%，只占全年成交量的5.1%，四季度商品房价格环比下降0.2个百分点。进入2009年，前四个月商品房环比价格指数分别为：99.1、99.3、99.6、99.9，出现逐月下降，四月份单月房价同比下降了3.6%。房价的变化无疑反映了市场的供求关系的变化。

    随着国家一系列扶持政策措施的出台，今年特别是四月份，在刚性需求的推动下，益阳市房地产市场明显回暖。房管部门数据显示：2009年4月，商品房交易量环比和同比分别增长70.4%、1.2%，二手房交易量分别增长了82.4%和30.6%，房屋产权交易契税同比增加60.7%。市场出现的交投活跃现象，主要集中在单位价格下降明显的存量房和低总价中小单位商品房上。

    二、市场特征及成因

    纵观近几年来益阳市房地产的发展以及近期的变化，市场主要呈现以下特征：

    1、总量相对过剩。2006-2008年，益阳市房地产开发投资年平均增速达62.7%，房屋新开工面积年平均增速为41.3%，而本市的城市化水平2008年仅比2005年提升了7.36个百分点。特别是中心城区，2007、2008两年来楼盘新开工规模达180.73万平方米，近益阳市的一半；竣工面积为110.99万平方米，而同期商品房交易量仅为79.98万平方米。此外，存量二手房给市场提供了大量房源，以及2007年开始的由政府主导的保障性住房建设，为低收入人群提供了7.5万平方米的经济适用房、11.19万平方米的廉租房，也分流了部分刚性需求。

    中心城区商业营业用房建设规模2007、2008年每年都维持在74万平方米，2007年为建设高峰期，新开工了42.71万平方米，08年新开工8.94万平方米，两年的竣工面积为16.56万平方米，而同期非住宅交易量仅12.8万平方米，空置率较高。目前，益阳市存量房近200万平方米。

    2、结构性过剩。据调查：近来中小单位楼盘走俏益阳市房地产市场，畅销单位的面积大都在130平方米以下，低总价的房屋较好地契合了益阳市城市居民的消费能力，同时也反映了益阳市楼盘开发结构的不合理。有数据显示，近两年建设的140平方米以上单位的商品住宅规模，占到全部商品住宅开发规模的42.6%，造成了房地产市场的结构性过剩。目前，不少开发商已将别墅项目、大单位设计作了相应调整，以便更好地对接市场。

    3、有效需求不足。当下益阳市新建住宅价格，多层在1600元/平方米左右，电梯房在2500元/平方米左右。多层房与城镇居民收入的“房价收入比”虽基本符合通常3-6倍的标准，但要真正住进去必须得考虑对装修、家具电器的支付能力，包括这部分支出，总支出约为居民家庭年收入的8-10倍，因此，刚性需求常常被更具刚性的支付能力所化解。所以，房屋低总价和单位面积低价格，是目前益阳市房地产市场成交的最大因素。2008年12月房屋成交量同比增长7.2%，但其中商品房下降43.8%、二手房增长95.9%；两者环比亦分别下降38.5%和增长1.6倍。2009年4月商品房同比只增长1.2%、二手房同比却增长30.6%，只因为成交的二手房均价比商品房低二至四成。

    形成楼市上述特征的主要因素：

    一是居民收入低，城镇化水平低，市场发育迟缓。益阳市城镇居民人均可支配收入分别比全省、全国低9.9%，21.1%；城镇化水平低于全省2.4、全国5.95个百分点。包括目前城市建设的进程、管理水平，以及宜居宜商的环境，还不能大量吸引周边地区外来人口的落户和投资。

    二是在招商引资中存在盲目性，加之开发商对本市房地产市场未来预期的看好，导致近几年开发投资比较集中。

    三是新建楼盘的房价与居民收入差距偏大。目前益阳市新建楼盘特别是中心城区的整体建设档次，都远远高于四至五年前的水准，加之地价及其它费用的增加，形成了房价的增幅远远高于城镇居民收入的增幅。

    三、开发商反映的问题

    统计部门近期在对市场的调查过程中，听到不少开发商反映政府及其部门的问题，主要有：

    1、对非法开发变相开发缺少严格监管。中心城区无资质的非法开发、以私人建房名义的变相开发，对合法的房地产开发企业的冲击很大，危害也大，而相关部门对此管理不到位。还有开发商反映，定向开发对市场的冲击不容忽视。

    定向开发的对象主要是拥有权钱的行政部门和国有企事业单位，它们往往利用手中掌握的各种资源，在房屋的开发和销售的整个过程中，为小团体和少数开发商牟取不正当利益，对他人构成不当的竞争，显失公平。

    2、政府部门收费比例过高而且不规范。开发项目在报建环节的收费就占了开发成本的10%-15%以上；交易环节的行政事业性收费和契税也近房款的10%。而且收费标准因“人”而异，执行不透明，差距很大，极不合理。既孕育着腐败，也最终导致房价攀高。

    3、政府招商引资承诺难兑现。有开发企业付清土地转让金并取得使用证，但政府承诺的拆迁难到位，企业无法进行开发，损失难以承受。拆迁不仅数年都无法到位，而且税务部门还要征收土地使用税。

    此外，金融信贷的支持力度，及其按揭收费和繁杂的手续也是反映的热点。

    四、发展对策

    1、必须加大市场培育力度。一要持续快速增加城乡居民收入，加大社会保障的力度，逐步扩大住房消费的有效需求能力；二要加速推进城市化进程，着力加强居住和投资环境的建设，提升在本市居住、投资经商的吸引力；三要加快房地产市场销售、租赁、抵押等机构的建设，以及房地产中介组织和物业管理等组织建设。

    2、必须加大对房地产市场的调控和管理的力度。一是加大规范市场的力度。重拳打击非法违规开发行为，维护市场的公平，同时要整合监管资源，避免多头执法、相互制约而互不配合。二是建立充分竞争机制，通过让开发商之间开展必要的竞争，在促进开发企业提升管理水平的同时，达到平抑房价遏制暴利，维护消费者利益的目的。三是集约利用土地资源并科学制定中长期发展规划，并与城市规划有机结合，要杜绝短期行为，既要考虑现在，更要立足长远，避免国有资产的流失和无序开发。四是要严格执行城市建设规划，杜绝长官意志下的随意变更，杜绝违背城市长远发展的各类开发行为。四是房地产的发展以及调控和管理，必须把以人为本作为工作的出发点和落脚点，让居者能有其屋，让低收入人群住得起，中等收入者买得起。

    3、必须规范行政事业性收费，并让收费更公开透明，坚决清理和取消不合理收费、搭车收费。包括利用行政资源建立的各类协会、学会变相强制收取的会费等，相关部门和机构要改善重收费轻管理的作风，减轻企业负担，也就能减轻消费者的负担。

    4、必须加快市场信息平台的建设。畅通透明的房地产信息，让政府管理者掌握便于调控和监管，让老百姓掌握便于消费而不受开发商控制。

[供稿：益阳市统计局]
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