与以往相比，今年张家界市房地产市场最大的变化不是房地产新政，不是发展商心态，而是市场由卖方主导转向买方主导，消费者的价格预期成为市场走向的关键。房价只涨不跌的神话已被彻底打破，持币待购成为普遍行为。价格不跌、消费者不买，于是导致成交量萎缩。而在宏观调控后，银行对房地产开发贷款已明显收紧，销售回款便成为开发商运作的主要资金来源。面对房地产新政，开发商可以撑；面对房价下滑，开发商可以撑；但没有销售资金的回笼，开发商则是举步维艰，一段时间以来红火得有些出格的房地产市场进入了降温期。房地产成交量的下降不仅造成开发商资金运作上的困难，还制造了房地产供求矛盾的全面失衡，需求在减少而供应却不断涌出，积压成为越来越严重的问题。在全国房地产市场将出现整体性降温的同时，今年张家界市的房地产出现了连续下滑态势，1-10月全市房地产投资同比增速如下图所示，显而易见，全市的房地产投资已经发出了投资艰难的信号。

 

    一、资金链的断裂导致开发商出局。房地产开发是高杠杆、高回报的行业，它在民间集聚度大，民营资本几乎占到80%，它们的资金主要来源于银行贷款和自筹资金。宏观调控后，银行对房地产开发的贷款已明显收紧，而自筹部分因开发商销售资金回笼的困难而难以筹集。今年1-10月资金来源中，国内贷款7565万元、自筹资金21422万元，分别比同期下降了14.8%和12.6%，资金的匮乏导致开发商资金运作上的极大困难。

    二、供求关系的转化使开发商日趋被动。政府提供政策是维护社会经济秩序，调控政策是根据房地产投资规模过大、房价过快上涨、供给结构不合理以及市场经济秩序方向提出的。解决更多老百姓住房问题、合理配置有限的土地资源、实现社会公平，这才是政府决策的根本立足点。而目前是因是房价过高、面积大，无房户买不起房，结局是无房的仍然无房，这和政府的初衷相隔甚远。而有条件买房的是持币等降，房价不跌我就不买，造成了开发商房子积压、资金困难。张家界市宏力置业开发的紫舞苑、步行街的二楼商铺、紫隆商城、世纪花园的部分高层住宅楼等空门面、空住宅是处处可见，而大庸府城、文昌阁、老十字街等的开发又是在大张旗鼓。需求量在减少而新盘供应又在不断增加，这种供求关系的失衡演变成了恶性循环，致使部分开发商被迫出局。

    三、房地产市场向淡的走势使购房者购房目的发生转化。近期，房地产政策接连不断的出台，对整个房地产市场的影响已逐步显现。首先是准备购房的消费者已从90%下降到65%，有意卖房子的人倒是从30%上升到50%。其次是卖房者的目的从“再投资房产”逐步向获利了结靠拢，购房目的也从投资、投机渐变为投资、置产或处用，说明有意购房者对政策调控效果的正视，从而对短期市场走势信心缺乏，于是用获利了结中长期持有的方式。这种方式的转变进一步削弱了房地产市场的资金力量。

    四、房地产金融的风险越积越高。近几年来我国经济过热的主要原因之一就是房地产行业。没有房地产行业投资的高速增长也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺。房地产市场的高速发展积累了金融风险，经过几年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行总量的相当的比重，房地产金融的风险越积越高。

    五、市区人口规模限制了房地产行业的规模。按张家界市区的家庭户数计算，目前市区门面总数可满足平均每户家庭购买3个门面。可见，张家界市房地产开发规模受到了城市人口规模的限制。

    综上所述，在多方面因素的影响下，张家界市的房地产投资已出现降温的趋势，房地产行业将进入中期调整时期。供求关系、房价问题、投机行为等等，将会在这个调整期逐渐得到解冻。