近几年来，永州房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是保持永州市房地产市场又好又快发展的关键。

    一、十五以来永州房地产业发展基本特点

    随着永州市国民经济持续快速发展，推“三化”促“三基”工作进程地不断加快；加之全市居民收入、消费水平的稳步提高，共同构筑了永州市房地产市场繁荣的社会经济基础，也为永州房地产业持续快速发展提供了广阔的市场空间。
　 
    （一）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高。
　　
    从2001年到2008年，永州市房地产投资年均增长率达到了47.9%，呈现出快速增长的良好发展态势。“十五”开局之年，永州市房地产开发投资增速平缓，2001年仅完成开发投资1.47亿元，比2000年增长4.6％；2002年完成开发投资1.61亿元，比上年增长9.3％；2003年完成开发投资2.54亿元，比上年增长57.7％；2004年完成开发投资6.82亿元，比上年增长168.5％，达到“十五”期间的顶峰；2005年完成投资12.99亿元，比上年增长90.4％；受国家政策影响，2006年房地产投资增幅迅速回落，全年完成开发投资15.45亿元，比上年增长18.9％。2007年完成投资24.79亿元，比上年增长60.4％；2008年完成投资33.85亿元，比上年增长36.5％。近年来永州房地产开发投资快速增长，使其在全省的位次迅速提升，从2001年的第10位提高到了2008年的第6位。
　　
    （二）商品房销售起伏，价格持续攀升
　　
    1、从商品房销售面积看，2001～2008年商品房销售面积年均增长速度达到了41.2％，但各年份增长情况不同。2001年商品房销售面积为6.82万平方米，比上年增长11.6％；2002年销售面积为6.99万平方米，同比增长2.5％；2003年增长74.5％；2004年增长81.8％；2005年、2007年销售面积增速分别达到了319%和119％；而2006年和2008年受各方因素影响，全市商品房销售面积同比分别下降33.4％和19.9％。从商品房类型看，商品住宅的销售一直是商品房销售的主体，其所占比重一直保持在85％以上。
　　
    2、从商品房销售额看，商品房销售额2001－2008年年均增长速度达到50％。其中，2001年、2002年和2003年增幅分别为10.2％、20.3％和18.2％，2004年增幅高达234.2％；最高为2005年，增速达432％；与房地产销售面积一样，2006年和2008年永州市房地产销售额增幅出现回落，增幅分别下降21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位。

    3、从全市商品房销售平均价格看，近年来价格呈节节攀升之势。从2001年到2005年，除了2001年和2002年的增速分别为4.8％和5.6％外，其他年份的增速都在两位数，2003年上涨了13.5％，2004年末达到十五期间年度最高涨幅41％，2005年末为20％，比上年回落21个百分点。受国家政策调控的影响，进入2006年以后，房价开始理性回归，从二位数增长回落到一位数增长，06、07、08年房价分别比上年增长3.8％、6.1％和4.3％。

    （三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快
　　
    1、商品房竣工面积持续扩大。近年来，永州市商品房竣工面积持续扩大，从2001年的6.11万平方米，迅速增加到2007年末的116.1万平方米、2008年末的90.63万平方米，分别比2001年增长19倍和14.8倍，年均增长40%。2006年和2008年房屋竣工面积同比增幅分别下降6.8％和21.9％。
　　
    2、新开工面积不断增加。2001年，永州市商品房新开工面积为6.9万平方米，2002年新开工面积8.8万平方米，2003年16.8万平方米，2004年增至41.2万平方米，2005年达到82.5万平方米，2006年为105.6万平方米，2007年为189.3万平方米，2008年为221万平方米，其中增速最快的为2004年，比上年增长145％，增速最慢的为2008年，比上年仅增长16.7％。
　　
    3、商品房空置面积随市而变。2001～2003年永州市的商品房空置面积基本呈逐年下降的态势，降幅都在10％以内，到2004年末全市商品房空置面积为8461平方米，增长速度也由下降转为上升，增长了5.3％。2005年国家“国八条”出台后，对居民购房的心理预期产生了较大影响，很长一段时间内，居民都在持币观望，致使商品房的空置面积大幅上升，2005年末达到1.84万平方米，增长了119％；2006年商品房空置面积继续增加，年末达到2.45万平方米，比上年增长33.2%，增幅比上年明显回落。2007年空置面积达到2.78万平方米，比上年增长13.5％；2008年空置面积减少为1.56万平方米，比上年下降43.9％。
　　
    （四）房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出
　　
    1、房地产增加值增幅高于全市三产和GDP增幅，比重不断提高。房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其效应惠及多个产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和质量。从2001年到2008年，永州市房地产业的增加值由0.7亿元增加到3.1亿元，年均增长20.4%，增速高于同期三产（12.2%）和地区生产总值（11.4%）的增速，在第三产业中的比重由0.7%提高到1.2%，在地区生产总值中的比重由0.3%提高到0.6%，充分显示了房地产业作为支柱产业在永州市国民经济发展中的地位和作用。
　　
    2、房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。房地产业是国民经济的重要部门，房地产业又与百姓生活息息相关，自从住宅市场化以来，房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。从有关抽样调查资料看，永州市城镇居民人均住房建筑面积由2001年的21.8平方米提高到2008年的43.4平方米，农村居民人均住房面积由2001年的30.2平方米增加到34.5平方米，大大改善了城乡居民的居住条件。
　　
    3、房地产开发投资占全社会投资的比重逐年提高，拉动支撑作用日益增强。近年来，永州市房地产开发投资快速增长，自实行宏观调控政策后，投资增幅趋于平稳，但仍总体保持快速增长的良好发展态势，从2001年到2008年，永州市房地产开发投资以年均47.9%的速度增长，比全社会固定资产年均增速快10.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2001年的2.1%提升到2008年的9.4%。在城镇投资中的比重高，2008年达到了17.2%。由于房地产投资增长快、比重高，目前房地产投资已成为支撑全社会固定资产投资快速增长的重要力量。
　　
    二、今年以来永州市房地产业发展的情况和特点

    1、开发投资的情况
　　
    1-5月，全市完成房地产开发投资14.36亿元，同比增长17.8%，占城镇以上固定资产投资的11.5％；增幅比去年同期回落了25.3个百分点；施工和竣工面积保持较快增长，同期分别增长34%和65%。新开工和现房销售面积小幅回落，同期分别下降26%和19%。开发投资主要集中于市辖两区的中心地段。东安、宁远和道县开始成为房地产开发投资的新热点，其它县开发投资趋缓。

    2、市场销售的情况

    1-5月永州市房地产市场表现的特征是成交开始放量，价格继续走低。这反映的是卖方持房待售的决心开始松动，而买方由观望情绪开始向实际购买转变，房地产销售市场出现回暖迹象。
　　
    1-5月全市新建商品房批准预售面积104.7万平方米，同比增长14.2％。市区（零陵、冷水滩区）新建商品房批准预售面积68.6万平方米，同比增长21.3％，占全市的65.5％。
　　
    1-5月全市二手房买卖成交面积24.62万平方米，同比减少24.1%；成交金额1.96亿元，同比减少22.6%。其中，二手住房买卖成交2165套，同比减少11.3%，成交面积21.65万平方米，同比减少10.2%；成交金额1.73亿元，同比减少13.8%。
    
    市区（零陵、冷水滩区）二手房买卖1230套, 同比减少16.2%;成交面积13.53万平方米，同比减少20.3%；成交金额0.89亿元, 同比减少5.8%。
　　
    3、房价走势的情况

    1-5月全市新建商品住宅销售均价为1160元/㎡，同比减少1.17％，环比减少5.5％，与一季度末比减少8.9％。市区新建商品住宅销售均价为1396元/㎡，同比增长3.4％，环比减少1.83％，与一季度末比减少5.4％。
    
    4、土地供应情况
　　
    土地流拍增多、大多数以相对较低价成交，土地市场表现冷清。2009年4月份，市区对2008年底流拍的4个地块国有土地使用权公开拍卖,因没人报名有2块土地流拍。这跟前几年土地拍卖，地价节节攀升成了鲜明的对比。开发商面临政策和市场的双重困难：一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。再者，开发商在货币从紧政策的紧箍和楼盘销售放缓的影响下，资金链日益趋紧。在多方因素的共同作用下，土地市场开始趋冷。

    5、资金情况
　　
    1-5月全市房地产开发到位资金16.9亿元，同比增长6％。其中，自筹资金9.17亿元，同比下降2％;其他资金来源3.2亿元, 同比增长18％，其中，定金及预收款1.77亿元，同比增长43%;个人按揭贷款1.33亿元，同比增长93％;利用外资0.97亿元，同比增长11倍;国内贷款2.94亿元，同比增长89%。投资资金仍然以自筹和其他资金为主。
　　
    金融机构对永州市房地产市场的信贷投入继续保持较大力度，从紧货币政策有所松动。虽然贷款有所增加，但在有关各方加大监管力度的情况下，银行贷款审批严格，开发商的资金需求量、资金成本都将大大提高。对企业的资金回笼，资本运营带来困难。在建工程需要源源不断注入资金维持工程进度，而销售资金因成交量下降回笼速度迟缓，给资金平衡带来大的压力。各种形式的促销如团购、年度优惠、送物业管理费等是在资金压力下做出的必然选择
　  
    三、房地产业发展中存在的问题 

    1、市场监控力度不够。

    目前，相关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率提高。另一方面，出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，政府与部门对房地产市场监控力度不够，造成房地产市场发展冷暖不均。  

    2、供需结构失衡 

    目前永州市的房地产存在比较严重的供需结构失衡。具体表现为： 

    一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而大面积住房却供给过剩。据对全市城市房屋销售情况的调查，去年销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房都在60%以上，最高的超过70%，中小套型住宅比例偏低。而对于经济相对落后的永州，中小户型住房正是市民所最需要的。同时，据建设部门不完全统计，2008年，全市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重不足30%；与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。 

    二是廉租房供给很少，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心，廉租房建设大多以发放廉租房补贴为主要手段，只是起到暂时满足的需要。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主的措施也存在着较多的实际操作问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。 

    三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

    3、供需矛盾将逐步显现。供大于求，空置面积将迅速上升。
　　
    一是新开工面积增幅回落，表明开发商对市场的中长期的走势并不看好，放缓了项目投资的进度。销售缓慢延长了资金回笼的周期，资金回笼慢，影响了投资人的信心。
　　
    二是购房持币观望的心态尚未根本扭转。虽然，一手房春节后在开发商各种促销手段的刺激下有所放大，但仅仅是局部楼盘的红火，大部分的楼盘销售仍处于不畅，二手房的量大部分仍是以前已成交沉淀再起来的。从投资、销售、空置、房价等各个指标来看，市场尚处于调整当中。

    三是企业资金困难尚未改观。自从去年以来，企业资金困难的局面逐步浮出水面。很多项目工地处于半停工状态，销售滞缓。用房屋抵工程款，抵销售代理费、抵扣上缴税和各项费用的案例在上升。二、三季度楼盘投资和销售如未实现良性循环，企业生存将更加困难。

    4、开发投资可能下滑。

    由于在售楼盘可售量居大，当前开发企业主要集中力量消化库存量，对新项目开发持谨慎态度，加上土地市场的不景气，土地购置费也呈现下降趋势，直接影响到开发新增投资的增加。同时，由于在建规模较大，建安投资将继续成为开发投资的主要支撑点。预计开发投资走势可能下滑。

    5、房价震荡调整，后期价位可能走低。 

    近期房价下调和开发企业理性定价，让开发企业与购房者对价位达到一个新的平衡点，有效刺激了市场需求。但是短期的刚性需求释放并不能证明市场开始触底反弹，走势尚未明朗，房价上涨既有空间又有阻力，如果因为阶段性的回暖，开发企业盲目乐观，擅自上调价格，将会使购房者的预期又形成新的差距，加剧观望氛围，导致刚有起色的房地产再度陷入低迷。另外，由于后续市场销售压力仍然存在，预计房价可能会走低。

    四、几点对策建议
　　
    1、明确房地产市场发展的指导思想。坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系，坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要，继续深化改革，落实城镇居民住房制度改革的各项具体政策措施，进一步完善住房一级市场，搞活住房二、三级市场和租赁市场，发挥存量和增量住房联动效应，增强和带动居民住房消费的积极性。

    2、加大房地产市场监管力度，规范和整顿房地产市场秩序。积极开展房地产市场专项整治，查处违法违规开发、合同欺诈、虚假广告和违法中介，优化市场环境。一是严把上市销售关。严格按照商品房（预）销售条件，发放许可证，规范房地产开发经营行为，维护开发市场秩序，创造良好的开发环境。二是严格实行商品房销售网上备案。规范商品房预售合同登记备案行为，提高商品房交易信息的透明度，维护交易双方的合法权益。三是继续开展诚信经营活动。规范房地产广告管理，确保房地产广告合法、真实、可信，给广大群众购房置业提供良好的诚信度。四是建立房地产信息发布制度和预警报系统。及时传递房地产信息，力求快捷准确，为广大人民群众搭建消费平台，为政府决策提供依据。建立房地产企业和从业人员的信用档案制度，加强房地产市场的监控。
　　
    3、调整房地产供给结构。根据住房市场化进程的要求，市计划、建设、国土、规划、房产、财政、物价、统计等各职能部门相互配合，坚持以需求为导向，认真分析市场需求，加强宏观调控和政策指导，合理确定年度房地产开发供应总量，调整住宅与非住宅结构，防止出现新的空置。重点发展中低价位的普通商品住房，增加中低价位住房供应比例，优先满足大多数居民的住房需求，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体标准和范围，强化住房保障职能，切实做好住房供应保障工作。

    4、科学引导，全面提升住宅建设整体水平。（1） 科学决策，认真完善住宅发展规划。按照城市规划、土地利用总体规划、房地产市场供求情况等，尽快完善城镇住宅建设规划，合理调整住房供应结构，努力使住宅建设基本达到布局合理，规模适中，品位适应，管理规范，群众欢迎。（2） 抢抓机遇，大力构建多元化的住房供应体系。组织好商品住宅的开发建设。加强房地产开发建设的管理，依法规范开发行为，整顿和规范房地产市场，改变无序开发的状况，按照市场的规律，鼓励开发企业参与市场竞争，面向百姓和中低收入家庭，大力发展节地节能型普通商品住宅；面向市场和未来，适度发展中高档住宅小区，确保住房供求基本平衡，结构趋于合理，满足不同层次居民的住房需求，以达到市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本平稳。（3）加强引导，不断提高住宅建设品位。住宅小区建设的规划布局，按照人文与自然协调共存，物质需求与精神需求相结合的总体要求进行规划设计，力求使住宅小区的建设体现其现代特征和时尚特点。

    5、深化住房保障制度改革。一是通过深化改革，出台政策，制定适应永州市住房实际的刺激措施，消除一切阻碍市场发展和居民住房消费的体制性、政策性障碍，完善和落实住房货币分配政策，不断提高职工购买商品房的支付能力，切实解决他们的住房问题。二是开始建立和完善廉租住房制度，合理确定城市住房保障范围，选准开发地块，着手组织建设一定数量的廉租住房，满足城市低保无房户和进城务工农民的住房需求。三是进一步加强经济适用住房建设的规范管理，严格控制在中小户型，严格审定销售对象，加大政策支持力度，降低建设成本，保证建设质量，使城市低收入家庭真正得到实惠。四是逐步推行经济适用房建设项目招投标，实行申请审批和公示制度，任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。

    6、采取多种措施，促进房地产市场健康发展。（1）全面落实国家、省、市促进房地产市场健康发展的若干政策规定，保证实际操作中不走样，不变形，让市民在买房中享受到实实在在地政策优惠。（2）继续加大政府团购房补贴力度，提高补贴标准，刺激购房意愿，增加商品房销售量，盘活企业资金，提高企业投资信心，增加房地产投资力度。（3）召开银企会议，促使银行支持符合条件的房地产企业合理的信贷需求，解决企业资金困难。（4）增加住房公积金期房按揭贷款合作楼盘单位，使更多的无现房职工能享受到公积金贷款，购买到自己满意的商品住房。（5）建立、健全房地产中介服务市场准入制度，淘汰一批违法违规操作、信誉差的房地产中介服务从业人员和企业，促使从业人员素质和行业服务水平的整体提高，为房屋买卖、租赁提供全方位服务。

[供稿：永州市统计局 蒋剑林]
[责编：袁 野]