伴随着城市化进程的加快和经济社会的快速发展，长沙房地产业得到迅猛发展，市场地位日益凸显，在支撑经济增长，促进转型发展，改善人居环境，建设两型社会，构建和谐长沙中发挥了十分重要作用，并成长为国民经济的支柱型产业。分析10多年来长沙房地产业发展各阶段特点、未来市场潜力和走势，我们认为长沙房地产业市场总量供求基本平衡，市场运行健康平稳，产品结构积极改善，未来需求潜力巨大。本课题研究显示：2020年前长沙房地产业市场仍将处于旺盛增长期，未来8年新建商品房市场年均需求达1700万平方米以上，带动房地产业开发投资年均达到1400亿元以上。
一、长沙房地产业发展的基本情况
住房制度改革助推了长沙房地产业发展。尽管长沙房地产业起步较沿海发达城市稍晚，但其迅猛发展态势在全国省会城市中具有较强影响力。其快速发展的市场规模，在推动长沙经济又好又快率先发展中发挥了极其重要的基础作用。
（一）长沙房地产业发展的新格局
开发企业不断增加，开发规模不断扩大。2012年末，全市共有房地产开发企业1720家（有开发工作量企业661家）。其中，一级资质7家，二级资质106家，三级资质648家，四级资质160家；房地产开发项目1226个，房地产开发投资由1998年的17亿元增加到2012年1032亿元，新建商品房销售面积由40万平米增加到1527万平方米。房地产开发投资占固定资产投资比重由1998年的11.7%提升到2012年的25.7%，是支撑全市固定资产投资增长最重要的增长点。
供需总量基本平衡，市场运行健康平稳。1998年~2012年，全市累计竣工面积10059万平方米，年平均增长23.6%；销售面积10655万平方米，年均增长33.8%；数据表明，近10多年来，长沙房地产业市场不仅发展很快，而且新建商品房市场供求总量保持基本平衡。
从价格水平看，1998年以来长沙商品房价格年均增长10.1%，低于城镇居民人均可支配收入增速10.9%。2012年长沙商品房销售平均价格为6101元/平方米，中部省会城市最低，在全国大中城市中也处在相对较低的水平；房价收入比处于6.04的相对合理区间，低于中部地区其他省会城市，表明长沙商品房市场价格运行平稳，居民购房压力相对小于其他城市，市场总体健康运行。
需求持续旺盛，市场辐射力增强。1998年以来，长沙新建商品房销售面积年均增长33.8%；完成销售金额年均增长达46.1%。2012年长沙新建商品房销售金额932亿元，占全省销售收入44.7%，销售金额居中部省会城市之首，是南昌的2.1倍、太原的4.2倍。据统计，全市新建商品房中有60%以上为长沙市以外居民购买，表明长沙房地产市场消费需求旺盛，辐射带动力强。
结构不断优化，商业地产需求活跃。随着市场结构性调整的不断深入，长沙房地产业的传统住宅比重逐年降低，商业地产比重不断扩大。
一方面，主动进行产品结构调整的房地产开发企业明显增多。90平方米以下中小户型住宅比重在逐步提升，144平方米以上大户型比重明显下降。2012年，长沙内六区住房供应套均面积为103平方米，同比缩小3.5%，其中60平方米以下套型供销比例最大，供应量超过同期备案量达70.0%以上；60~90平方米，90~120平方米这两类套型在供应与销售上都是主力户型，分居供销量的第一、二位。
另一方面，商业地产占比上升。2012年，长沙市内六区商品房整体供应量同比减少2.7%，成交量同比减少17.75%，其中住宅供应量和成交量同比分别减少16.5%，18.0%。与之相反的是商业性地产类产品供应量则增长约40.0%，成交量增长约5.4%。2011年、2012年新建商业用房销售面积分别增长104.0%、23.0%，2013年1~6月商业用房销售面积增长57.0%。未来几年，世茂铂翠湾、保利国际广场、复地崑玉国际、湖南国际金融中心、万达广场、华远华中心、北辰三角洲、德思勤广场综合体等商业项目将陆续推出，建筑体量在200万平方米以上，成为长沙商业地产发展的领头雁。
新一轮周期到来，未来发展值得关注。从近10多年来长沙房地产开发投资增速轨迹分析，房地产业投资增长从低谷到高峰大约按四年左右一个周期规律运行，即投资增速低谷期一年左右，较快增长期三年左右，这与楼盘开发平均四年一个周期大体吻合。
2008年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，调控成效明显。2012年下半年以来，全市房地产投资增速放缓，竣工面积开始减少，市场交易量有所波动，房价涨幅收窄。2013年1~6月，全市完成房地产开发投资524亿元，同比增长7.7%，比上年同期回落16个百分点，为近年来新低。竣工面积480万平方米，同比下降19.3%。从统计数据和对部分企业调查情况来看，房地产开发投资在连续几年高位增长后出现大幅回落，新开工面积减少，长沙房地产业已经进入新一轮调整期。专家预测，从2013年下半年开始，长沙房地产业投资预计增长将逐渐提速，这预示着未来几年长沙房地产业发展的新周期到来。
（二）长沙房地产业在支持转型发展中的作用增强
支撑了经济持续快速增长。投资是近年来驱动长沙经济持续快速发展的重要力量，对经济增长贡献率达到60%。近10多年来，长沙房地产投资占全市投资比重逐年提高，2012年房地产开发投资占固定资产投资比在25.7%，高于全国19.7%的水平，是拉动经济发展的最主要引擎。据测算由房地产业开发直接和间接拉动的其他各产业增加值对GDP增长贡献率在26%左右。
带动了相关产业发展。房地产业在带动建筑业、冶金工业、钢铁工业、建材工业、交通运输业、居民消费、金融、商贸、服务业等国民经济各行各业发展中，龙头带动作用凸显。相关统计数据显示,近年来长沙各种建材用量稳步增长，2012年长沙市房屋建筑用钢量超340万吨，占全省用量的42%；完成散装水泥使用量超540万吨，同比增长超过20%。据国家统计局投入产出模型初步测算，房地产开发投资对关联产业的带动效应约为1.5~2倍，2012年长沙市房地产开发投资额为1032亿元，据此推算，其带动关联产业总需求可达到1500~2000亿元。
推动了新型城市化进程加快。房地产业是城镇化发展的重要推动力量，在促进城市规模扩大，城市化进程加快推进功不可没。2000年以来，全市房地产开发累计完成投资5019亿元，有效改善了城镇居民住居条件，带动了城市经济发展。长沙城市化率由2000年的44.7%提高到2012年的69.4%，年均提高2.1个百分点，建成区面积由119平方公里扩大到316平方公里，城市扩大了1.6倍，年均扩大16.4平方公里。
促进了就业和改善了居住条件。房地产业的发展为社会提供可观的就业岗位和机会。2012年底，全市房地产开发企业从业人员4.4万人，建筑企业从业人员78.62万人，成为全市吸纳就业、促进居民增收的重要载体。2012年底，全市城镇居民实有房屋建筑面积达18583万平方米，其中住宅13267万平方米；城市人均住宅建筑面积31.8平方米，比2000年提高13.2平方米。城市居民人均居住面积超过国家全面小康标准体系中该指标应达到的水平。
为地方发展提供了重要的财源。2000年以来,长沙市房地产业累计完成税收450亿元，占全年地方税收收入的24.1%，年均增长19.8%，增幅在各行业税收中居首位，对全市财政收入贡献最大。2012年，完成房地产业税收137.1亿元，是2000年的83倍，占全市地方税收比重为33.2%，比2000年提高27.7个百分点。
二、长沙房地产业市场发展中几个比较突出的问题
尽管长沙房地产业市场供求总量基本平衡，市场运行总体健康，但供求结构性矛盾、市场信息不对称矛盾、部分配套建设落后矛盾等问题仍然较为突出；市场监管仍有待加强；保障性住房建设与管理任务依然很重。
（一）新建商品住房供求结构性矛盾依然突出
从供应情况看，长期以来长沙市90平方米以上住宅竣工量约为全市商品住房竣工总量的七成左右，90平方米以下的则不到四分之一。这说明长沙住宅市场供应具有以大中面积为主的特征。
从销售情况看，140平方米以下住房销售比重逐步增加，其中90~140平方米住房近五年来销售占比约为四成，但120平方米以上住房销售占比依然较高，住房供给结构还需进一步改善。
（二）商品房待售面积逐年增加
到2012年底，长沙市商品房和商品住房的现有市场待售量都已进入空置危险区（空置率达到10%~20%为空置危险区）。其中140平方米以上住房空置量占住房空置总量接近3成，远高于其17.1%的销售量占比。新建商品房待售面积由2008年的111万平方米增加到2013年1~6月的779万平米，“去库存化”任务依旧任重道远。
（三）二级市场带动力潜能未充分发挥
2012年长沙市二手房成交面积312万平方米，成交套数29181套，同比减少17.5%、14.6%。其中，住宅成交194.32万平方米，成交套数为24183套，同比减少22.8%、16.4%。同期长沙新建商品房累计成交备案1438万平方米，为二手房成交量的4.6倍。其中，内六区一、二级市场累计交易量之比为4.73:1。
整体来看，2012年新房市场交易回升速度高于二手房市场，全市新房购房者比例为82.2%以上。这一数值同发达国家二手房市场比重70%以上成反比，同我国一线城市二手房销售占比差距也较大。二手房交易量占比低于30%的临界值对提升一手房和二手房的有效需求作用甚微。
现阶段，受购买习惯、消费心理、市场发展环境等众多因素的影响，全市房地产还处于一次购房为主的需求阶段，制约了二手房市场发展，使得二、三级市场无法建立起有效的联动关系，带动性弱，从而抑制了市场上的有效需求。
（四）部分区域配套设施建设相对滞后
住房制度改革促使人们对住房需求走向市场，但由于历史等因素影响，城市规划没有及时跟上市场发展节奏，使得过去销售的楼盘大多存在停车、消防、就学、医疗、交通等配套设施滞后的情况，并引发了一系列矛盾和问题。
（五）市场秩序有待进一步规范
房地产市场还部分存在信息不对称，承诺不兑现，引发消费者不满的情况。2012年，全市对房地产开发企业投诉共计1133个；对物业服务企业投诉384个；对房地产中介企业投诉92个；对装饰装修企业15个。其中房屋产权、物业收费与资金管理、房屋质量问题较为突出，若不加以妥善管理容易引发群体性事件。
（六）住房保障压力依然很大
2008~2012年，全市完成各类保障性住房建设20多万套（不含城区农民安置房），已保障住房困难家庭18万多户。但截止到2012年，长沙经济适用住房保障对象还积压3万人以上，最低收入家庭还有约1.5万户无房户，二环线内还有近10万平方米棚屋面积，共计5万多户、20万人没有得到妥善安置，中心城区还有2万多散居居民居住条件亟待改善，全市还有5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题，50万外来务工人员住房条件普遍较差。要完成居者有其屋和率先共建共享全面小康目标任务，保障性住房建设、管理任务仍很重。
三、未来长沙房地产业市场需求分析
随着城市规模的不断扩大，城乡一体化步伐加快，房地产业必将得到持续发展。尽管去年以来长沙房地产开发投资、新开工面积大幅回落，一些不确定因素存在，但是作为省会城市，长沙的经济、区位、交通、文化、教育、医疗等资源优势作用未来将更加明显。房地产业市场需求分析表明，从长远来看，2020年前后长沙房地产业市场需求仍将处于旺盛消费期。
（一）多因素支撑分析：未来长沙房地产业市场仍将处于快速发展阶段
快速发展的经济，为房地产业发展提供了坚实基础。作为湖南的省会城市，长沙在全省的首位度稳步提高，GDP首位度由1998年的18%提高到2012年的29%，充分显示了长沙经济实力和经济地位的快速提升，显示了长沙作为省会和“长株潭城市群”核心的资源聚集与经济辐射能力。同时，长沙在中部省会城市中，人均GDP、城乡居民收入均排在首位，为长沙房地产业持续健康发展打下了坚实的经济基础。
城市规模扩容升级，拓展了房地产业发展空间。按照2012年新修订的长沙城市总体规划，长沙将按照一个能承载千万级人口规模的大都市进行规划建设。到2020年,中心城区人口规模达780万,城市建设用地规模629平方公里，比2012年增加313平方公里，相当于再造一个现有规模的新城，这必将带动长沙房地产业新一轮的持续发展。
承东启西的区位优势，提升了房地产业竞争能力。一方面，长沙是承接泛珠三角产业转移、接受粤港澳经济辐射的重要基地，又是西部地区丰富的经济资源流向东部地区的枢纽地带，人流、物流、资金流、信息流集中交汇，形成房地产业市场发展的潜在优势；另一方面，随着未来几年京广高铁、沪昆高铁、渝厦高铁，城际铁路开通，长沙将成为高铁和区域交通中心。便利的交通条件，增强了长沙对周边城市人群的吸引力，激发资源集聚和消费潜力。据统计，2000年以来，每年因求学、工作、婚嫁等户籍迁入长沙的人口在5万以上，其中购房迁入的占到五成。据对2013年上半年购房者籍贯的统计结果显示，长沙市内六区新建商品住宅，省外购房者占比达为13.0%，省内市外购房者占58.3%。长沙本地居民购房者只占25.2%，这说明长沙对周边地区居民购房辐射能力明显增强。
需求结构的变化，将催生多种开发模式兴起。随着城市化进程加快，新型业态兴起，人口年龄结构的变化，人们对住房需求呈多样化变化。商业地产、教育地产、文体地产、工业地产、物流地产、老年地产应运而生，需求趋势更加细化，需求总量不断增加。
从人口结构情况看。根据2010年第六次全国人口普查资料，长沙人口金字塔已向“老年型”发展，伴随着“银发浪潮”的到来，养老地产迎来了发展机遇。
从产业发展来看。2012年长沙工业对GDP贡献率由2007年的43.1%提高到2012年的56.1%，形成了工程机械、材料制造、食品烟草多个产值过千亿的产业集群。服务业实现增加值2535亿元，比上年增长12%，占GDP的39.6%，对国民经济增长的贡献率为37.2%，二三产业的稳步发展，为工业和商业地产发展带来内在动力。
同时，随着外来人口的增加，促使长沙休闲旅游业日益繁荣。2012年长沙共接待国内外游客8088万人次，其中入境旅游接待游客105万人次，居中部省会城市之首。这让旅游地产市场发展散发出勃勃生机。
特色鲜明的科教文化优势形成资源集聚效应，促进了房地产业的发展升级。科教方面，长沙市是全国高等教育资源最密集的城市之一。现有高等院校55所、国家重点学科44个、重点实验室和工程技术中心106家、博士后科研流动站71个、博士后工作站34个、博士点136个、硕士点376个，全市每万人在校大学生数居全国首位；拥有高新技术企业253家；拥有科研机构89家，其中国家级7家；拥有工程技术研究中心30家，其中国家级8个。各类人才总量达到87万人。文化方面，长沙有3000多年灿烂的历史文化底蕴，已经形成影视传媒、文化旅游、出版发行、娱乐文化、文博会展、文化体育、卡通动画等七大文化创意支柱产业。近年来，长沙文化产业对经济增长的贡献率超过20%。
多年来，长沙凭借极具特色的科教文化优势吸引大量高素质人才和企业落户。据不完全统计，到2012年，仅长沙经开区、长沙高新区人才总数已达31.5万人，其中含海外人才3万余人，历年共计引进各类人才在14.7万以上。到2015年，全市人才总量将达到105万人左右，到2020年，将达到135万人左右。对200家在建项目房地产开发企业问卷调查结果显示：有93.7%的开发企业认为长沙区域优势明显，商品房销售价格相对较低，愿意继续在长沙市场投资开发。
外来人口的迁入和流动，改变了长沙现有的人口结构，高素质人才和企业的聚集，优化了房地产市场产品结构，促进了城市配套、城市文化的提升，为房地产业的升级发展带来深远的影响。
（二）多样性需求测算：未来8年长沙商品住房年均需求预期达1700万平方米以上
随着经济的持续快速发展和“两型社会”配套改革建设稳步推进，城市扩容、婚房消费、棚户区改造、外来人口增加等因素将带来大量住房需求，形成推动长沙房地产业新一轮发展的不竭动力。当前长沙仍然处在城市化建设的加速阶段，人流、资金流的集聚效应还有提高的空间，经济实力的不断提升和人口数量的逐步扩大为长沙未来房地产业健康发展打下了坚实的基础。按照长沙市城市总体规划发展目标，2020年前后长沙全市总人口将达1000万左右，其中城镇人口780万人，城镇化水平接近80%。按目前全市城镇人口约500万人计算，届时仅城镇人口就将新增280万人以上。
根据长沙市现有经济发展水平及“十二五”发展纲要目标，结合住房需求及行业发展特点分析，预计今后8年长沙市商品住宅需求总量将达到1.36亿平方米以上，年均需求达1700万平方米以上，巨量市场需求将带动房地产开发投资需求达11400亿元以上，年均达1400亿元以上。
（1）市区商品住宅需求总量将达1.02亿平方米以上，年均需求量达1270万平方米以上。
一是市区人口增长对住房刚性需求量年均225万平方米左右。按长沙市区人口2020年达350万人计算，则8年内因市区人口增加至少需新增住房1794万平方米（54.21万人×33.1平方米），平均每年需新建住宅225万平方米左右。
二是居民住房改善性需求年均需求达300万平方米。2012年长沙完成棚户区拆迁101.08万平方米，改造面积达300万平方米，可带动新建商品房500万平方米左右。综合历年实际情况，考虑到拆迁难度加大等因素，预计未来受拆迁影响而产生的市区居民改善性商品房需求一般稳定在300万平方米左右。
三是婚房需求年均增加300万平方米。2012年长沙登记结婚为76127对，预计今后每年市区实际结婚对数将在8~10万对，按照三分之一的新婚夫妇需购房计算（3万×100平方米），每年商品房需求在300万平方米左右。
四是市内暂住人口增加对住房的需求量年均在100万平方米。目前登记在册的在长沙市暂居人口70多万人，到2020年，长沙市流动人口预计达120万左右，按人平建筑面积15平方米计算，则市区需为新增的流动人口建造约800万平方米以上的住房，年均需建设住房100万平方米左右。
五是投资性购房需求年均增加200万平方米。目前长沙市投资性购房需求占比为15%左右。考虑国家对投资性购房需求的抑制性，预计今后投资性购房需求占比仍可能在10%左右。则今后8年市区投资性购房需求预估在1600万平方米以上，年均200万平方米左右。
六是保障性安居工程需求年均增加140万平方米。“十二五”期间，新建廉租住房3万套、公共租赁住房15万套。以此推算，按每套40平方米计，未来八年全市需建设经济适用房、廉租与公共租赁住房面积达1150万平方米以上。年均建设面积在140万平方米以上。
（2）县（市）城镇化建设对住房需求总量达2400万平方米以上，年均需求量达300万平方米。随着城乡一体化进程加快推进，未来几年，长沙将以县城建设为依托，重点建设5个10万人口以上小城市，5个5万人口以上中心镇和5个特色镇，使城镇成为集聚生产要素、集中农村人口、集成城市功能的区域性经济中心。按农村人均住宅面积62平方米计算，未来八年县（市）域城镇化建设对住房需求总量达2400万平方米以上，年均需求在300万平方米以上。
（3）商业地产需求量达1000万平方米以上，年均需求130万平方米。2009年~2012年，长沙销售新建商业地产面积分别为49、56、115、142万平方米，呈现逐年增长态势。保守估计，未来八年时间，商业地产年均需求量在130万平方米以上。
四、长沙房地产业持续健康发展的建议
房地产业既是民生工程，又是支柱产业。确保有效需求，价格平稳，实现总量供求平衡是房地产业可持续发展的前提。根据国家房地产业宏观调控目标要求，保持房价的稳定，需要在规划建设、土地供应、结构调整、市场监管上全面落实新“国五条”精神，实现精细化管理，确保长沙房地产业持续健康发展，居民居住条件进一步改善。
（一）进一步调整优化市场结构
一是要建立房地产市场产品结构均衡发展的机制。一方面是建立房地产开发内部结构的均衡。做到居民住宅、办公楼、厂房、商业用房、娱乐设施等各类商品房供给与需求结构相协调、相平衡，以充分合理地利用土地资源，实现资源配置效率的最优化。另一方面要实现住房产品结构的均衡。住房产品结构是住房市场结构中最重要的一种结构类型，是指住房市场中，高中低档的住房产品之间的比例关系。不合理的住房产品结构容易引发房价上涨过快，商品房空置率过高等问题；健康的住房产品结构形应与城市区域内居民收入结构相适应，同区域内居民的实际住房需求相吻合。同时，还要与城市区域经济未来发展目标相适应，对城市区域经济的发展具有先导性。
二是要形成实现房地产市场各层次均衡发展的有效办法。一方面，房地产一、二、三级市场要实现良性互动，均衡发展。首先要落实对土地供应总量控制，从土地供应结构入手，合理制定多层次土地供应体系，加大土地多元化供应力度，促进楼市均衡发展。二是要加强二三级市场联动性，加大对三级市场的扶持力度，消化存量房。另一方面，要实现房地产的买卖市场和租赁市场的均衡发展。通过税收等政策支持正常消费，抑制过渡消费，同时提升租赁市场活跃度，建立“租赁—小面积—大面积—小面积”家庭周期选择的住房消费模式。
（二）合理规划、科学引导
一是强化规划的前瞻性、科学性和可持续性。近几年来，由于城市发展的速度过快，长沙城市各类发展指标超过了原有规划设定值，第七次城市总体规划修改提前启动。说明城市规划要有前瞻性，才能指导市场健康发展。未来长沙房地产的发展要在充分认识自身及所在区域的自然和地理条件、历史和人文背景、经济和社会发展基础上来制定合适的发展规模、形态和结构，突出自己的鲜明特色的战略规划。确保城市规划走在前列，推进房地产业的可持续性发展。
二是要强化配套建设先行性，公共服务共享性。配套先行指的是在房地产等相关项目开发之前，就在政府的主导下完成相关市政配套设施的规划和建设，包括学校、道路、医院、商场等。未来长沙房地产开发，可以采取基础设施适度超前，配套工程分步推进的开发原则，先把学校、医院等配套的建设成本纳入土地一级开发成本，由政府先支付，今后再由周边经营性项目用地进行分摊。以避免基础设施和公共配套设施建设滞后的情况出现。
（三）加强监管，进一步规范市场秩序
加强对房地产项目土地出让、规划审批、开工建设、竣工验收、房屋销售、物业管理等全过程的监管。重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源等行为，严厉查处违规销售、哄抬房价、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，严肃查处扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。对严重侵害群众利益，社会反映强烈的典型案例，依法从严惩处并及时通过新闻媒体公布处理结果。建立健全整治工作信息交流和定期通报制度，加强舆论引导，客观反映市场情况，宣传调控成果。
（四）积极引导和扶植多层次、多样化房地产开发
一是要适应市场需求变化，加快推进多样化建设，鼓励货币化补贴安置拆迁户，结合棚户区和城中村改造，刺激市场刚性需求，消化存量住房；二是要提升房地产开发品质，激活消费者以小换大、以旧换新的改善性住房需求；三是要调整房地产结构，大力发展商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产。如加快岳麓山、灰汤温泉、大围山等旅游产业功能区开发，加强城市营销和旅游宣传，着手打造旅游品牌。
（五）加强保障性安居工程建设和管理
一是要深化改革保障方式。不断创新建设模式，着力在保障方式上求突破、求创新。对不同类型的保障性住房需求采取不同的保障措施和方式，在资金投入、房屋来源、租赁补贴上采用更加灵活有效的处理方法，逐步扩大保障范围。
二是要突出保障重点。按照“分层次、多途径、全覆盖”的住房保障发展思路，分类确定保障方式，不断完善保障体系。在重点突破中带动住房保障工作的整体推进，做到住房保障的重点契合民生、成效惠及民生、政策维护民生。
三是要加强保障监管。不但要加强对工程建设过程中的规划设计、招标投标、质量安全、验收及资金落实等重要环节的监督管理，同时要加强对保障性住房的分配与后续管理，如加强保障性住房的退出机制管理等促进良性循环。
[供稿：长沙市统计局胡维]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]
