为更好更快推动“提质张家界、打造升级版”战略实施，着力加快供给侧结构性改革，促进全市房地产融合转型、平稳健康及可持续发展，张家界市统计局专题调研组与全市20家重点房地产企业进行座谈，采取问卷调查、现场调研等方式全面了解房地产库存整体情况和存在的主要问题，并就全市房地产健康发展提出了对策建议。

　　一、全市房地产库存形势分析

　　（一）当前库存情况分析。截止到2016年9月末，全市共有商品房待售面积53.36万平方米，同比增长11.1%，总量比2季度末减少42827平方米。从待售房屋的构成看，住宅待售面积为42.01万平方米，占全部待售面积的78.7%；商业营业用房待售面积为8.32万平方米，占15.6%；其他待售面积为3.03万平方米，占5.7%。从住宅待售户型看，90平方米以下的户型为6.36万平方米，占住宅待售面积的15.1%；144平方米以上的户型为1.67万平方米，占4.0%；其他户型45.33万平方米，占80.9%。分区域来看，永定区总量较大，占全市房屋待售面积比重为47.6%，但同比下降5.0%，相比压力在减轻；慈利、桑植两县的待售面积总量在增长，且增长速度较快。

　　调研中发现，库存情况的区域版块化特征较为明显。以永定区为例，受访企业中，约有15.4%的楼盘认为销售形势非常好，约38.4%的楼盘认为销售形势很好，这些楼盘多集中在中心城区、南庄坪或且住岗片区，库存压力相对较小。约30.8%的楼盘认为销售形势一般，约15.4%的楼盘认为库存压力较大，基本上位处西溪坪、官黎坪的楼盘，如丽景天下楼盘，开发的小户型尚有约340套库存，东岳.新外滩约有75.4%的库存量待售。

　　（二）房屋销售情况分析。一是从商品房屋销售情况来看，截止到今年9月末，全市商品房屋销售面积46.95万平方米，同比增长50.4%，高于全省平均水平23.6个百分点。商品房屋销售额18.48亿元，同比增长52.6%，高于全省平均水平17.5个百分点，综合来看，今年全市的房地产销售市场成交活跃。二是从房屋销售的均价来看，全市住宅销售均价为3717元/平方米，永定区、武陵源区、慈利县、桑植县分别为3980、6316、3300和2759元/平方米。全市商业营业用房的销售均价为9070元/平方米，永定区、武陵源区、慈利县、桑植县分别为6070、11677、8048、7985元/平方米。在问卷调查中，约有61.6%的项目认为消费者能接受目前的房价。从房价收入比来看，按2015年全市城镇居民人均可支配收入数据初步计算，目前全市的房价收入比约为6.4，略高于国际公认的合理区间。

　　在调研中了解，房屋销售形势良好的主要市场表现为：一是企业销售方式的创新，如永定区栗源小区项目，今年采用了团购房销售的方式，效果良好；二是农村人口及周边地区人群进城购房大幅增长，如慈利县、桑植县利用假期农民工返乡时机，举行各种促销活动，有力推动了楼盘销售；三是外地消费者看好张家界房地产未来潜力，积极投资置业。

　　（三）未来库存趋势分析。今年1-9月，全市房屋施工面积为357.04万平方米，同比增长13.2%。其中新开工面积62.01万平方米，增长111.8%。一批新项目的相继开工，使之新开工面积保持较高速度增长，如：张家界南门口特色街区安置房、高盛澧元住宅三期、武陵源岩门商贸城、东方曼哈顿等。

　　当前，全市房屋竣工面积为22.42万平方米，同比增长70.1%。其中住宅竣工面积为21.21万平方米，增长2.2倍。从理论上讲，施工面积+竣工面积+现有库存面积-未来销售面积=未来库存面积，从目前的情况来看，未来的房地产库存将会存在一定压力。

　　综上情况分析，当前全市房地产库存去化整体态势良好，但总量过大的情况客观存在，商业营业用房的库存比例过大，未来消费者的购买力能否持续跟进还有待检验，全市房市库存总量未来增长的可能性极大。

　　二、目前采取的主要措施

　　（一）政策引导。从2014年至今，市人民政府就稳定房地产市场进行部署，出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（张政发[2014]8号，简称“张十条”）、《 张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（张政发〔2015〕13号，简称“办法”）等，制定了一系列相应的政策，如对城市棚户区和城中村改造的货币化安置等，扩大了住房刚性需求，稳定了社会对张家界市房地产市场的预期，坚定了对未来市场的信心。

　　（二）奖励措施。当前，全市施行了购房补贴奖励、市民待遇、住房贷款等综合措施，引导住房消费，取得了一定的效果。市人民政府对购买开发项目普通商品住房的购房人，由房源所在地政府按所缴契税额的50%予以购房奖励。2015年房屋被征收拆迁人购买开发项目商品住房的，每套补贴3万元，属第二套以上住房的，90㎡及以下按所征契税全免，90㎡以上的按所征契税的50%奖励。从实施的效果来看，2015年，市中心城区（永定区）购买普通商品住房兑现奖励730万元，引导购房1747套、21万㎡。 2016年上半年购买普通商品住房奖励1073.2万元，引导购房2655套、28.6万㎡。（数据来源于市房管局）。

　　（三）配套建设。随着张家界市区版图向农村的扩张，城市规划骨架道路的拉通，棚户区尤其是城中村不断增多，棚户区改造的任务繁重，城市主干道路间的次干道和街巷的建设，教育、医疗卫生、商业等公共服务配套设施的建设，相对滞后，也造成市城区不同组团的房地产开发项目销售形势差异很大，基础设施配套齐全的组团销得快、房价高，配套滞后的组团商品房滞销、价格低，表现尤为突出的有永定区西溪坪组团。该组团有14个开发项目，已开发总规模111.62万㎡，但从调研情况看，在市城区属于待售面积规模较大的组团。2015年以来，市政府在加快棚户区城中村改造的同时，举全力加快基础设施和配套设施建设，已开工建设城市主次干道16条64公里，完成街巷建设和整治150条44.09公里；完成中、小学校规划布局调整45所，在建中小学校13所；完成卫生医疗设施布局调整2家，在建医卫单位5家。西溪坪组团正在建设城市道路2 条2.51公里；布点学校6个，正在建设九年制重点学校丽景学校，规划班级30个1350人；今年开工在建的规模商业设施2个，经营面积15.58万㎡。这些配套建设完成以后，将有利地减少和改善该区域的房市库存现状。

　　三、当前尚存在的主要问题

　　（一）动态库存值得重视。从当前房地产开发市场的施工和新开工情况来看，未来全市的房屋竣工面积将呈现更快发展的趋势。从全市房地产开发企业土地购置情况来看，当前的土地购置面积和土地成交价款均为去年同期的十几倍，高速增长的购地行为，将在未来转换为开发施工，如不能很好地解决当前存在的问题，会导致未来库存过快增长。

　　（二）登记流程复杂形成制约。2016年6月，全市开始贯彻实施《不动产抵押登记暂行条例》，国土、房管部门执行了新的登记流程要求。由于流程复杂、登记要求更严、登记时间长等因素，导致全市抵押贷款发放缓慢、对房地产企业和商业银行带来了不利影响。一是房地产企业资金回笼慢。如丽景天下楼盘自开办不动产登记业务以来已有180笔贷款正在办理中，影响其7400万资金回笼。影响新外滩资金1200万。二是银行房地产开发贷款不良风险上升。由于“二证合一”进展缓慢，银行无法对到期的抵押贷款采取展期、续贷等措施化解风险，8月末，张家界农商银行房地产抵押贷款余额23.8亿元，因不能正常办理不动产登记导致不良记录贷款就有1400万。

　　（三）基础功能配套有待完善。从全市房地产开发的区域特点来看，一般中心城区的商品房较少存在去库存的压力，但城乡结合部或城市配套功能尚不完善的地区，库存压力较大且长期存在，如永定区的西溪坪楼盘，这些楼盘目前因地段不繁华，周边的城市建设跟不上，城市功能不健全，缺少医院、幼儿园、学校、公园，难以撬动消费者购房欲望。

　　四、促进全市房地产健康发展的对策建议

　　（一）围绕市场需求，科学优化结构。从全市房地产待售面积来看，住宅、办公楼、商业营业用房、其他占全部商品房屋待售面积的比重分别为78.7%、0%、15.6%、5.7%。从全市房地产开发投资情况来看，按照工程用途分，当前全市商业营业用房占全部房地产开发投资的比例为31.0%，高于全省平均水平11.8个百分点。宏观形势判断，当前全市房地产开发市场客观存在一定结构性问题，商业营业用房销售形势较为严峻，库存房源有积压现象，且未来或更加明显。确保房地产市场健康发展，就要努力形成结构合理、供求平衡的市场格局。要高度优化全市房地产市场结构，引导开发商转换思路、合理开发，以多元化的思路和策略来化解市场问题。

　　（二）加强行业监管，努力规范市场秩序。目前，张家界市房地产业在经营管理方面存在的问题主要有管理水平不高，服务意识有待增强；合同签订不规范，售后服务不到位；产品设计水平低下。延期交房、延期办证等问题也时有发生，甚至有违法违规建设的问题。为适应新形势、新变化和新要求，促进张家界市房地产业的健康持续发展，应从健全和完善全市房地产开发企业的信用制度建设，加强商品房销售管理，规范商品房的建设和交付使用，提高产品设计水平，完善商品房售后服务机制，加强企业资质管理等方面入手，解决企业存在的一些问题，促使行业良性发展。

　　（三）结合全域旅游，积极发展主题地产。主题地产是以项目策划为导向，将主题文化导入房地产的“整体规划、建筑造型、园林绿化、园林景观、宣传推广和社区文化活动”之中，将开发项目建设成为一个“集文化艺术和居住公园于一体”的城市生活体。主题地产包括旅游地产、体育地产、养老地产、文化地产等。主题旅游度假社区作为旅游与地产的集大成者，将成为目前中国旅游地产的新趋势，并具有多元化的趋势与特点。针对张家界全域旅游的特点和发展趋势，开发不同主题类型的旅游地产。要注重旅游项目的前期导入，促进旅游价值的挖掘和资源的合理配置，并在此基础上实现龙头旅游资源的再造，拉动人气，提升地块价值，以此促进地产项目的销售和经营，实现旅游主题与地产的互惠互生和项目联动。并籍以从养老、医疗、教育、体育、文化等主题寻找房地产开发业发展的潜力和空间，形成多样化产品的房产消费。

[供稿：张家界市统计局 张鸿辉 单衍军 李林睿]
[审核：刘 雁]
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