在“坚持房地产调控政策不动摇、方向不改变、力度不放松”的宏观大环境下，上半年株洲房地产业投资、开工、销售、资金到位等多项指标全线下降，国家调控政策效应呈现，全市房地产后期增长压力大。
一、上半年房地产运行特点
（一）投资逐月下降。上半年，株洲市房地产业在从紧的政策影响下，投资步伐明显放慢，并呈逐月下降态势。全市房地产完成投资74.8亿元，下降21.2%，占全市固定资产投资为16.1%，同比回落12个百分点。特别是3月以来，连续4个月处于负增长，1—3、1—4、1—5和1—6月累计投资分别下降18.5%、19.7%、25.2%和21.2%。
（二）新开工面积减少。在宏观环境影响下，众多房地产开发商放缓开发速度，控制开发节奏。上半年，全市房屋施工面积 1661万平方米，同比下降9.5%，其中：新开工面积346万平方米，下降19.5%。房屋竣工面积121万平方米，增长102.5%，房屋竣工价值23.3亿元，增长131.3%。
（三）待售面积增加。房地产市场在“限购”、 “限贷” 等政策制约下，居民持币观望情绪浓厚，商品房销售下降，待售面积增加。上半年，全市商品房销售面积245万平方米，同比下降3.1%，全市待售面积113万平方米，增长23.2%。其中，1-3年的待售面积83万平方米，增长55.7%； 3年以上的待售面积4万平方米，增长39.6%，待售面积增加占用企业大量的资金，影响企业资金回笼，直接影响企业进一步扩展。
（四）均价探底回升。6月份，城区普通商品住房均价（网签销售价格）为4090元/平方米，同比上涨7.97%，比5月上涨1.77%；上半年，全市商业营业用房销售均价达到1.2万元/平方米，特别是商业圈黄金地段的商业营业用房均价高达6万元/平方米，如株洲金冠服饰传媒大楼的商铺价格达到了6.02万元/平方米。尽管销售面积减少，因为均价上扬，商品房销售额保持稳中有升。上半年，实现商品房销售额100.2亿元，同比增长15.1%。其中，现房销售额18.5亿元，增长47.7%；期房销售额81.7亿元，增长9.6%。
（五）高档住房受青睐。随着生活水平提高，人们对 “住”的要求越来越高，舒适、宽敞、环境优美成为居民购房首选。上半年，全市别墅及高档公寓销售达10万平方米，同比增长148.5%，销售271套，增长19.9%，实现销售额5.7亿元，增长387.2%； 144平方米以上销售69万平方米，增长22.4，销售3496套，增长13.7，实现销售额24.4亿元，增长59.8%。
二、房地产市场值得关注的问题
（一）开发企业普遍存在资金短缺现象。受国家宏观调控政策影响，去年以来，银行普遍对房地产企业实行信贷紧缩，贷款发放速度明显下降，部份金融机构对房地产开发贷款的审批条件中要求开发商自有资金比例由35%提高到50%。上半年房地产开发到位资金下降5.7%，从资金来源看，除利用外资增长99.8%外，国内贷款下降21%，自筹资金下降19.6%。此外，今年房屋销售下降，资金回收慢于以往，除个别实力强的企业资金运作顺畅外，大部分中小规模的房地产企业存在资金短缺现象。
（二）开发项目与土地成交面积减少预示后期增长乏力。上半年，全市房地产开发项目280个，同比减少46个，下降14.1%；新开工面积同比减少84万平方米，下降19.5%。与此同时，由于开发商对未来趋势把握不准以及考虑资金周转等因素，全市土地成交价量齐跌。上半年，全市成交土地面积43万平方米，同比减少10万平方米，下降18.6%，土地成交价款5.6亿元，减少1.6亿元，下降22.6%。 土地“流拍”现象常有发生，如神农城3号地块200余亩，300万/亩挂牌,事前虽然有多家企业表示了意向,最终流拍。上述因素将直接导致房地产市场后期乏力。
（三）在建项目建设成本处于高位。目前株洲市在建的房地产项目大部份是在前三年房地产较热时拿地建设，其成本处于高位。一是建安成本增加，2007年以来，随着建筑材料费用和人工费的增加，加上国家对建筑抗震、节能等新标准的颁布执行，建安成本提高。从目前情况看，建安成本约占全部成本的35%左右，而且房屋的品质越高，建安成本越高。二是融资成本提高，房地产企业具有资金密集、高负债率的特点，其土地购买和建设资金有相当比例来源于外部借款，在前两年紧缩银根、加息的情况下，房地产开发企业融资成本增长较快，尤其是商业银行与部份民间借贷利息增长较快。三是土地成本增加，在2009年和2010年间，株洲市城区土地拍卖屡创新高，2010年市区房地产开发土地平均成交价格比2008年增长1倍，土地价格的攀升，使土地成本及费用在房价中所占比重大幅提高，突破30%。
（四）各地房地产市场发展不平衡。从投资情况看 ，10个县市区只有云龙示范区、炎陵县、茶陵县、醴陵市4个县市区的房地产投资增幅保持增长。从销售情况看，销售情况较好的有天元区、茶陵县、攸县，增幅在35%以上，其次是醴陵市和炎陵县，销售面积略有增长，其他几个县区的销售面积都呈下降趋势。
三、对促进株洲房地产市场发展的建议
尽管目前株洲市房地产业在国家调控政策宏观环境趋紧的大环境下发展放缓，但从长远来看房地产业依然是拉动区域经济增长的支柱产业之一。宏观调控对株洲房地产业既是挑战，也是机遇。经过新一轮的调整与转型，必将更好的促进房地产业持续健康发展，实现房地产市场的新格局，提升株洲房地产实力。
在当前宏观大环境下，一是要积极引导各房地产企业加快转变发展放式，转变经营理念，调整开发结构，按照《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，大力开发环境优美，品质优良，设施齐全的中小户型，不断优化满足普通群众需求的住房供应结构；二是要积极稳妥地推进城中村改造，加大住房保障工作力度，确保政府对经济适用住房的优惠政策落实到位；三是要大力推动和引导商业地产的发展，根据城市总体规划和商业网点发展规划，积极引导商业地产合理布局，有序发展，努力打造以中心城区为龙头，以河西神农城、栗雨工业区和红旗广场区域性商业中心为骨干，以专业市场为特点，社区商业和城镇商业为基础的新格局。四是要认真执行国家财政部、税务总局关于对个人住房交易环节税收政策的调整，认真执行中国人民银行关于商业性个人住房贷款新政策，为全市地产业和居民房创造良好的地产投资开发环境和住房消费环境。
[供稿：株洲市统计局刘慧龙 刘永华]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]
