近年来，株洲社会经济的持续稳定发展为株洲商业地产的开发创造了无限商机，特别是株洲城区几年的 “东提西拓”，到2005年末市区面积扩容到82平方公里，城市年末总人口也增至78.9万，很大程度上刺激了商业地产市场的快速发展，也逐步改善了株洲市的城市格局,促进了产业结构不断优化。
全市概况回眸
——商业地产开发风起云涌。今年1－11月，全市九县（市）区商业营业用房开发投资7.82亿元，同比增长22.5%，其中城市四区商业营业用房开发投资占近九成。最近几年，株洲商业房地产建设保持较快的发展态势，一是由于旧城改造和开发区建设的快速发展，使得大量新建的商铺变得抢手；二是商业房地产的高额利润，无法不让发展商们从心动到行动，也就有了一个个大型超市问世，一条条社区商业街或成批的底商的出现。从专为准备进入株洲的国内外零售商开发的大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺，我们不难发现，商业房地产市场从它诞生的那一刻起，就深刻地影响着它所服务的每一个人和触及的每一寸土地。它的发展不仅仅是经济的需要，也是城市文明进步和现代生活的一部分。
——施工及销售面积逐年增加。施工面积由2000年的14.1万平方米，到2005年增加110.25万平方米，今年11月末，正在施工的商业用房开发面积达到149.5万平方米。开发面积逐年增加的同时，销售面积也在同步增长，由2000年的0.93万平方米，到2005年14.4万平方米，“十五”期间，全市累计销售近40万平方米。今年销售形势继续看好，1－11月，累计销售16.7万平方米，比上年同期增长16%。
——商品交易市场日益活跃。株洲市场建设的长足发展，带动了商品市场日益活跃。2005年末，全市共有商品交易市场291个，全市成交额148亿元，其中农副产品市场成效额44.5亿元。全市亿元市场11家，成交额107亿元。芦淞服饰市场打进了全国十强行列。在 “商贸活市”的战略指导下，株洲市产业结构不断优化，商贸经济对株洲经济发展的贡献也在增加。商贸增加值由2001年26.54亿元，增加到2005年44.1亿元，年均增长10.7%。
——商业用房销售价格普遍看好。株洲商业营业用房销售价格近年来几经起伏，突出表现在2004年间全市销售价格的直线高攀，其因是几个区位占有较大优势的商业开发价位凸起，株洲建宁农贸超市、滨江商业休闲广场、中国城服饰市场、智超时尚广场的销售价格每平方米超过1万元，几大项目使全市商业用房平均销售价格突破每平方米5千元。而在2005年开发投资放慢的同时，价格也开始回落，在今年截止11月底，由于地处中心广场几个大项目在运作，带动全市平均销售价格回升，每平方米已接近四千。
——四区及县各有看点
一看芦淞区。以“商贸立区”为区策的芦淞，在商业地产的开发中，一直处于领先的地位。这几年在区商圈内部不断进行着改造与重建，壮大了各专业特色市场群。株洲大汉集团借助芦淞区浓厚的商业底蕴，早在四年前开发智超时尚广场，堪称特色商业街区开发经营的榜样，吸引了在此掘金的众多商家。中国城、银谷、天雅、建宁农贸大市场、佳诚数码电子城相继问世；正在紧锣密鼓的施工中的家润多广场、金帝广场、人和广场、建宁购物公园等项目让人目不暇接，商贸市场的繁荣景象不断给新城人民带来惊喜。目前芦淞市场群现拥有各类专业市场42家，营业总面积43.5多万平方米，市场从业人员逾6万人，年成交额达百亿元（占全市总量六成以上），每年向国家提供税收高达亿元。
二看石峰区。作为株洲的主要工业聚集地，近年来，第三产业快速发展也是可圈可点，建设北路沿线“退二进三”工程实施顺利，依托品牌企业入驻，集规模经营构筑的响石岭、田心、湘天桥、杉木塘四大商贸、物流区初现雏形，并不断发展壮大。特别是去年底以来，铜锣湾百货、通程电器、肯德基、住宅产品市场二期等一批专业、大型、特色企业、市场的相继开业经营，一方面提升了石峰区商贸经营的档次和品味，另一方面有利带动了市场物流的增加和人气的聚集，为石峰区经济的发展和吸引更多的外部投资提供了一定的硬件基础。
三看荷塘区。被誉为“绿色城区”的荷塘区，近年来商业地产开发氛围日渐浓厚。逐步开发了医药大厦、中南蔬菜农副产品批发大市场、花鸟批发市场等30多个专业、中小型综合市场。在2004年开发中南地区最大的汽车及汽车配件交易中心--株洲（国家）汽车城，2005年伟大国际广场、东都商业广场相继动工，今年由于株百及步步高的加盟，荷塘商圈迎来商铺推盘高潮。全区已初步形成了以红旗广场为中心，集汽车及其配件、机电产品、建筑装饰材料于一体的专业市场网络。
四看天元区。作为政府着力发展的新城区，是市政影响最大的区域。2001年以来，新拓展城区面积近9平方公里，基础设施配套投资近10亿元，建设改造道路35公里，初步形成“七纵四横” 主道路骨架，使天元区逐步成为株洲政治中心、体育中心、文化中心、交通中心。在整体规划以及发展前景方面优势明显，成为众多实力派开发商的竞争前沿，大盘开发项目较多的区域，名符其实地成为株洲最具活力的城市居住地。大量住宅小区建设，为该板块的商业地产发展创造了契机，滨江休闲广场、市府步行街、新一佳大型超市、惟楚大厨房等等百货、餐饮、健身娱乐休闲场所相继崛起，给开发商带来丰厚的回报。
再看五县（市）。在加快完善农村商品市场体系及网点，解决新形势下农民卖难与买难的问题上，各级各部门做了大量的工作。醴陵文化商业广场、陶瓷烟花大市场；攸县强远家私建材市场；株洲县渌口建材大市场等等。逐步解决一批占路为市、占路为场的原始农村市场发展粗放的问题。通过市场就近搬迁或易地，引导其向规模化的方向发展，逐步提高其档次和质量，使农村一批商品市场真正向专业化、区域化、现代化方向发展。农村重点小城镇（集镇）的市场网点进一步完善和配套，使这些重点小城镇市场网点形成体系，互相协调，功能完善，为农民提供购物、餐饮、修理、资金融通、休闲、咨询等各种服务，基本做到出售农产品、购买工业品和各种服务能就近实现。
寻求商业地产健康发展道路
——在调控中求发展。商业地产投资滚滚而来，商业设施四面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注。去年全国大型商业地产首次专项调查，针对调查结果，商务部、财政部、建设部等在9月19日联合下发的《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。规定2005年底前，全国地级以上城市必须完成商业网点规划工作。到时仍未完成规划的，原则上将不得再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。今后城市商业网点（包括商品交易市场、零售商店、购物中心、餐饮店等）的新建和改、扩建，改变现有商业网点用途，都必须符合城市商业网点规划。可以看出国家在促进商业地产健康有序发展，避免银行风险及土地、资金等社会综合资源的浪费等方面有所考虑，出台这一政策主要还是为了保护商业资源，防止地方政府盲目招商引资。调查显示，北京、上海、深圳等城市消化能力比较强，但一些欠发达的二三线城市如果没有国家政策扶持，很难消化已形成的庞大的商业地产总量。从政策主要条款来看，重点针对二三线城市，对株洲今后规模商业地产市场具有一定的影响。
——争论中求共识。在商业房地产的发展过程中一直存在着不同的认识和争论，如对商业地产的作用的认识和定位，开发以及管理模式的讨论，商业网点建设与环境保护、交通、居民生活环境等方面的对立等问题。业内人士认为，株洲目前商业地产开发缺乏高水平、经验丰富的前期定位和后期商业管理公司。由于住宅和商业的巨大差异，将住宅销售简单复制到商业地产招商和销售中显然不合适，这也是目前一些商业地产难以为继的重要原因。
近年来，株洲推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁＋商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整引发纠纷等等，一些项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但株洲商业地产市场发展不是很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受损失，也对开发商造成重大伤害。
目前由房地产开发商开发的商业街及广场、社区底商以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业。这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是商业地产发展的必然趋势。
全市概况回眸
——商业地产开发风起云涌。今年1－11月，全市九县（市）区商业营业用房开发投资7.82亿元，同比增长22.5%，其中城市四区商业营业用房开发投资占近九成。最近几年，株洲商业房地产建设保持较快的发展态势，一是由于旧城改造和开发区建设的快速发展，使得大量新建的商铺变得抢手；二是商业房地产的高额利润，无法不让发展商们从心动到行动，也就有了一个个大型超市问世，一条条社区商业街或成批的底商的出现。从专为准备进入株洲的国内外零售商开发的大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区的社区超市、店铺，我们不难发现，商业房地产市场从它诞生的那一刻起，就深刻地影响着它所服务的每一个人和触及的每一寸土地。它的发展不仅仅是经济的需要，也是城市文明进步和现代生活的一部分。
——施工及销售面积逐年增加。施工面积由2000年的14.1万平方米，到2005年增加110.25万平方米，今年11月末，正在施工的商业用房开发面积达到149.5万平方米。开发面积逐年增加的同时，销售面积也在同步增长，由2000年的0.93万平方米，到2005年14.4万平方米，“十五”期间，全市累计销售近40万平方米。今年销售形势继续看好，1－11月，累计销售16.7万平方米，比上年同期增长16%。
——商品交易市场日益活跃。株洲市场建设的长足发展，带动了商品市场日益活跃。2005年末，全市共有商品交易市场291个，全市成交额148亿元，其中农副产品市场成效额44.5亿元。全市亿元市场11家，成交额107亿元。芦淞服饰市场打进了全国十强行列。在 “商贸活市”的战略指导下，株洲市产业结构不断优化，商贸经济对株洲经济发展的贡献也在增加。商贸增加值由2001年26.54亿元，增加到2005年44.1亿元，年均增长10.7%。
——商业用房销售价格普遍看好。株洲商业营业用房销售价格近年来几经起伏，突出表现在2004年间全市销售价格的直线高攀，其因是几个区位占有较大优势的商业开发价位凸起，株洲建宁农贸超市、滨江商业休闲广场、中国城服饰市场、智超时尚广场的销售价格每平方米超过1万元，几大项目使全市商业用房平均销售价格突破每平方米5千元。而在2005年开发投资放慢的同时，价格也开始回落，在今年截止11月底，由于地处中心广场几个大项目在运作，带动全市平均销售价格回升，每平方米已接近四千。
——四区及县各有看点
一看芦淞区。以“商贸立区”为区策的芦淞，在商业地产的开发中，一直处于领先的地位。这几年在区商圈内部不断进行着改造与重建，壮大了各专业特色市场群。株洲大汉集团借助芦淞区浓厚的商业底蕴，早在四年前开发智超时尚广场，堪称特色商业街区开发经营的榜样，吸引了在此掘金的众多商家。中国城、银谷、天雅、建宁农贸大市场、佳诚数码电子城相继问世；正在紧锣密鼓的施工中的家润多广场、金帝广场、人和广场、建宁购物公园等项目让人目不暇接，商贸市场的繁荣景象不断给新城人民带来惊喜。目前芦淞市场群现拥有各类专业市场42家，营业总面积43.5多万平方米，市场从业人员逾6万人，年成交额达百亿元（占全市总量六成以上），每年向国家提供税收高达亿元。
二看石峰区。作为株洲的主要工业聚集地，近年来，第三产业快速发展也是可圈可点，建设北路沿线“退二进三”工程实施顺利，依托品牌企业入驻，集规模经营构筑的响石岭、田心、湘天桥、杉木塘四大商贸、物流区初现雏形，并不断发展壮大。特别是去年底以来，铜锣湾百货、通程电器、肯德基、住宅产品市场二期等一批专业、大型、特色企业、市场的相继开业经营，一方面提升了石峰区商贸经营的档次和品味，另一方面有利带动了市场物流的增加和人气的聚集，为石峰区经济的发展和吸引更多的外部投资提供了一定的硬件基础。
三看荷塘区。被誉为“绿色城区”的荷塘区，近年来商业地产开发氛围日渐浓厚。逐步开发了医药大厦、中南蔬菜农副产品批发大市场、花鸟批发市场等30多个专业、中小型综合市场。在2004年开发中南地区最大的汽车及汽车配件交易中心--株洲（国家）汽车城，2005年伟大国际广场、东都商业广场相继动工，今年由于株百及步步高的加盟，荷塘商圈迎来商铺推盘高潮。全区已初步形成了以红旗广场为中心，集汽车及其配件、机电产品、建筑装饰材料于一体的专业市场网络。
四看天元区。作为政府着力发展的新城区，是市政影响最大的区域。2001年以来，新拓展城区面积近9平方公里，基础设施配套投资近10亿元，建设改造道路35公里，初步形成“七纵四横” 主道路骨架，使天元区逐步成为株洲政治中心、体育中心、文化中心、交通中心。在整体规划以及发展前景方面优势明显，成为众多实力派开发商的竞争前沿，大盘开发项目较多的区域，名符其实地成为株洲最具活力的城市居住地。大量住宅小区建设，为该板块的商业地产发展创造了契机，滨江休闲广场、市府步行街、新一佳大型超市、惟楚大厨房等等百货、餐饮、健身娱乐休闲场所相继崛起，给开发商带来丰厚的回报。
再看五县（市）。在加快完善农村商品市场体系及网点，解决新形势下农民卖难与买难的问题上，各级各部门做了大量的工作。醴陵文化商业广场、陶瓷烟花大市场；攸县强远家私建材市场；株洲县渌口建材大市场等等。逐步解决一批占路为市、占路为场的原始农村市场发展粗放的问题。通过市场就近搬迁或易地，引导其向规模化的方向发展，逐步提高其档次和质量，使农村一批商品市场真正向专业化、区域化、现代化方向发展。农村重点小城镇（集镇）的市场网点进一步完善和配套，使这些重点小城镇市场网点形成体系，互相协调，功能完善，为农民提供购物、餐饮、修理、资金融通、休闲、咨询等各种服务，基本做到出售农产品、购买工业品和各种服务能就近实现。
寻求商业地产健康发展道路
——在调控中求发展。商业地产投资滚滚而来，商业设施四面开花，导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头，这令从中央到社会各界极为关注。去年全国大型商业地产首次专项调查，针对调查结果，商务部、财政部、建设部等在9月19日联合下发的《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。规定2005年底前，全国地级以上城市必须完成商业网点规划工作。到时仍未完成规划的，原则上将不得再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。今后城市商业网点（包括商品交易市场、零售商店、购物中心、餐饮店等）的新建和改、扩建，改变现有商业网点用途，都必须符合城市商业网点规划。可以看出国家在促进商业地产健康有序发展，避免银行风险及土地、资金等社会综合资源的浪费等方面有所考虑，出台这一政策主要还是为了保护商业资源，防止地方政府盲目招商引资。调查显示，北京、上海、深圳等城市消化能力比较强，但一些欠发达的二三线城市如果没有国家政策扶持，很难消化已形成的庞大的商业地产总量。从政策主要条款来看，重点针对二三线城市，对株洲今后规模商业地产市场具有一定的影响。
——争论中求共识。在商业房地产的发展过程中一直存在着不同的认识和争论，如对商业地产的作用的认识和定位，开发以及管理模式的讨论，商业网点建设与环境保护、交通、居民生活环境等方面的对立等问题。业内人士认为，株洲目前商业地产开发缺乏高水平、经验丰富的前期定位和后期商业管理公司。由于住宅和商业的巨大差异，将住宅销售简单复制到商业地产招商和销售中显然不合适，这也是目前一些商业地产难以为继的重要原因。
近年来，株洲推向市场的商业地产项目，多数采用“产权式商铺全零售”模式或“主力店租赁＋商铺全零售”模式。在一些已开业的项目中暴露了许多问题，比如各租户都重视自家营业面积内的形象，却忽视了公共空间的重要性、项目整体推广后劲不足、业态调整与品类调整引发纠纷等等，一些项目由于这类短期操作模式而停止营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业经营主体进行运作，并给予投资者一定的回报，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用，但株洲商业地产市场发展不是很不成熟，这种策略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受损失，也对开发商造成重大伤害。
目前由房地产开发商开发的商业街及广场、社区底商以销售为目的，普遍在规划设计乃至施工阶段并没有确定日后的经营企业。这种地产开发与商业经营完全脱节的模式是造成上述问题的根本原因。由此不难发现，由出售向持有经营的开发模式转变是商业地产发展的必然趋势。
[株洲市统计局 吕广平 供稿]
