自2000年全国第五次人口普查以来，长沙市人口结构发生了很大的变化。为了进一步摸清长沙市人口变动和城市住房需求发展变化趋势，促进今后一段时期长沙房地产市场健康发展，达到十大提出的建成小康居住目标。长沙市统计局课题组根据住宅经济学相关理论，以第六次人口普查资料为样本数据，采用定型和定量分析手段，通过建立数据模型对长沙市人口变动和住房需求进行实证研究。研究表明：到2020年，住房需求仍将保持稳步增长，房地产市场将继续成为拉动长沙经济发展的动力之一。

一、长沙市人口基本情况

第六次人口普查显示：一是全市人口总量较快增长。2010年，全市常住人口为7044118人，十年共增加905399人，增长14.8%。二是全市家庭户规模逐渐缩小。全市共有家庭户2075381户，平均每个家庭户的人口为2.94人，相比“五普”减少0.26人。三是人口老龄化趋势正在加快。在全市人口中，65岁及以上人口为636009人，占9.0%，高于全国平均水平0.16个百分点。同“五普”相比，65岁及以上人口的比重上升1.2个百分点。四是人口受教育程度显著提高。在全市常住人口中，具有大学（大专及以上）程度的人口为1347825人，同“五普”相比，每10万人中具有大学程度的由8305人上升为19134人。

二、人口变化与住房需求存在密切的关系

（一）长沙人口规模与住房需求显现正关系

住宅需求函数可简化表示为Q=N*q，其中,N为城市人口规模,q为人均住宅需求函数。可见在其他因素不变的前提下,人口规模与城市住宅需求正相关。

2000—2010年间，长沙市城市人口规模、总住房面积两项指标呈现整体上扬增长的趋势。假设2010年人口规模为220万人，人均居住面积为30.88㎡，则按此人口规模测算的本年总住房面积小于按2010年实际人口239.53万人测算的本年总住房面积。这一假设说明：在家庭户规模（家庭中人口的数量）不变情况下,一个地区的人口的自然增长意味着将来社会总户数增加和住宅需求的增大。

（二）住房需求与性别相关

研究发现，若一个地区的男女比例过于失调则有可能因为婚嫁等原因造成人口的自然流动，从而削弱或提高该地区的潜在住房消费能力；或因男女比例倒挂引发诸如个人独立购房而产生住房需求改变。美国哥伦比亚大学经济学教授、NBER中国经济研究组负责人魏尚进先生甚至认为男多女少，是中国房价飙升，导致住房刚性需求被压制的重要原因。

通过分析发现，人均居住面积和总住房面积含都随男女性别比的增高而减低。从相关数据来看，近十年来长沙人口性别比长期稳定在107以下，并逐年下降。近五年来男女年性别比低于全国105.20的同期平均水平，若长沙人口性别比一直稳定，性别结构对住房需求所能造成的影响并不大。

（三）住房需求与人口年龄和受教育程度密切相关

劳动适龄人口成为主体，社会总抚养比呈现快速下降，老龄化开始日趋显现是长沙现阶段人口年龄结构的主要特点。

基于微观家庭户数数据的实证研究发现,居民住房需求与年龄高度相关：个人在20岁以后住房需求快速上升，直到50岁以后开始逐步下降；这说明个体年龄同住房需求高度相关。

同时，研究发现在一定文化程度上，受教育程度和家庭住房面积成正相关。同样以一定年龄阶段为考察对象，年龄和家庭住房面积也成正相关。随着年龄的增加，个人资本的积累，家庭住房面积也随之增加。

（四）住房需求与家庭规模相关

家庭是现阶段城市购房主要的单位表现形式，研究发现：在家庭规模不变的情况下，人口规模决定家庭户数，人口规模越大，潜在住房消费需求越大。

　  从长沙市2000年—2010年人口家庭户数变化表来看，近十年来长沙家庭规模呈小型化趋势明显，家庭结构发生明显变化，一代户和两代户所占住房间数占全市家庭总户数的八成。

2010年，核心家庭拥有房间总数占比从2000年54.5%降到46.1%，而一代户家庭拥有房间总数占比上升到34.4%，比2000年增长了8.5个百分比。这说明长沙家庭结构正逐步向更加简单的一代户变化，城市住宅潜在需求进一步增加。

（五）长沙市人口就业结构对住房的影响

充分就业可促进城乡居民收入水平提高，刺激消费需求，是住房需求稳步增长的助推器。十年来，长沙就业人口不断攀升而就业比重波动幅度不大，为住房潜在需求的稳定增长做出了极大贡献。

近年来，就业因素对住房需求的影响发生了新变化，由于居住和就业空间的分离的情况的逐年增加，也就是说，在就业人口发展到规模后继续增加，有降低当地住房需求量的可能。这种情况在长江三角洲地区已经显现，在未来的时间里，居住和就业空间的分离这一变化对长沙会产生深刻的影响。

（六）消费结构决定住房需求

住房需求同居民可支配收入，消费习惯和结构有着密切联系。长期研究表明，在其它条件不变的情况下,居民收入与住宅需求正相关。居民收入对住宅需求影响表现在两个方面：一方面收入能够影响支付现金的能力进而影响住宅需求；另一方面收入变动会影响个人财富积累的预期,通过预期的变化对住宅的需求产生影响。

　  信贷规模越大，利率水平越低，人们能够支配的收入水平越高，人们对持久性收入的乐观预期才能转变为实际购买力，十年来长沙人均可支配收入增长了2倍多。这对住房需求来说是一个利好，使不同收入水平下的住房需求可以得到满足。

现阶段，不论从家庭数量、还是支出总额来看，长沙住房消费主要力量还是中高收入家庭。较低收入家庭部分和高收入家庭部分的人均住房消费比重相对于其家庭收入而言虽维持在较高水平上，但他们在住房需求层次上却存在明显不同：前者在于满足基本的居住需要，后者则更看重住房的投资价值以及居住的质量。

从表2.9可以看到，在CPI浮动氛围不大的前提下长沙十年来消费支出逐年增加，与住房有关的消费支出逐年递增，这说明，长沙这十年的住房消费能力和意愿是增强的。消费的上升必然引起需求结构的升级，这对住房需求的影响不可小视。

三、长沙市住房需求和前景预测

（一）方程的预测能力检验

为更好的对长沙住宅需求和前景做一个预测，我们依据长沙的住房的基本特点，以表3.1中后十二个指标作为解释变量，“城市住宅建筑面积”作为因变量进行线性分析。通过计算，获得长沙住房预测模型：

住宅需求=-4155.562+0.047*人均GDP+197.492*城市人均居住面积+29.89*城镇就业人口

其函数表达式为：

Y=-4155.562+0.047*X₄+197.492*X₃+29.89*X₈

预测模型说明，长沙城市住宅建筑面积与人均GDP、城市人均居住面积、城镇就业人口正相关。将2010-2011年相关数据带入模型获取2010、2011年的预测值：

使用均方差误差(RMSE)准则对其精度进行检验评价，得知长沙市城市住宅需求均方差误差小于5%，说明该模型预测精度好，可用。

RMSE= =1.60132%

（二）长沙市未来住房发展动力分析

市场需求是房地产业持续发展的基本动力。随着望城撤县并区，长沙城市化迎来一个新的发展阶段，城市化浪潮的强大动力，对未来商品住房需求形成巨大市场有着极大的推动力。从长周期看，经济的持续快速发展和“两型社会”配套改革建设稳步推进，将形成推动长沙房地产业新一轮发展的不竭动力。

第一、城市化浪潮快速推进将加速城市人口的集聚。长沙是全省政治、经济、文化的中心，2011年，城市化率达到68.49%,随着城铁、地铁、高铁的相继开通，人口将在近10年内激增。从“八五”、“九五”、“十五”、“十一五”时期城市人口变动规律看，当前，长沙城市化已经进入加速阶段，人流、资金流的集聚效应逐年提高。

第二、经济持续快速增长有力支撑房地产业稳定发展。2000年以来，长沙GDP总量在全国省会城市中排位由第15位提升到第7位，体现了长沙经济持续快速发展的活力。2011年长沙市人均GDP达到79244.64元，折合12410.29美元，因此，长沙具备了加快城市化进程的经济基础。2006年—2010年，长沙商品房累计销售面积5636万平方米，是“十五”期间的3.2倍，表明经济的发展是房地产业发展不可或缺的基础。

第三、多层次多样化居住需求将形成巨大住房消费市场。根据长沙市现有经济发展水平及“十二五”发展纲要目标，结合住房需求因素分析，初步预计今后五年长沙市商品住宅需求总量将达到1.1亿㎡以上，年均需求达到2200万㎡以上。

其中市区人口增加、居住条件改善、经济快速发展对住房需求年均达1300万㎡。人口增加对住宅刚性需求年均达310万㎡。按长沙城市发展规划，到2020年市区人口将达350万人，这就意味着在现有的基础上年均增加人口约10万人。按2011年长沙市城市居民人均住房面积33.1㎡计算，则2012—2020年因市区人口增加需新增住房1794万㎡（54.21万人×33.1㎡）。平均每年需新建224万㎡住宅。

流动人口增加对住房需求年均达100万㎡以上。目前在长沙市的流动人口约167万人。随着城市化进程加快，流动人口将逐年增多。到2020年长沙市流动人口预计达250万以上，按人平建筑面积15㎡计算，则市区需要为新增的流动人口建造约1245万㎡以上的住房，年均需建设156万㎡的住房。

结婚适龄人口对住宅需求年均达200万㎡。对结婚适龄人口估算，今后每年市区结婚对数将达到在8-10万对，按照三分之一的新婚夫妇需购房计算，结婚人口每年需增加购商品房将达到200万㎡以上。

投资型住房需求年均达250万㎡。目前长沙市投资性购房需求占比为15%左右。由于国家相继出台的一系列相关政策，对投资性购房需求产生一定的抑制性作用，预计今后投资性购房需求占比仍可能在10%左右。则到2020年前，市区投资性购房需求总量将达2000万㎡左右，年均需求达250万㎡。

2011年全市棚户区改造300万㎡，带动新建商品房500万㎡左右。考虑到新的拆迁政策实施，拆迁行为将进一步规范化、拆迁难度将加大，未来受拆迁等因素影响，未来几年，市区居民改善性商品房需求一般稳定在300万㎡/年左右。

廉租与公共租赁住房建设年均达140万㎡。根据“十二五”发展纲要，“十二五”期间，新建廉租住房3万套、公共租赁住房15万套，实现“居者有其屋”。按每套40㎡计算，八年共需建设1120万㎡以上的住房。

（三）长沙市2012-2020住房需求前景预测

按以上分析结合现有经济发展规律，设定2012—2020年相关自变量数据后，根据拟合模型获取2012—2020年长沙城市住宅建筑面积的预测值。

通过预测结果，结合长沙住房需求模型可知，人口社会经济结构的变化对住房需求影响最大。长沙城市住宅需求主要受人均GDP、城市人均居住面积、城镇就业人口影响，主要体现在城市经济发展对城市住房的影响上。具体表现为：长沙市人均GDP提高和城镇就业人口增加大使居住要求不断提升，人均居住面积增加，促使住房需求量相应增加。与此同时，长沙城镇就业人口同城市住房需求保持了高度相关性。2000-2010年的十年间，随着长沙城镇就业人口的不断攀升，长沙住宅建筑面积也相应的不断增加。建议：加强对教育等基础设施的投资、增强省会长沙对周边省份、市州的吸引力，加强城市远景整体规划，加强对长沙房地产市场发展的引动，长沙人口素质将得到大幅度提高、房地产市场将保持平稳持续发展，房地产将继续在长沙经济发展中发挥重要作用。