益阳市房地产市场起步于城镇住房体制改革，随着管理力度和招商引资力度的加大，房地产业步入发展快车道。房地产业已成为全市经济中最为活跃、发展最为迅速的行业之一，成为促进全市区域经济崛起的重要力量。经过2005年至2008年加速增长后，今年的房地产市场从各项指标来看，均显现出一种明显的调整特征。
一、今年以来益阳市房地产市场呈调整特征
1、投资规模持续下降。今年益阳市房地产开发投资高开低走，增速持续下滑，1-8月全市完成房地产开发投资26.52亿元，同比下降16.6%。其中中心城区完成投资13.79亿元，同比下降29.1%，占全市房地产开发投资的52%，比重下降9.1个百分点。县城投资形势要好于中心城区，县城完成投资12.73亿元，同比略有增长，增幅为3%。与此对应，今年新开工房屋面积也出现下降。1-8月，新开工面积112.9万平方米，同比下降15.5%。
2、房屋销售出现下降。1-8月，全市实现商品房屋销售99.25万平方米，同比下降14.1%。同样也是县城形势要好于中心城区，中心城区销售58.8万平方米，同比下降22.1%；县城销售40.44万平方米，同比略增1.1%。从房屋用途看：住宅销售83.44万平方米，同比下降21.3 %；商业用房销售9.01万平方米，同比下降2.9%。销售的下降，使商品房屋空置上升，1-8月空置面积32.61万平方米，同比上涨2.5倍，其中商业用房空置18.53万平方米，同比增长3倍。
3、对经济贡献减弱。房地产市场的调整，直接使行业创税能力下降，1-8月，全市实现房产税0.96亿元，同比下降15.5%。也使得土地市场不活跃，交投清淡。1-6月出让住宅和商业服务业用地356.55亩，成交价款1.53亿元，分别同比下降75.2%、72.7%。土地出让金收入也大幅减少，1-8月共实现土地出让金2.75亿元，同比下降50.9%。
二、对当前益阳市房地产市场的基本判断
经历了2005年以来的爆发性增长，加上受大环境的影响，益阳市房地产市场出现一定程度的调整具有必然性，这种调整既有外部因素的影响，但从根本上还是由益阳市的市场状况决定的。
1、调整是井喷式增长后的阶段性整理。2004年，金禾地产进入益阳开发丽景雅苑，激发了人们对住房品质的追求，随后梓怡小区、精锐国际、佳宁娜、香港城等项目相继开始建设，使益阳房地产业进入了一个新的时代，涌现出一批精品大盘，有的甚至打出了造城口号。2009年1-8月在建、在售的152个项目中，2005年至2008年开工建设的达120个。2003年，房地产施工规模为106.46万平方米，而2008年达468.68万平方米，扩大了3.4倍；2008年房地产开发投资46.76亿元，是2003年的5.9倍，年均增长42.7%，较同期全社会固定资产投资高9.9个百分点，增速在2007年、2008年分别排全省第1位、第2位，开发投资总规模在全省排位也由第9位迅速攀升到第3位，仅次于长沙、株洲。房地产开发规模的这种井喷式增长较为超前，已大大领先于其它经济指标的发展，从经济发展规律上来讲，这种超前是难以长期持续的，必然会有一个阶段性的调整达到国民经济发展的整体协调。
2、调整是需求集中释放后的理性回归。过去一段时期，益阳市房地产开发处于较低水平，商品房品质得不到提高，居民住房条件得不到改善，积累了大量的改善性住房需求。近几年随着外地投资商的进入，全市房地产开发理念与商品房品质都上了一个台阶，与此前不可同日而语，这就使得改善性住房需求得到了一次集中释放，满足了其中大部分的需求，这种状况一直延续到了去年上半年。2005年至2008年，4年商品房屋累计销售412.11万平方米，其中住宅373.26万平方米，分别占1994年撤地建市以来15年累计销售的73.2%和74.9%，在此期间一举消化了此前形成的较大空置。
在去年下半年至今年上半年发达地区房价大跌大涨，成交量猛增猛跌的情况下，益阳市房价在此间表现得波澜不惊，不仅没有调整，甚至还略有上涨。由于益阳市经济发展程度水平不高，居民需求的集中性释放、外部环境和预期不明朗的情况下，居民对房价比较敏感，观望心理较重，最终使得成交量出现下降。
因此我们认为房地产市场目前的这种调整是必然的，是不可避免的，是市场自身的一种调整，因为任何一个产业的爆发性增长都是难以持续的，同时我们也认为这种调整是健康的、是阶段性的、是一种理性的回归。这一判断主要是基于以下几个理由：
1、投资虽下滑，但开发经营并没有恶化。如果将房地产开发区分为地产开发和房产开发两个部分，则今年房地产开发投资的下降主要是因为土地购置投入的大幅下降，即地产开发投资的不景气，这既与前期开发商大量囤地有关，也与市政府加强控地，减少土地投放量有关。1-8月土地购置费1.54亿元，同比下降74.5%，仅占房地产开发投资的5.8%，回落13.3个百分点。而房产的开发情况基本与去年持平，变化幅度不大，1-8月扣除土地购置费后的房产开发投资24.98亿元，同比仅下降3%。下滑主要是受北美阳光城、银色现代城、佳宁娜、福中福、中核缇香名苑等项目竣工而后续投资锐减的影响。
2、销售虽回落，但住宅市场供求基本平衡。去年下半年，受外部影响，益阳市房地产销售经历了一个寒冬，尤其是去年底今年初，成交量极度萎缩，今年上半年又经历了一个小阳春，成交量有所放大，下降幅度已连续三个月收窄。从成交量走势来看，去年至今年益阳市商品房屋成交基本呈“U”型走势，目前销售情况还处在“U”型线右边下半部分，后期有望继续缩小降幅。
今年1-8月在建、在售项目中住宅规划建筑面积为527.57万平方米，2005年至2008年累计实现销售面积456.71平方米，两者相差70.87万平方米，相当于2008年全年销售面积54.8%，以今年的月均销售面积计算，仅可满足5.7个月的销售需求。从空置情况来看，虽然空置面积达13.65万平方米，增长1.5倍，但其中空置1-3年的只有2.85万平方米，同比下降47.9%；其余空置年限均在1年之内，面积为10.81万平方米，占住宅空置面积的79.2%，这只能视为待销商品，在正常销售周期之内。
3、房价虽上涨，但仍处在合理范围之内。房价是房地产市场的核心，是判断一个地区房地产市场健康与否的关键。益阳市近几年房价大幅上涨，是伴随着开发成本的上升、商品房品质的提高而上涨的，其实质还是一种成本导向型定价模式，与居民收入水平的提高基本协调，与周边同等城市相比也还是处于偏低水平的。
从房价与居民收入增长的协调方面来看，短期内房价确实上涨过快过高，2008年全市房价较2003年增长了2.2倍，其中中心城区增长了1.9倍，年均分别增长26.3%、24%，远高于居民收入增幅，分别高出同期居民可支配收入增幅13.6个、11.5个百分。但从较长时期看，房价上涨幅度小于居民收入增幅。1995年至2008年，益阳市房价年均增长6.8%，低于城镇居民可支配收入2.5个百分点。因此如果益阳市房价存在问题，那么就是短期内上涨过快，而不是房价高了。
从房价收入比来看，从平均意义上而言处于合理水平。根据2008年城镇居民人均可支配收入，人均居住面积、家庭平均人口和今年1-8月住宅销售平均价计算得出全市、中心城区、县城的房价收入比分别为4.4、4.2、4.8，按照比较通行的说法，房价收入比处于3-6倍之间是比较合理的。由于目前没有关于房价的统计，根据住房合同销售额与合同销售面积相除所得均价与市场价格相比偏低，如果将中心城区房价换成2090元/平方米，以此计算的中心城区房价收入比为4.7，仍在合理区间内。但不同家庭的收入、住房的需求是不同的，因此个体的房价收入比差异会很大，但从全市各个层次的需求来看，还是处在合理区间的。
与省内城市相比，处于偏低水平。虽然近几年益阳市房价有较大幅度上涨，与省内其它城市差距缩小，但仍处在偏低水平。1-8月，全市住宅均价1578元/平方米，排全省第9位，比全省均价低938元/平方米，仅高于娄底、郴州、怀化、湘西、永州。
三、当前房地产市场存在的主要问题及建议
虽然目前益阳市房地产的调整是一个理性正常的调整，但还是存在一些问题，这些问题有的可以通过市场自身调节得到解决，有的必须依靠政府政策的引导。这些问题主要有：
1、商业房产开发过度。在消费升级、城市化的大背景下，商业开发迅速升温，投资规模迅速扩大，但布局不合理，重复建设和盲目投资非常突出。2008年，房地产开发投资中，商业房产投资7.49亿元，比2000年增长了36.5倍，年均增长57.3%，高出同期房地产开发投资13个百分点。今年1-8月，全部空置面积中，商业营业用房空置为18.53万平方米，占全部空置面积的56.8%。
2、土地开发利用率不高。近几年，随着房地产市场的升温，益阳市土地价格也急剧上升，一些开发商纷纷跑马圈地，特别是2005年和2006年，动辄几百上千亩，囤积了大量土地。据摸底，至2008年底，中心城区有闲置土地89宗，约7026亩，大部分为房产开发用地。2005年至今年8月，土地成交面积7477亩；而同期开发项目用地面积为4668亩，有2809亩未形成开发，占这一时期土地成交面积的37.5%。大量土地掌握在开发商手里，造成土地闲置，另外可能产生市场垄断，使得其随意左右土地和房地产市场。由于益阳市房地产市场才起步，土地的升值空间甚至超过房地产的开发利润，可能诱发炒地。今年1-8月，土地成交均价44万元/亩，较2005年上涨了2.7倍，比同期房价涨幅高了176.7个百分点。
3、住宅供需结构的吻合需要磨合。在纯商品房开发市场，价格较高的小高层已成为供应主体，价格相对较低的多层成了稀缺产品。虽然还存在一个供应低价多层住宅的地下“山寨版”市场，但购房者合法权益得不到保障。
在户型结构上，小面积住房供应仍然偏少。虽然小户型面积在增长，大户型面积在减少，但小户型所占比重仍然过小，2009年1-8月，90平方米以下住房施工面积29.73万平方米，同比增长93.6%，仅占全部住宅施工面积的8.8%；140平方米以上住房施工面积108.82万平方米，同比下降3.1%，占32.1%。
为促进益阳市房地产业健康持续发展，积极化解发展过程中的矛盾，而不使其积累，建议如下：
1、激活需求。旺盛的需求是房地产市场发展的强大牵引力。一是倡导正确的住房消费理念。要加强宣传引导，形成正确的消费理念，首次购房者可以先买旧房或小房，再以旧换新、以小换大，以改善居住条件，通过消费的梯级转移实现房地产市场的良性循环。二是吸引外出务工人员回乡购房。在外务工人员收入相对家乡而言是较高收入者，相对发达城市居高不下的房价是低收入者，价格对比使得家乡的房价具有很大的吸引力，加上故乡情结，这将是一个很大的消费群体，在春节时可加大宣传力度。三是鼓励货币安置。对征地拆迁农民实行区别对待，鼓励农民选择货币安置购买商品住房，政府予以适当补贴，减少和不再统一建造安置住房。
2、强化规划。房地产业在益阳市充当着越来越重要的角色，对提高城市品位，促进新型城市化有着重要作用，应将其作为重点产业加以培育和扶持。房管、规划、发改委、国土等有关部门要加强配合与协调，以科学发展观为指导，科学制定房地产业发展规划，指导全市房地产业发展，发挥规划的龙头作用。要编制中心城区住宅小区和商业网点的专业规划，合理确定开发布局和规模，要以点带面，有序开发，防止遍地开花，过度开发。要在产业发展规划的基础上，科学预测市场需求，编制年度开发规划，确定每年开发量，土地投放量。制定房地产业发展规划，要与城市发展总体规划相衔接，要结合绿色益阳、宜居城市的城市定位，突出人居环境改善，全面提升城市化水平和质量，把房地产业的健康发展同新型城市化结合起来。
3、规范管理。要依据房地产业发展规划的总体要求，构建符合产业发展要求的管理体系，对房地产市场进行有效管理。一是要加强土地市场管理。掌握适当的供地节奏，引导开发商合理利用土地，确保房地产业持续增长。加大闲置土地清理和整治力度，防止开发商囤积土地，炒作地皮，对占而不用的土地，可依法收回，再进行拍卖，既可限制土地投机，政府也可享受土地增值收益。二是积极提高房地产业进入门槛。对自有资金不足、开发资质低、行为不规范的开发企业要严格控制其开发新的项目。三是规范地下开发。城中村建房、安置房等虽然无法获得产权，但却大量存在，这种地下市场使城市建设品位下降，将来改造任务加大，也造成了大量税收流失，与其禁止，不如规范，引导其走上正规发展之路。对城中村的集体土地，在准确评估后可允许其入股开发企业，而安置房建设要逐步减少直至取消。四是加大拆迁工作力度。在拆迁问题上处理不好，会影响到投资商对本地的评价，进而影响对外招商形象。
4、加强监测。现在，房地产市场信息被社会各界高度关注，民众、开发商、学者、决策部门都有强烈的信息需求，这都依赖于一个健全高效的监测体系，但目前的房地产统计体系还不能满足各方面对房地产市场的信息需求。各有关部门均按各自的方法和口径进行统计，数据不一致现象时有发生，而各部门的统计方法又都不完善，基于部门职能与部门利益的不同，各有侧重点，因此目前缺乏权威的完整的房地产市场信息。要防止数出多门、被利益所左右，就必须建立健全房地产市场监测体系，制定科学的指标体系，加强部门合作，明确部门职责，整合部门资料，统一信息发布渠道，加大企业培训力度，推行联网直报，实现房地产市场信息的实时监测，提高市场透明度，引导市场各方行为。
四、对后阶段房地产市场的预测
1、整个房地产市场将保持一个相对较长时间的平稳期。当前房地产市场的调整只是阶段性的，随着经济形势的好转，房地产市场也将逐渐回暖，开发热点区域将向资江两岸、益阳大道两厢以及往长沙融城方向集中。同时，今后三五年，开发规模再次出现井喷的可能性不大，但将维持在一个较高的规模平台。
2、价格将稳中趋升。经历了几年置业潮熏陶的益阳人购房观念将更趋于理性，不再片面求全求大，中小户型将逐渐成为主流。在保持较高开发规模的前提下，房地产开发市场也将更加细化，供应结构也会更贴近市场，以适应多层次的需求。同时房地产开发的风险也将加大，所有楼盘都热销的时代将不再。但在成本的刚性约束和需求依旧旺盛的情况下，价格仍将继续保持上涨趋势，只是表现形式上会是稳中有升，而不会是以前的跳跃式上涨。
3、商业用房继续面临过剩。由于益阳市紧邻长沙，商业地产开发处于一种尴尬境地，高端消费基本流向了长沙，使得益阳市发展高端商业的市场容量不足，而中低档商业的竞争已趋白热化，大体量商业项目要突出重围，实属不易；小体量商业项目因规模小可立足居民日常生活服务，尚能维持，但商业项目的成败仍然取决于位置和市场定位。
[供稿：益阳市统计局]
[审核：张映欣]
[责编：袁 野]
