2013年下半年，克而瑞信息集团（CRIC）研究中心发布了《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》，引发网友热议。根据该报告的评分，张家界得分为65.42分，位居风险榜的第十位。2014年3月，申银万国证券在最新的房地产行业报告中表示，按照申万定义的供需比分析，三四线城市供给轻度过剩，营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重。张家界的供需比为246.7%，属于严重过剩，在70个城市的排名中位列第三位。 业界普遍认为房地产业挥别“青春期”，面对普遍性的成交低迷各地政府陆续展开救市活动，但是短期内房地产交易惨淡的现状不会改变，后青春期时代的房地产又将何去何从？本文试从多角度、多层面，对张家界房地产发展做出多元化的分析和判断。
一、张家界市房地产发展总体环境描述
（一）环境资源及区划人口。张家界市位于湖南西北部，以其得天独厚的旅游资源闻名于世。为中国首批入选的世界自然遗产、世界首批地质公园、国家首批5 A级风景区所在地。属中亚热带山原型季风湿润气候，空气质量优良，气候宜人，不仅是著名的旅游目的地，更是理想的生态宜居区。
张家界市辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县。据第六次全国人口普查数据，全市常住人口147.81万人，城镇人口53.49万人，同第五次全国人口普查相比，城镇人口的比重上升13.5个百分点。城镇人口的增幅的主要来源于城市化进程和城镇化建设，使得城镇人口增幅较大。从年龄结构来看，25-44岁年龄段占总人口的31%，构成了对新增商品房需求的主力人群。
（二）城市要素和经济环境。经过多年的努力建设，张家界市形成了较为完善的基础设施网络，为房地产的延伸发展奠定了良好基础。公路铁路方面，建成了新火车站、中心汽车站，新增了多条等级公路，完善了城市的基本改造，区域性综合交通枢纽初步形成。空运交通方面，张家界机场已经成功实现了升级，作为武陵山片区唯一的国际航空口岸，进一步扩大了张家界在国际上的知名度和影响力。在武陵山片区区域发展的旅游业“五组团十二精品线路”布局中，将张家界定位为整个片区的旅游综合服务中心、对外形象窗口和旅游交通集散中心
从2010年以来张家界市主要的社会经济发展有关指标来看，张家界市经济呈稳中增长的趋势。
从2014年上半年全市经济运行情况来看，当前张家界市经济呈现总体运行良好、经济稳中有进的特点。上半年，全市实现GDP166.69亿元，比去年同期增长9.5%，高于全省平均水平0.2个百分点，增幅比一季度提高0.4个百分点。全市规模工业增加值同比增长10.5%。旅游保持持续升温态势，从今年4月份开始，全市游客接待量和旅游收入保持逐月加快增长的较好势头，全市上半年景点接待旅游人数1299.47万人次，同比增长11.4%，接待过夜总人数836.21万人天，增长13.2%，实现旅游收入78.05亿元，增长14.5%。全市固定资产投资总量86.74亿元，同比增长8.7%；房地产完成投资20.47亿元，同比增长0.4%。
二、张家界市房地产市场现状分析
（一）张家界市房地产需求现状分析及发展趋势。根据美国学者M.Ball和T.Momison的倒U曲线理论，住宅建设投资在一定程度上与人均国民生产总值有相关关系，当人均GDP低于5000美元的时候，住宅建设投资占人均GDP的比重不足2%，当人均GDP超过5000美元时，比重上升到6%-7%，在此以后，住宅建设投资随着人均GDP的增加而不断增长，但是其占GDP的比重出现不断下降趋势。对于张家界市房地产市场的需求情况分析，可以从商品房屋的销售情况和城镇居民的经济水平等几个方面进行。
1、房屋销售情况。全市2010-2013年商品房屋销售面积分别为810432㎡、1108802㎡、607277㎡和747350㎡，其中住宅销售面积分别为718559㎡、979028㎡、579823㎡和709387㎡，住宅销售面积占商品房销售面积的比重分别为88.7%、88.3%、95.5%和94.9%。从中可以看出，住宅销售占整个商品房屋销售面积的比重在一直上升，而整个市场在小幅震荡中前行，从而表现国家实行宏观调控政策以后对房地产市场的影响反应为需求更具弹性。
2、房屋空置情况。全市2010-2013年商品房屋空置面积年均增速为187.2%。空置房屋增加使市场对房价继续下降的预期更加明显，潜在需求很难转化为实际需求。单凭开发商降价促销的力度，消化现有的积压房源可能要很长一段时间，这将成为制约楼市进一步回暖的重要因素。
根据马斯洛的需求理论，人们在生理和安全等基本需求满足后，转而追求尊重和自我实现等高层次需求，作为人们对尊重和心理需求的重视，房子被赋予了新的含义。从2013年来张家界市城区购房情况来看，按市城区购房人群地域分类，市外客户已经占到了市城区总购房人群的35.73%，显示市外来张家界购房需求的旺盛，也是这一理论的印证。
从人均GDP的数据来看，张家界市2013年的人均GDP为3919美元（当年价），根据世界银行研究报告，住宅产业在人均GDP300美元时开始起步，至1300美元时进入稳定快速增长期，一直到8000美元时才进入平稳期，超过13000美元时，住宅业开始衰退。从这个角度分析，随着经济发展速度的增长，张家界市房地产的发展空间或许存在，但更多表现为改善性需求。
（二）张家界市房地产供给现状分析及发展趋势。
1、房地产完成投资情况。2010-2013年，张家界市房地产完成投资额分别为224903万元、294435万元、445183万元和679974万元，其中住宅投资分别为 185907万元、254547万元、332746万元和478045万元，商业营业用房投资分别为26145万元、25930万元、62281万元和112237 万元，办公楼投资分别为2700万元、1390万元、7083万元和7241万元，其他投资分别为 10151万元、 12568万元、 43073万元和82451万元。从数据来看，近几年来是张家界房地产发展的高速期，给市场带来充足的供应量。2014年1-6月、1-7月全市房地产投资的增速分别为0.4%和-10.6%，表明房地产应进入相对平稳期，未来出现下降的可能性也极大。
2、房屋竣工情况。全市商品房竣工面积由2010年的497151㎡到2013年的1182852㎡，年均增长33.5%，市场供应量近年来呈逐年上升趋势。该项指标在2014年出现大幅下降，1-7月数据显示，全市商品房屋竣工面积下降了65.7%，市场的自我调整开始显现。
3、土地购置情况。2010-2013年，张家界市房地产开发企业本年土地购置面积分别为625350平方米、138276平方米、574428平方米和738830平方米，当年土地成交价款分别为 22302万元、12034万元、19443万元和116008万元。从2014年的数据来看，1-7月这两项指标均在以70个百分点以上的速度在下降，看来开发企业回归理性在所难免。
（三）住宅价格分析。2013年，全市商品住宅销售均价较上年末上涨10.0%，涨幅比2012年高1.5个百分点。从2014年房屋销售均价的月度环比变化来看，房价微调的趋势明显。
三、张家界房地产发展影响因素分析
（一）经济因素。对于影响房地产价格走向的因素问题,国内外很多学者都对此作了研究。虽然影响房地产价格的因素有很多,但是经济因素是所有这些因素里面最重要的因素, 主要有GDP、居民收入水平、物价水平、货币供应量、利率和汇率、建筑成本等。
城镇居民可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费层次和结构。收入的增加将会导致房地产需求的增加和房价的上涨，其投资性决定了房地产价格水平的变化。从全市城镇居民可支配收入的情况来看，全市城镇居民的可支配收入由2010年的12705元到2013年的16580元，年均增速为9.3%，居民收入转化一定的有效需求，可支配收入与房地产价格呈正相关性。
房地产金融环境对促进房地产市场持续健康发展起关键性作用，从全市房地产企业所获得的国内贷款数据来看，由2010年的43580万元到2013年108100万元，年均增速达35.4%。金融机构对房地产企业的强力融资支持，对于房地产企业的发展产生了很大影响。
（二）政府因素。
1、政府规划。政府对城市的整体规划、土地供应和配置计划，对房地产市场的运行起着重要作用，扩大土地供给计划，地价有可能出现下降，房地产开发成本趋减，房地产供给量变可刺激增加，反之减少。在调研中多数企业反映政府要制定科学的用地计划，以控制市场投放量，提高楼盘的设计和建设水平。
2、政府保障。政府安居保障性住房的建设，对于改善中低收入群体的居住条件，调整消费结构，拉动地方经济起着重要作用。仅2013年，全市保障性住房新开工有3366套，在国家宏观调控下，安居保障性住房也影响全市房地产业的供给和需求结构。
3、政府调控。对于房地产市场的宏观调控，政府常运用的手段主要有经济手段、法律手段、行政手段等，其中经济手段是重点。如不动产的登记，房地产税收的开征，首付比例的调整，个人住房公积金贷款利率的调整等，将对房地产业所面对的宏观环境产生影响作用。
（三）人口因素。人口总量结构变化趋势基本上决定了房地产市场的中长期变化趋势，无论是房屋新开工面积、施工面积或者房价变化都与人口总量和结构有非常重大的影响。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格;另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。
（四）旅游因素。前面论述过，作为世界级的旅游目的地和生态宜居区，每年来张家界观光度假的游客（流动人口）也带来一定的购房需求，如何好好利用这一资源，科学开发适应的产品，是政府和企业应研究的重点问题。
四、张家界房地产市场发展存在的主要问题
（一）结构性矛盾突出。在各种综合因素的影响下，从供需总量来看，张家界市房地产存在的供给与需求总体不相匹配的现象。要合理发展房地产业，源于行业内部的的若干个结构性问题突出矛盾，是需重点分析并解决的关键。一是商品房开发结构性矛盾依然突出，普通商品住宅占比依然偏低，２０１4年上半年，全市９０平方米及以下住宅投资占商品住宅比重为20.7％，低于全国平均水平11个百分点；施工面积占商品住宅施工面积的比重为 12.9％，新开工面积占商品住宅新开工面积的比重为27.1％，与之前建设部要求的“新建住宅套型９０平方米及以下占７０％”的要求差距较大，也与当前市场以中小户型刚需为主的市场需求不符。二是当前商品住宅价格过高是一个不争的事实。从房价收入比来看，2013年全市城镇居民人均可支配收入为16180元，同比增长8.5%。假设2014年城镇居民人均可支配收入的增速不变，则今年我市城镇居民人均收入约为17555元，按3口之家购买一套100平方米的住宅计算，全市上半年商品住宅销售均价约为4162元/平方米，得到房价收入比约为7.9倍（忽略旧房价格），高于国际公认的房价收入比3-6倍的区间。如果城镇住宅需求最大的一个群体，购买力长期无法支持当前的商品住宅价格，房地产业的发展必然不可持续。
（二）房地产泡沫潜在。综合前面分析，张家界房地产市场应高度警惕以下潜在的泡沫：一是土地价格泡沫。应警惕土地的资源稀缺和市场需求的拉动，在资本的投机炒作下出现的土地价格泡沫现象；二是房屋空置泡沫。按照国际经验，商品房空置率达到10%以内为正常，如果超过太多，引起严重的市场供给过剩，就会导致房价的巨幅跌落，形成泡沫经济，从而影响整个的产业链，并给整个经济结构和社会现状带来深度不良影响；三是地产投资泡沫。通常，我们用房地产投资增长率/GDP增长率来判断房地产泡沫，更应该关注的是基础建设投资增长率与房地产投资增长率的差距。差距越大说明越多资金投入到了房地产业，房地产业的发展与基础设施建设不同步，风险越大；四是市场需求泡沫。房价过高的现象，将会一定程度抑制消费和内需，应高度警惕若房地产泡沫破灭，经济不仅存在全局性的硬着陆风险，也将影响区域发展的大好局面。
（三）行业管理待加强。目前，张家界房地产行业管理方面存在的问题主要有：一是开发企业存在违法违规行为。有的企业违规使用项目建设资金，预收款项挪作他用。有的企业擅自变更施工图纸进行销售，导致户室重叠、混乱，无法办证。有的企业配套设施不到位，公共服务用房及停车位用途肆意更改。有的企业自身资金实力欠缺，融资渠道不通畅，致使项目完工一再延期等；二是有关部门缺乏有效监管，对于企业的项目建设违法行为处罚整改措施不到位；三是有些部门行政效率低下，致使项目的综合验收迟迟不能进行，对企业的指导管理也存在严重不足。
五、张家界市房地产市场发展趋势的实证分析
（一）“湘五条”解读。8月12日，就在福建出台“闽八条”调控楼市仅过去三天，湖南省便紧随其步伐，发布“湘五条”，从而成为第二个出台“救市”文件的省份。
整体来看，“湘五条”对房地产市场更多是一种释放调控信号的行为，回购商品房用于保障性房源，对棚户区改造来说，缩短了建设周期，并且能一定程度上保证房屋质量。同时，对下半年楼市去库存，也有一定的帮助。异地购房可申请住房公积金贷款，能吸引外地区购房者来张家界看房，对市城区和景区住房成交有利，同时住宅产业化资本金监管比例减半的政策倾向也体现了政府的一种导向。说明政府的确是从市场需求角度考虑，解除了部分限制购房的关卡，有利于撬动购买需求。
（二）张家界市房地产市场发展趋势分析。对于房地产市场的趋势分析，可以根据观测数据，建立相应的数据模型，运用统计方法进行预测。从数据中我们可以判断：
1、从发展阶段来看。2013年张家界市人均GDP为3919美元，根据国际经验，当人均GDP超过8000美元以上进入中高收入国家和地区， 发展将趋于平缓。从目前的经济发展速度来看，张家界市未来还会有一定数量的商品房屋建设。
2、从人居情况来看。张家界2013年人均住房使用面积已经达到49.6平方米，单纯从这个数据来看，已经与目前欧洲人均面积相差无几，房地产业在短期内面临调整的可能性极大。由于收入和城市人口增长所推动，消费者潜在的改善性需求，使得市场的调整或许有所改观，但相对于目前的市场存量和产品水平，对于全局的影响不会太大。
3、从价格走势来看。从近两年的情况来看，张家界市商品住宅销售价格呈曲线波动，总体却在上涨。这是由于有效需求拉动和楼盘品质提升、价值量增大等原因所导致的房价相应上升。从目前市场来看，房地产企业受制于土地出让价格、企业融资渠道不畅通而导致的财务成本过高、劳动力价格上涨、企业本身的开发利润期望值过高等因素，短期内房价或许会出现理性回归，但大幅度的房价下跌不太可能。
六、张家界市房地产市场发展政策性建议
（一）建立健全监测机制。各级政府应在今后进一步加强房地产市场的监管力度，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，密切关注房地产市场的供需及结构变化，有针对性地采取各项措施，加强张家界市房地产市场区域性、主题性专项问题的调研，及时公布各项信息，减少消费者因信息不对等而出现房地产市场的大起大落。
还要进一步加强房地产市场的统计工作，做好分析和监测，及时掌握市场动态，定期向社会公布房地产市场运行情况，为政府决策提供依据，为社会各界提供及时必要的信息服务。
（二）完善土地供应制度。土地供应政策是土地参与宏观调控最基本也最直接的政策工具，也是实现土地节约集约利用，促进经济发展方式转变的有力抓手。政府通过对本辖区内土地供应主体、供应方式、供应数量、供应结构、供应节奏、供应区位等进行统筹安排，影响土地市场供给，同时影响着房地产开发的投资方向和规模，并对促进房地产供求平衡起基础性作用。政府应完善土地供应政策和城市建设规划，把土地资源纳入优化配置的轨道，有效避免市场机制配置的局限和弊端，从而达到引导和调节经济运行，促进经济平稳较快发展，加快经济发展方式转变的目的。
（三）规范房产企业行为。目前，张家界市房地产业在经营管理方面存在的问题主要有管理水平不高，服务意识有待增强，合同签订不规范，售后服务不到位，产品设计水平低下，延期交房、延期办证等问题时有发生，甚至有违法违规建设的问题。为适应新形势、新变化和新要求，促进张家界市房地产业的健康持续发展，应从健全和完善全市房地产开发企业的信用制度建设，加强商品房销售管理，规范商品房的建设和交付使用，提高产品设计水平，完善商品房售后服务机制，加强企业资质管理等方面入手，解决企业存在的一些问题，促使行业良性发展。
（四）科学应对宏观调控。各级政府要运用强有力的权威和宽广的视野，对房地产市场的发展做出正确的判断。在国家宏观调控政策下，出台相应的房地产市场调控政策，积极引导房地产市场的走向，科学把握房地产市场的命脉。要逐步形成和完善房地产市场调控的体系，进而有效抑制房地产泡沫。应发展地方多元结构经济，减少地方政府财政对土地出让资金以及房地产行业的过多依赖，从根本上解决政策制定与执行的统一。同时，建立和健全房地产金融体系，完善配套的金融监管机制，扩充房地产投资渠道，保证房地产市场安全有序的运行。要进一步扩充银行借贷渠道，支持鼓励健康的多元化融资渠道，充分发挥民营资本的强大实力，积极改进房地产市场投资环境，引进外来资本进入房地产市场，扩大资金来源，改变单一的银行融资体制，增强房地产市场发展的活力。
在“湘五条”出台后，张家界市政府可着手研究实施一系列“微刺激”政策，加大对房地产开发企业的扶持力度，逐渐松绑相关政策。在各方共同作为下，让后青春时代的房地产走得更平稳、健康一些。
（五）探索发展主题地产。主题地产是指以项目策划为导向，将主题文化导入房地产的“整体规划、建筑造型、园林绿化、园林景观、宣传推广和社区文化活动”之中，将开发项目建设成为一个“集文化艺术和居住公园于一体”的城市生活体。例如，主题地产的主题有：旅游地产、体育地产、养老地产、文化地产等。主题旅游度假社区作为旅游与地产的集大成者，将成为目前中国旅游地产的新趋势，并具有多元化的趋势与特点。张家界可针对旅游地产市场的特点和发展趋势，开发不同主题类型的旅游地产。
随着经济社会发展，农村人口呈现快速向城镇集中态势，特别是近年来，因乡镇基础设施条件明显改善、城市房价逐年攀升等因素影响，乡镇集镇常住人口迅速膨胀，房地产开发向乡镇拓展的条件正在形成。在调研中我们了解，由张家界传奇房地产有限公司开发的慈利县江垭镇溇江星座商住楼，正是很好的实证。该项目位于江垭集镇，建设面积25000平方米，共165套房，目前预定的有146套，而开发前的市场调查中发现有购房意愿的居民达500多户。随着城市化率的提高，对于这一主题现象，值得我们好好研究，并探索出科学的规律，深入挖掘房地产持续发展的生命力。
[供稿：张家界市统计局单衍军 李林睿]
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