今年以来，随着市政府政策性扶持和引导，以及中心城区基础设施完善，激活了房地产市场。房地产业迅速发展，永州市城区扩容提质步伐加快，居民住房条件得到不同程度的改善，人民生活质量有了进一步提高。房地产业已成为永州市新的经济增长亮点和城市居民新的消费热点。

    （一）2003年房地产市场形势的基本特点

    1、房地产投资增长较快。1—11月永州市完成房地产开发投资2.23亿元，同比增长75.6%。房地产开发投资高速增长的主要原因：一是有开发工作量的企业迅速增加，并呈现跨行业、跨地区开发的态势。1—11月份全市有工作量的房地产开发企业30家，比去年同期增加7家。二是非国有经济实力日益增强，成为住宅与房地产业的主角，非国有企业完成投资1.27亿元，增长149.0%。

    2、商品房建设以城区为主。1—11月份房地产开发企业土地开发投资5019万元，同比增长78.2%；土地购置费5142万元，同比增长76.4%。永州市房地产开发主要集中在零陵路、潇湘东路、翠竹路和逸云路以及各县城的中心路段等人口集中的地方。

    3、房地产开发规模明显扩大。1—11月，全市商品房施工面积高达38.75万平方米，同比增长237.5%，其中新开工面积14.53万平方米，同比增长154.5%。商品房竣工11.83万平方米，同比增长342.5%。商品住宅和商业营业用房成为房地产市场的主打产品，在施工的商品房中，商品住宅面积为10.57万平方米，占89.3%；商业营业用房0.8万平方米，占7.3%。

    4、房地产市场购销两旺。1—11月份，全市商品房销售面积4.09万平方米，同比增长160.5%；销售收入达到2176万元，同比增长85.7%；平均售价532元/m2，同比增长10.1%。商品住宅销售3.84万平方米，同比增长266.3%，其中住宅平均售价490元/m2，同比价格上涨5.0%。商业营业用房售价1770元/平方米，同比价格上涨12.1%。房市火爆的主要原因：一是需求量增加，单位停止集资建房，严格控制建设低矮住房，房屋需求量大大增加。二是大量拆迁户购房，打工返乡和农民进城购房大幅度增长。拉动了房屋需求。三是随着经济的发展人民生活不断改善，购买力有所提高，购房增值比储蓄存款合算，也增加了对房屋的需求。

    5、企业融资能力强。全市房地产企业，今年房地产到位资金25581万元，同比增长87.8%，从构成来看，主要是银行贷款和企业自筹资金。上年结余资金5674万元，今年银行贷款5659万元，同比增长98.6%，自筹资金11126万元，增长67.5%。

 

    （二）房地产开发中存在的问题

    今年以来，永州市房地产市场形势喜人，建设规模和开发投资快速增长，土地供应和土地购置迅速增加，商品房市场供求两旺，房价稳中有升，商品房结构相对合理，房地产信贷业务增势强劲，但也还存在一些不容忽视的问题。主要表现在以下几个方面：

    1、房地产企业开发整体水平不高。双牌县、江永县和蓝山县没有房地产企业，道县和新田县房地产开发刚刚起步，其它县区房地产企业规模很小，抗风险能力差。由于房地产是热点产业，部分单位、个人开发见缝插针，这些单位和个体户，一无房地产开发资质，二无商品房预售许可证，打着单位集资建房的名义进行开发。国家明文规定房地产开发必须具备开发资质证、营业执照等方可进行开发。部分企业资金短缺，融资能力不足，造成开发产品品位不高，小区建设密度过大，对城市景观和品位造成影响。

    2、开发商税费负担过重。据调查房地产公司税费负担为110元/平方米，收费部门多达11家，比较沿海发达地区4.1%的税和2%的最高限费高出很多。芝山区优惠政策明确规定在小区范围内经营，三年内免交或少交税费，而芝城花园还在建设中，工商税务等部门就强行收足有关税费。市有关部门牵头组织的众人集团与市房产局就开发芝城花园签订的费用300万元包干协议因体制下放变成一纸空文，现建房、卖房要到区房产局办理有关手续，费用高达6%。

    3、房地产二级市场不活跃。从2000年开始永州市全面放开了房改房上市交易，降低了房改房上市的门槛，全面启动了住房二级市场，到目前为止，每年交易5万平方米，交易户几百户，多数人想换房，却留恋单位房的管理，房地产二级市场消费局面没有形成。                          

    （三）对全年房地产开发形势的基本判断

    从1-11月房地产形势来看，永州市全年房地产业稳定快速发展的良好格局将继续保持，房地产投资对经济的拉动将由单纯的投资向投资与消费双重拉动转变，房地产开发投资仍将保持较高的增长速度，预计全年将完成房地产开发投资2.62亿元，同比增长62.7%。

    2004年永州市房地产开发投资仍将保持持续增长，市场前景看好。主要表现在：一是政策的扶持和引导，激活了房地产市场。城镇住房制度改革深化，实物分房制度的结束，使广大城镇居民家庭彻底消除了“等、靠、要”的依赖心理，一般家庭都加入了购买商品房和住宅的行业。从2003年开始，永州市政府严格控制土地出让价格，规定市区土地最低出让价格为35万元/亩，对区位、地段较好的地块实行公开拍卖，同时规定了行政事业单位不得以任何名义进行集资建房，加大了对住宅小区和公务员小区的开发规模，杜绝了无资质、小规模零星开发。城区居民住房需求十分强劲。二是基础设施的完善，城市品位的提升加快了市场发展步伐。近年来政府加大对基础设施的投入，综合服务功能得到加强。在大建设、大投入、大发展中，城市配套服务设施日臻完善，为房地产业的发展提供了良好的物质基础。新田县和道县城市建设，面貌日新月异，城市品位、档次不断提高。东安县、祁阳县和江永县县城的亮化、美化，使城市越来越漂亮。居民购房的欲望越来越高。城区路网建设、标志性工程建设和县区的扩城，增强了房地产开发的广度和深度。洛湛铁路永邵段、衡枣高速公路即将通车，使我市交通更加便捷、畅通，将带来更大的人流和物流，有力的推动我市房地产业的发展。三是一些重大房地产开发项目如舜德世贸广场、舜德花园、中亚花园和翠园花园的建设，以及滨江广场拆迁安置小区，河东路网安置小区，永州大道安置小区、白竹路安置小区等，到2004年将进入投资高峰期。随着新火车站的启用，市区房地产进一步向城市西部扩展。预计2004年房地产开发投资将大幅度提速，比上年翻一番。即投资额将达6亿元左右。

    永州市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑。永州市城市化率不高，中心城市建设正在进行，城市人口每年都要增加一万多人，居民的住房需求进入高速增长期，加之房价低于邻近的邵阳、郴州和衡阳，房地产业的发展潜力十分巨大。为了发展永州市房地产业，特建议：
        
    1 、规范房地产市场，促进房地产的发展。房地产业的发展必须是规范的发展，有序的发展，而不能盲目发展。要切实落实住房分配货币化政策，促进居民住房私有化；强化土地供应管理，严格执行有关土地必须通过竞争出让的规定，所有土地转让均需实行公开招标拍卖，减少协议或划拨方式，建立统一开发、竞争有序的土地市场；整顿和规范房地产市场，简化交易手续、规范中介服务、降低交易中间成本，减轻消费者税费负担，搞活二级市场，规范租赁市场，促进居民购房和以旧换新、以小换大，不断培养新的市场需求；优化房地产开发环境，减少审批程序，提高办事效率，取消不合理收费，减少前期开发费用，降低开发成本；加强对房地产市场形势的监测分析，建立房地产预警机制和信息发布系统，为企业理性投资和居民理性购房搞好服务。
   
    2、房地产企业要苦练内功，外树形象。通过改革创新和加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力；树立“以质量求生存，以效益求发展”的发展观念，开发和提供放心房、优质房；加强市场营销，坚持诚信服务，进行“阳光”操作；加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等，积极开拓和挖掘市场。
   
    3、大力发展住宅信贷，支持房地产业的发展。房地产业是资金密集型行业，具有投资大、周期长、周转慢的特点，其发展需要巨额的资金投入，消费者购房，也需要支付较多的资金。中、低收入者是我市房地产市场需求的主要群体，满足这部分居民住房需求，需要不断提高他们的收入水平，提高住房购买能力，也需要信贷支持。金融部门应对有固定收入的居民，采取延长住宅抵押贷款期限，提高抵押贷款比例，增加住房贷款品种，如“押旧买新”贷款等等，适应居民改善住房条件的梯次需求。