近几年来，永州市房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。2011年，永州市房地产业增加值为25.59亿元，建筑业增加值为52.56亿元，两者之和占全市国民经济生产总值（GDP）的8.12%。按房地产业拉动相关产业增加值1∶3的比例计算，为建筑业、装饰装修、商贸物流等行业提供了约78亿元的市场份额。

　　房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进永州城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。该市统计局对全市房地产市场运行情况进行了专题调研和认真分析，为房地产业健康有序发展，提出相应的措施建议，供市委、政府领导和部门正确决策提供参考依据。

　　一、永州市房地产业发展现状

　　1、房地产业开发经营趋于理性化、规模化。当前永州市房地产开发商在开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求相适应，推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发已成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高，形成了一定规模的开发投资集团。2011年，全市房地产开发公司个数达180个，年末从业人数为4512人，开发投资总额86.2亿元。有资质等级建筑企业89个，完成建筑业总产值97.6亿元。投资规模超亿元的企业有101家。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发企业如永州天宇和园房地产开发有限公司（2011年完成投资3.25亿）、祁阳县民生置业有限公司（2.5亿元）、永州市渝洲房地产实业有限公司（1.54亿元）脱颖而出。

　　2、房地产开发总量逐年增大，比重逐年上升。2006年全市房地产开发投资总额仅为15.5亿元，2007年至2010年每年分别为24.79亿元、33.85亿元、61.95亿元、72.6亿元，到2011年开发总量巳高达86.2亿元。 2006-2011年全市房地产开发累计完成投资额 294.9亿元，年均增长40.9%。

　　房地产业逐渐成为拉动投资增长的新亮点。房地产业开发完成投资额占全社会固定资产投资额的比重由2006年的8.6%上升到2011年的14.5 %，提高了5.9个百分点，对永州市GDP贡献率约为3 %。房地产业的发展，带动了建材工业、建筑业、贸易业、服务业等行业的发展，为全市经济增长作出了贡献。

　　3、建立起经济适用房的供应体系，住房保障工作成效突出。为解决中低收入城镇居民的住房问题，永州市实施解困房工程建设，向社会提供价格低廉的商品房，建立以商品房住宅供应为主体，安居工程住宅供应为补充的住宅供应体系，近年来全市保障性安居工程建设力度逐年加大，取得了令人满意的成效。2010--2011年，全市经济适用房（安居工程）开发投资3.16亿元，竣工住宅面积累计达2.89万平方米。其中：2011年全市新增廉租住房8260套，新增公共租赁住房1296套，新建经济适用住房386套，完成城市棚户区改造707户。分别为年计划的165.2% 129.6% 257.3%和141.4%，有效地改善了低收入家庭的住房状况。

　　4、商品住宅房销售需求增长。2011年，全市商品住宅房销售套数为23117套，商品房销售面积为297.38万平方米，同比增长36%。销售金额为56.84亿元，增长65.81%。

　　5、商品房销售价格保持稳中有升。2011年，全市商品房销售面积297.38万平方米，销售额达68.23亿元，商品房销售均价每平方米2095元，比上年增长19 %。商业营业用房均价为4300元/平方米，增长9.4%。以冷水滩区为例：2011年11月份共销售住宅862套，销售面积10.5万平方米，每平方米均价2050.85元，同比增长7.12%。房价保持稳中有升，但与周边地市相比处于偏低。

　　二、当前房地产市场存在的问题及制约因素

　　近年来，全市房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。

　　(一)全市房地产开发企业整体实力较弱，短期内缺乏独立开发、做大做强的能力。

　　目前，永州市开发企业规模普遍偏小，竞争力弱，抗风险能力差。2011年，全市已注册的180家房地产开发企业中，多数为三级以下企业，一级开发资质企业仅2家，二级开发资质企业22家，三级开发资质企业55家。二是企业自有资金不足，开发资金来源渠道多为金融借贷，联合开发，企业抗风险能力差，一些开发项目因为资金问题进展缓慢，有的甚至中途停建。

　　(二)商品房供应结构性矛盾依然存在。

　　商品房结构不合理，中高档楼盘占的比例偏大。据调查了解，目前永州市房地产开发的商品住宅中，中高档楼盘的比例偏大，约占了 75%；市区主要房地产公司开发的楼盘销售均价高达2600元/平方米。中低价位的住宅和经济适用房不足，商品房屋供求关系存在结构性矛盾。2007-2011年，商品住宅投资 225亿元，占房地产开发投资的比重为84%，其中经济适用房投资3.16亿元，占商品住宅投资的比重仅为2.4%。全市普遍存在面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏问题，经济适用房以及中低价普通商品住宅少。

　　(三)部分开发商存在非法预售现象。

　　出于融资以缓解资金压力等原因，部分新开发项目销售都有“认购”或“认筹”的环节，这种非法预售不仅在一定程度上拉升了房价，还干扰和破坏了房地产市场的健康发展，引发不安定事件，危害购房群众利益和社会稳定。

　　(四)开发成本过高，是目前房地产发展又一新的问题

　　1、税费过重。据部分房地产企业反映，住房建设审批环节多、时间长、收费高。虽然近两年政府采取措施，清理、取消了一部分不合理收费，降低了一些项目收费的标准，但目前税费偏重现象仍然存在。据调查，在房价构成中，桓隆房地产公司税金约占16 %、各种规费约占3 %；香河房地产公司税金占15%，各种规费占3-4%。

　　2、土地开发费高。由于土地的不可再生性，加之房地产开发持续升温，使土地拍卖价格一路飚升。据调查，永州华丰房地产开发有限公司2011年9月份挂牌竞得零陵区芝山路东侧一块5928.8平方米商用住宅地，每亩单价高达340万元。住宅价格构成中，土地开发费一般占10 %左右。

　　3、建筑材料成本、工人工资高于去年。建筑材料成本是住宅价格的主要组成部分，近年来个人消费成为主体，对房屋质量、环境、安全、户型、外观及配套要求越来越高，新型材料、安全配套设施等广泛应用到开发项目中，无形中加大了开发成本。2011年水泥 、钢材 、砖 、工人工资比上年分别增长5.5% 、6.8% 、3.5 %和10%。

　　（五）物业管理不配套、服务质量差、收费难。

　　全市物业管理普遍存在基础薄弱，意识淡薄，管理难度大，经费不足。物业管理是房地产开发业的持续，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。当前大多数物管服务停留在低层次，缺乏个性化、人性化服务。物业管理不配套，发展滞后。

　　三、永州市房地产开发形势及今后趋势的基本判断

　　1、新政对永州市影响较小。2011年1月26日“新国十条”出台后，提出限购限贷，央行3次加息，6次上调存准率，调控目标是“遏制房价过快上涨”。但对永州市的实际影响不大，因为该市作为四线城市房地产有着 “ 起步晚 、价格低、城市化低” 等明显特点，因此可以说受政策影响不大，房地产泡沫较少，投机、投资性需求很有限。

　　2、房地产市场刚性需求不断释放。永州城市化进程的加速以及城市扩张的需要，人们生活水平提高购买力增强等因素影响，必将进一步增加房地产市场的有效需求量。特别是《促进中部地区崛起规划》明确提出：要把永州作为100-200万人口的大城市来培育，这不仅是城市空间与人口的扩张，更为永州房地产的发展注入了源源不断的动力。

　　3、受土地、建材、税收、利率等成本因素影响，住房市场价格将继续上涨，但涨幅趋缓。房地产市场化程度将不断提高，房地产业仍将保持健康、持续、稳定发展态势。房价的基本构成要素如土地、建材、劳动力等对投资和房价的增长形成支撑，土地价格、劳动力价格等均在上涨，导致商品房成本价格呈增长趋势。特别是目前随着国家紧缩“地根”和“银根”，控制土地投放量，提升金融信贷门槛等因素对住房价格产生了直接影响，所以永州市商品房价格涨幅趋缓，稳中有升，但不会出现大起大落现象。

　　综上所述，永州市的房地产市场发展趋势将呈现如下特点：一是开发投资总量还将继续扩大，增长速度呈平稳态势；二是商品房销售形势看好，房价稳中有升；三是开发商对房地产开发的投入和群众的住房消费理念也将更加理性化。

　　四、加快永州市房地产业发展的措施和建议

　　1、加强政府对房地产业的指导，继续搞好宏观调控。加强市场监管，引导企业提高住宅整体质量和企业整体素质。大力提倡和引导房地产企业创建品牌住宅产品，提高住宅建设品位，不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我市住宅建设朝着产业化方向发展。

　　2、适当降低税费标准，活跃房地产市场。温家宝总理在政府工作报告中明确提出，继续加大保障性安居工程建设，加大差别化的信贷、税收政策执行力度，支持居民自住性住房消费，“国十条”也作出了明确说明。目前，部分地市在上一轮政策优惠调整周期结束后，相继推出向市民提供购房补贴、减免相关税费等新的调控政策。可借鉴外地市经验，结合自身实际，适当调整房地产交易过程中的税费征收标准，激发群众的购房热情，促进交易市场的繁荣，进而带动整个房地产市场的发展。

　　3、规范和加强物业管理，改善居民的生活环境。以国家《物业管理条例》为依据，建立起物业管理企业诚信档案。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。二是严格物业管理企业的资质审查。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。五是采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。六是应着手起草符合永州市配套的各类物业管理制度，循序渐进的推进发展物业管理，逐步实现永州市物业管理市场化、专业化、社会化。

　　4、要加强土地供应量的控制，抑制土地供应量猛增的势头。土地是房地产开发的重要资源，土地供应量的多少，直接关系到房地产开发规模的大小。土地供应量的增长要与经济增长和“城市化”建设步伐相适应，既要考虑永州市当前“城市化”建设步伐正在加快的实际需要，又要考虑房地产开发需要保持持续快速发展的原则，切忌出现突增突降甚至猛增猛降的现象。

　　5、认真学习相关政策，争取更多的中央资金支持。中央要求，所有城市要在确保人均住房建筑面积低于10平方米的城市低保家庭做到应保尽保基础上，结合本地实际，适当扩大廉租房保障范围。永州市相关部门应该主动作为，充分争取中央预算内投资资金来建设廉租房项目，减少市、县、区财政的压力。

　　6、要加强房地产企业自身的建设，努力提高服务质量。在当前房地产市场竞争将趋于激烈的情况下，企业要求得生存和发展，就必须加强自身的建设和管理。要注重在人才、技术、管理和经济实力方面，不断提高自身的素质和竞争力。要以优良的工程质量、优惠的销售价格、优良的售后服务工作等“三优服务”为企业的生存根本，严格要求职工和教育职工，努力树立企业的信誉，营造良好的企业形象，以此来赢得市场，占领市场，扩大市场的占有份额。

[供稿：永州市统计局唐陶国 王嘉 成慧萍]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]