2006年是名副其实的楼市调控年：结构调整、信贷、税收、土地、保障等方面，国家出台了10项政策、措施。在一系列政策的影响下，株洲房地产市场出现了一些积极的变化。主要指标虽然还在上涨，但速度已经有了明显回落，房地产整体在保持快速增长的基础上更趋稳健扎实，平稳运行构成楼市的主旋律。
一、2006年株洲房地产市场回顾
（一）本年度宏观调控政策实施——投资增速回落。2006年，全市完成房地产开发投资44.4亿元，比上年增长36.5%，增长速度在全省位居第五位（前四位是娄底、益阳、湘潭、湘西），高于全省21.7%的14.8个百分点。开发速度在年初的高位运行中下落，二季度比一季度增幅回落了58.7个百分点，三季度比二季度增幅回落了7.5个百分点，四季度比三季度增幅回落了6.8个百分点。数据显示，株洲房地产在宏观政策调控中取得积极成果，保持了更稳健步伐。年末完成开发投资总量占城镇固定资产投资的比重25.5%，同比提升了1.8个百分点，速度高于同期城镇固定资产投资增速的9.7个百分点，支撑了城镇固定资产投资的稳定增长。
（二）本年度住房信贷有增加——国内贷款翻番。2006年，房地产开发企业到位资金47.6亿元，比上年增长27.8%，虽与开发速度保持同步增长，但到位资金来源中，增减变化较大，企业自有资金到位整体下降。表现在国内贷款8.5亿元，增长109..4%；企业自有资金到位11.6亿元，下降16.6%；定金及预收款16.7亿元，增长10%。
由于株洲金融机构的个人住房贷款最低首付款比例在本市一直执行的是30%，因此，新政实施个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%，银行房贷量基本上没有受到影响。2006年，株洲市金融机构房地产贷款余额51.31亿元，比年初增加18.28亿元，占各项新增贷款的比例70.47％，同比增加6.71亿元，增长15%，其中，个人住房贷款比年初增加4.39亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的47.9%（中长期贷款新增9.17亿元），同比增加2.75亿元，同比增长12%。住房信贷不良率4.07%，同比下降3.3个百分点，其中个人住房信贷不良率0.82%，同比下降0.24个百分点。
（三）本年度完成投资最多的区域——热点有扩大。从完成投资总量看，河西天元区仍是本年度热点投资重地。完成投资占全市总量的31.4%，三分天下占有其一，其中住宅开发完成投资7.4亿元，占全市总量的29.5%，稳座首位，风光依旧；芦淞区紧跟其后，完成投资占全市总量的26.1%，其中商业地产开发完成投资3.4亿元，占全市总量的34.8%，位居第一。从2006年开发项目计划总投资情况看，荷塘区域热度显现，达到35个亿，首次超过天元新区；而正在开发的土地面积中以醴陵市以19.4万平方米，占全市总量的35.3%，位居第一，石峰区以9.1万平方米，占全市总量的16.5%，居城市四区首位。从上数据显示，热点区域虽然存在，但重点优势已不在明显。
（四）本年度商品房销售有变化——城区与区县平分秋色。2006年商品房销售面积（包括预售）达215.4万平方米，同比增长21.9%。宏观调控之年，能有这样好的业绩，实属不易。数据显示，销售增长最快的是芦淞区，本年度在金帝广场、家润多广场、中旺锦安城等项目的支撑下，实现销售面积40.9万平方米，增长96.6%；茶陵开发项目一直是全市最少的区域，也实现销售面积4.7万平方米，同比增长34.2%，紧跟其后位居第二；其次是荷塘区有了伟大国际广场和东都商业广场项目实施，实现销售面积22.6万平方米，商品房销售量增长达到30.5%；攸县也取得增长28.5%的成绩，超过全市商品房销售增长21.9%平均增长速度。天元区凭借着新区优势，在商品房销售面积总量上仍保持老大地位。全年实现销售房屋面积87万平方米，占全市商品房销售总量的四成，其中住宅销售房屋面积78.2万平方米，占全市商品房销售总量的41.7%。
（五）本年度商品房销售价涨幅大——高端客户增加。2006年末，商品房销售面积同比增长21.9%，而商品房销售额同比增长61.4%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长22.2%和58.4%。显然，2006年的商品房平均销售价格上升的幅度比较大。商品房平均销售价格在1905元/平方米，其中住宅平均销售价格在1598元/平方米，同比分别增长32.5%和29.7%。拉动价格增长的因素有其三：一是今年销售的经济适用房大幅减少，同比下降五成多；二是青睐市区的高端客户在增加，别墅、高档楼盘销售多，同比增长30.1%，一些企业连排别墅价格翻番，拉动了别墅、高档楼盘的连续走高，平均价格同比增长19.1%；三是商业用房销售面积增加，有几个开发项目凭借优越的地理位置，销售均价超过万元，使全市商业用房平均销售价格达到4199元/平方米，同比增长34.2%。
（六）本年度关爱低收入家庭出新政——尝试“人头补贴”。今年株洲正式启动经济适用住房货币补贴，按照《株洲经济适用住房货币补贴实施办法（试行）》，对具有本市市区户口5年以上、市城市范围内的无房户或人均居住面积15平方米（含15平方米）以下的最低生活保障家庭实行经济适用住房货币补贴。明确了计划列入当年补贴对象160户，每户补贴标准1.8万元，补贴资金在年初财政安排的300万元经济适用住房货币补贴专项资金中列支。对困难家庭的照顾直截了当的补助，尝试着实施“人头补贴”政策，逐步把社会福利和市场机制区分开来，这种补贴虽然还有待进一步思考，但它可以避免政府对住房市场的直接干预，节约政府巨额的监督成本，提高政府对市场的调控效率。从近期看，由于可享受此政策的对象范围较小，影响也不大，但它体现了政府对中低收入人群的保障和关爱落到了实处。
（七）本年度最推崇是“概念时代”——卖家创新卖点。从2006年中高档商品房销售增长三成的情况显示，以年轻人为主流的时尚消费也在增多，消费者也趋于多元化，高端白领、从事旅游商务、以及中高等收入家庭构成的主要消费群体对品牌的消费需求逐步显现。不难发现，居住与社会地位联系更密切，选择一个特定楼盘往往就代表选择一种特定的生活方式。市场对创新产品、创新手法的普遍关注、激发了开发商的创新热情，围绕产品或营销方面的革新、强调自己的个性特色和文化的楼盘不断涌现，比如楼市概念的创新。最早海创推出的“海创•明珠花园——来自上海的都市家园”成为高品质楼盘的一个黄金坐标，树立了株洲地产文化的典范；接着不断有大手笔地推陈出新，从“缤纷生活•快乐街区”为服务内涵的伟大中际广场•街铺到以格调庭院为创新主题的“庐山恋”演绎情调浪漫的人居院落文化，等等这些独特的设计理念与高科技配套项目吸引了众多投资者，让株洲地产步入了出卖“生活方式”的概念时代。由于购房群落中本身就存在着一次置业者、二次置业者的区分，针对不同的置业者，楼盘进行不同的定位，将更加便于后期的销售，也将使不同类型的购房者按照其喜好，做到“萝卜、青菜各有所爱”。
一、2006年株洲房地产市场回顾
（一）本年度宏观调控政策实施——投资增速回落。2006年，全市完成房地产开发投资44.4亿元，比上年增长36.5%，增长速度在全省位居第五位（前四位是娄底、益阳、湘潭、湘西），高于全省21.7%的14.8个百分点。开发速度在年初的高位运行中下落，二季度比一季度增幅回落了58.7个百分点，三季度比二季度增幅回落了7.5个百分点，四季度比三季度增幅回落了6.8个百分点。数据显示，株洲房地产在宏观政策调控中取得积极成果，保持了更稳健步伐。年末完成开发投资总量占城镇固定资产投资的比重25.5%，同比提升了1.8个百分点，速度高于同期城镇固定资产投资增速的9.7个百分点，支撑了城镇固定资产投资的稳定增长。
（二）本年度住房信贷有增加——国内贷款翻番。2006年，房地产开发企业到位资金47.6亿元，比上年增长27.8%，虽与开发速度保持同步增长，但到位资金来源中，增减变化较大，企业自有资金到位整体下降。表现在国内贷款8.5亿元，增长109..4%；企业自有资金到位11.6亿元，下降16.6%；定金及预收款16.7亿元，增长10%。
由于株洲金融机构的个人住房贷款最低首付款比例在本市一直执行的是30%，因此，新政实施个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%，银行房贷量基本上没有受到影响。2006年，株洲市金融机构房地产贷款余额51.31亿元，比年初增加18.28亿元，占各项新增贷款的比例70.47％，同比增加6.71亿元，增长15%，其中，个人住房贷款比年初增加4.39亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的47.9%（中长期贷款新增9.17亿元），同比增加2.75亿元，同比增长12%。住房信贷不良率4.07%，同比下降3.3个百分点，其中个人住房信贷不良率0.82%，同比下降0.24个百分点。
（三）本年度完成投资最多的区域——热点有扩大。从完成投资总量看，河西天元区仍是本年度热点投资重地。完成投资占全市总量的31.4%，三分天下占有其一，其中住宅开发完成投资7.4亿元，占全市总量的29.5%，稳座首位，风光依旧；芦淞区紧跟其后，完成投资占全市总量的26.1%，其中商业地产开发完成投资3.4亿元，占全市总量的34.8%，位居第一。从2006年开发项目计划总投资情况看，荷塘区域热度显现，达到35个亿，首次超过天元新区；而正在开发的土地面积中以醴陵市以19.4万平方米，占全市总量的35.3%，位居第一，石峰区以9.1万平方米，占全市总量的16.5%，居城市四区首位。从上数据显示，热点区域虽然存在，但重点优势已不在明显。
（四）本年度商品房销售有变化——城区与区县平分秋色。2006年商品房销售面积（包括预售）达215.4万平方米，同比增长21.9%。宏观调控之年，能有这样好的业绩，实属不易。数据显示，销售增长最快的是芦淞区，本年度在金帝广场、家润多广场、中旺锦安城等项目的支撑下，实现销售面积40.9万平方米，增长96.6%；茶陵开发项目一直是全市最少的区域，也实现销售面积4.7万平方米，同比增长34.2%，紧跟其后位居第二；其次是荷塘区有了伟大国际广场和东都商业广场项目实施，实现销售面积22.6万平方米，商品房销售量增长达到30.5%；攸县也取得增长28.5%的成绩，超过全市商品房销售增长21.9%平均增长速度。天元区凭借着新区优势，在商品房销售面积总量上仍保持老大地位。全年实现销售房屋面积87万平方米，占全市商品房销售总量的四成，其中住宅销售房屋面积78.2万平方米，占全市商品房销售总量的41.7%。
（五）本年度商品房销售价涨幅大——高端客户增加。2006年末，商品房销售面积同比增长21.9%，而商品房销售额同比增长61.4%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长22.2%和58.4%。显然，2006年的商品房平均销售价格上升的幅度比较大。商品房平均销售价格在1905元/平方米，其中住宅平均销售价格在1598元/平方米，同比分别增长32.5%和29.7%。拉动价格增长的因素有其三：一是今年销售的经济适用房大幅减少，同比下降五成多；二是青睐市区的高端客户在增加，别墅、高档楼盘销售多，同比增长30.1%，一些企业连排别墅价格翻番，拉动了别墅、高档楼盘的连续走高，平均价格同比增长19.1%；三是商业用房销售面积增加，有几个开发项目凭借优越的地理位置，销售均价超过万元，使全市商业用房平均销售价格达到4199元/平方米，同比增长34.2%。
（六）本年度关爱低收入家庭出新政——尝试“人头补贴”。今年株洲正式启动经济适用住房货币补贴，按照《株洲经济适用住房货币补贴实施办法（试行）》，对具有本市市区户口5年以上、市城市范围内的无房户或人均居住面积15平方米（含15平方米）以下的最低生活保障家庭实行经济适用住房货币补贴。明确了计划列入当年补贴对象160户，每户补贴标准1.8万元，补贴资金在年初财政安排的300万元经济适用住房货币补贴专项资金中列支。对困难家庭的照顾直截了当的补助，尝试着实施“人头补贴”政策，逐步把社会福利和市场机制区分开来，这种补贴虽然还有待进一步思考，但它可以避免政府对住房市场的直接干预，节约政府巨额的监督成本，提高政府对市场的调控效率。从近期看，由于可享受此政策的对象范围较小，影响也不大，但它体现了政府对中低收入人群的保障和关爱落到了实处。
（七）本年度最推崇是“概念时代”——卖家创新卖点。从2006年中高档商品房销售增长三成的情况显示，以年轻人为主流的时尚消费也在增多，消费者也趋于多元化，高端白领、从事旅游商务、以及中高等收入家庭构成的主要消费群体对品牌的消费需求逐步显现。不难发现，居住与社会地位联系更密切，选择一个特定楼盘往往就代表选择一种特定的生活方式。市场对创新产品、创新手法的普遍关注、激发了开发商的创新热情，围绕产品或营销方面的革新、强调自己的个性特色和文化的楼盘不断涌现，比如楼市概念的创新。最早海创推出的“海创•明珠花园——来自上海的都市家园”成为高品质楼盘的一个黄金坐标，树立了株洲地产文化的典范；接着不断有大手笔地推陈出新，从“缤纷生活•快乐街区”为服务内涵的伟大中际广场•街铺到以格调庭院为创新主题的“庐山恋”演绎情调浪漫的人居院落文化，等等这些独特的设计理念与高科技配套项目吸引了众多投资者，让株洲地产步入了出卖“生活方式”的概念时代。由于购房群落中本身就存在着一次置业者、二次置业者的区分，针对不同的置业者，楼盘进行不同的定位，将更加便于后期的销售，也将使不同类型的购房者按照其喜好，做到“萝卜、青菜各有所爱”。
二、2007年株洲房地产市场展望
展望2007年，宏观调控仍将持续，株洲房地产要在现有阶段更平稳地运行，将是摆在市场各参与主体特别是政府面前的一个重要命题，它关系到本市楼市的健康发展和社会经济的稳定。笔者认为这一方面取决于政府的决策水平的高低和合理引导，另一方面也要求房地产企业也面临着突破与革新，如对资源的合理利用，注重行业自律，开创一条质量和品牌取胜之路。展望2007年，影响房地产的因素比较多，但供求是否平衡是决定因素。而影响房地产市场供求平衡的因素有土地、金融政策、楼盘供应量、市场的有效需求乃至政策因素以及种种人为因素等等。
1、从相关政策看。从刚刚结束的全市土地调控工作会议传出重要信号：国家将一如既往严把土地供应“闸门”。国土资源部发布了一系列关于土地的新政，如禁止非法压低地价进行招商；提高税费标准。新增建设用地土地有偿使用费，缴纳标准在现有基础上提高1倍，耕地占用税和城镇土地使用税提高2倍；以及被征地农民的社会保障费用纳入补偿安置范畴；还有工业用地必采用招拍挂方式出让，严格规定出让不准低于最低价格标准等。以上政策动向透露出2007年国家的土地政策还是规范、从紧的原则，因此我们对2007年的土地供应情况不能太乐观。从短期看，这次调控对株洲的经济社会发展的制约作用是明显的。2007年株洲市预计需城镇村农用地转用计划约740万平方米，计划指标缺口较大。同时也面临项目报批的压力。国土资源部对国家项目实行从严从紧，放缓审批节奏；对省以下项目暂不受理，不审批，这会延缓一些项目的用地审批进度；还有耕地保护的压力及征地拆迁的压力也在加大。
2、从开发增长速度看。预期房地产开发投资将持续稳步增长。在株洲社会经济发展“十一五”规划中，明确提出全社会固定资产投资年均增长15%，五年总投资1200亿以上，城镇固定资产投资年均增长20%以上的发展目标，给房地产的开发投资带来了发展空间。同时随着居民收入和生活水平的不断提高，自身改善居住条件的市场需求将不断扩大，将会继续拉动房地产投资的增长。但目前股票市场和基金市场开始上扬，投机性质部分资金可能从房地产市场流出，增长速度可能放慢。
3、从楼盘供应情况来看。对来年影响较大的前趋指标增长都比较大。2006年株洲市全年新开工面积333.3万平方米，同比增长58.6%，其中住宅新开工面积254.6万平方米，同比增长48.1%，而在度施工面积349.7万平方米中，只有不到三成的面积转为竣工面积，这些新开工和正在施工的住宅，会有相当一部分在2007年开盘销售。同时，由于开始实施商品房销售网上备案和登记制度。该制度规定，在房屋被批准预售后必须在网上公开挂牌交易，解决供需双方信息不对称的问题，提高了市场透明度，规范了交易行为，同时也起到对房市的积极调控作用。同时为提高住宅功能和质量，株洲从新年伊始，正式实施住宅性能评定标准，不再让自吹自擂“品质楼盘”蒙骗消费者，显示其真实的供给、真实的价格，起到保障住宅消费者的利益。
4、从楼盘销售价格看。预计房价将稳步小幅度增长，经过了政策及市场洗礼后的2007年，将面临产品形态、产品品质、土地供求关系、房屋供求关系等4大变化，在宏观政策调控下，出现土地获取的难度和成本的增加。为获取更大的利润空间，房地产开发企业将开始转变以往偏重开发规模的做法，产品向着精细化、个性化方向继续发展。这样一来，产品形态和品质将会有所提高，但成本和风险也将增大，而带给市场的表现就是房价上涨。
5、从楼盘空置情况看。全市2006年整体空置面积达到25.7万平方米，同比增长62.5%，其中住宅空置面积达到17万平方米，同比增长107.6%%，商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，主要区域商品房销售现状不佳。以芦淞为例，芦淞区2006年整体空置面积达到3.6万平方米，同比增长171.6%，其中住宅空置面积达到2.4万平方米，同比增144.8%%，两项各占全市空置面积14%；商业营业用房空置面积1.2万平方米，总量增加0.95万平方米。面对高档住宅因价格的快速上升出现空置增多，商家也没感到太大的销售压力。在今后较长时期内，严控别墅类土地供应将使别墅市场继续分化。高端别墅由于其产品的稀缺性可能紧俏。此外，经济型别墅由于满足匹配了为数众多的中产阶层的需求，其空置产品在新的一年商家也有了良好预期；另外近期大型商业项目增多，空置、销售及运营状况如何还需要经过时间考验，但有一点可以确定，今年住宅及商业地产开发商的压力一点也不轻。
6、从金融政策情况看。在近期举行的2007年中国行业发展报告会上，财政部副部长楼继伟表示，明年将继续实行稳健的或者说谨慎的财政政策。观察最新的宏观数据我们不难发现，“双稳健”政策的实质将会是适度的“双紧缩”政策。预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，株洲房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，银行必将审慎对待信贷风险，作为贷款主要去处之一的房地产开发贷款也将受到影响。
[株洲市统计局 吕广平 供稿]
