2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策。在严格的调控政策下，2012年株洲市的房地产市场总体发展先抑后扬，全年完成房地产投资190亿元，比上年微增0.7%。

　　一、房地产市场运行情况

　　（一）行业规模指标有涨有落。近几年，株洲市房地产行业发展不断规范，行业总体实力不断增强。特别是随着恒大、佳兆业、晋合、中国奥元等一批外埠上市房地产企业加盟株洲，给株洲的房地产行业注入了一股新活力。2011年达到了近几年来的最高峰，资产总计和实收资本分别比2010年增长54.5%、116%。受宏观调控政策影响，进入 2012年，行业总体实力有所下滑，规模指标有涨有落。2012年全市房地产企业355家，比上年仅增3家；资产总计565.8亿元，增长30%；实收资本79.9亿元，下降10.2%；吸纳从业人员8901人，比上年减少615人。

　　（二）销售价格总体上扬。几年来，株洲房价总体呈上升趋势，但相对其他二、三线城市而言没有出现过热过快现象，价格接近全省水平。2010年，全市房地产均价2987元/平方米，低于全省平均价格157元，2011年均价3678元/平方米，比2010年提高691元/平方米，增长23.1%，低于全省平均价格122元； 2012年均价4076元/平方米，增加398元/平方米，增长10.8%，比全省高0.7%，与长株潭城市群的销售均价相比较，株洲房价每平方米高于湘潭699元，低于长沙2025元。

　　（三）行业贡献作用明显

　　1、近五年来房地产投资年均增长27%。2012年，全市房地产企业完成投资189.7亿元，占全市固定资产投资的16.5%，比2007年增长2.3倍，年均增长27%，五年间对全市固定资产投资增长贡献率为15.3％，拉动全市固定资产投资增长5个百分点。

　　2、增加值比五年前增长1.4倍。2012年，房地产实现增加值65.3亿元，比2007年增长1.4倍，但与2011年相比仅增长1.3%，增幅回落18.4个百分点；对GDP的贡献率为0.4%，贡献率回落3.3个百分点。

　　3、对财政收入贡献率最高达32.7%。2010-2011年分别上缴土地使用权出让金和税收总额18.2亿元、32.8亿元，分别占当年财政收入的13.9%、18.7%，对财政收入增长贡献率分别为11.1%、32.7%，分别拉动财政收入增长1.6、11.1个百分点；2012年上缴土地使用权出让金和税收总额25.7亿元，比2011年下降21.6%，占财政收入的12%，占比回落6.7个百分点。

　　4、带动相关产业快速发展。房地产的快速发展带动了建筑业等相关产业和商贸的快速发展。2012年，全市从事房地产开发的建筑企业有107家，比2007年增加了40家，吸纳从业人员8万多人。

　　5、每年提供就业岗位500多个。近几年来房地产行业每年为社会提供就业岗位500多个，解决就业人员500多人，如湖南东富集团醴陵新兴房地产开发有限公司和株洲市裕丰房地产开发有限公司安排从业人员都在200人以上。

　　（四）改善人们居住条件，改变城市面貌。2000年以后，株洲全面实行房改，取消了福利分房，大批居民家庭购买商品房、经济适应房、二手房，圆了多年住房梦，居民购买商品房的比重不断上升。据第六次人口普查与2012年株洲市城镇居民抽样调查资料显示，株洲市90.91%的家庭户拥有自有住房，64%的城镇居民家庭拥有两居室以上的住房。一是人均居住面积增加。2012年人均住房面积41.6平方米，比2007年增加了14平方米，高于全省平均水平1.4平方米。二是住房条件得到改善。近几年来不仅城乡居民的人均居住面积增加，各类品质住宅、优质楼盘越来越多，住房条件、基础设施和居住环境得到极大改善。三是改变了城市面貌。房地产业的发展在改善人们居住条件的同时也在改变株洲城市面貌，装修精美、设计新颖的高楼大厦成了城市一道靓丽的风景，也成为了城市发展的标志。

　　（五）调控政策效应逐步显现

　　1、项目减少，投资放缓。2012年，全市房地产开发项目311个，比上年减少29个，株洲市马家河置业有限公司、醴陵市方正房地产综合开发有限公司、株洲湘银房地产开发有限公司、株洲嵩山置业有限公司、株洲山河置业有限责任公司等30个企业2012房地产开发项目比2011年均有所减少；随着项目的减少，投资放缓，2012年前10个月全市房地产投资连续10个月出现负增长，到11月才开始扭转下滑势头，全年仅增长0.7%。

　　2、施工、竣工面积双下降。2012年，全市房屋施工面积1973万平方米，下降5.7%，其中新开工面积下降26.7%，如株洲佳兆业置业有限公司、株洲湘银房地产开发有限公司、株洲新华联房地产开发有限公司等实力较强的企业新开工面积都大幅度下降；全市竣工面积275万平方米，下降30.6%；销售面积525万平方米，下降11.1%；待售面积下降了20.4%。

　　3、“限贷”影响融资。房地产业是资金密集型产业，资金需求大，周转时间长，与银行信贷高度依存。调控政策对房地产企业最大最直接的影响就是对其融资的冲击，如株洲金碧置业有限公司、湖南爱拼房地产开发有限公司等一大批企业2012年没有得到贷款或者贷款金额减幅在90%以上。2012年全市房地产企业国内贷款21.7亿元，下降15.3%，其中：银行贷款下降11.9%，非银行金融机构贷款下降49.1%。融资渠道收窄导致融资成本增加，就贷款利息支出这一项来看，2010-2012年全市房地产利息支出分别为0.8、1.2、1.1亿元，分别占财务费用的31.4%、76.5%、47.4%。

　　二、房地产市场运行过程中存在的问题

　　（一）供求结构矛盾。房地产商品房结构不合理已成为影响房地产业市场持续健康发展的重要因素。住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30-35%比较合理，2012年全市只有24.4%，难于满足部份中低收入者的购房需求。目前商业营业用房、别墅、高档公寓的比例已达20%，其待售面积比2011年增加了95.3%，既占用了开发商的资金，也削弱了投资能力。大面积的高档住房，也抬高了株洲的住宅销售均价，2012年全市高档住房销售均价为5280元，相比于普通住宅均价3476元，高出51.9%。

　　（二）住宅价格增长远远高于居民收入增长。2000年以来，株洲房价涨多跌少已是不争的事实。一方面，房价往往涨时涨幅大，跌时跌幅小；另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短。除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，全市房价基本呈上涨之势。据统计资料显示， 2012年住宅价格比2007年增长101%，居民可支配收入同期只增长79%，低于住宅价格增幅22个百分点。

　　（三）存在“烂尾”现象。虽然从2004年，株洲市委、市政府开始下大力气整治城市的硬伤——“烂尾楼”，出台《关于市区停缓建筑工程处置办法》，从政策上解决了“烂尾楼”所遭遇到的法律瓶颈。但由于房地产市场的不规范，市场的疲软，开发商的实力不足，资金缺乏等因素，造成了工程进展缓慢甚至久拖不决，最终成为 “烂尾楼”，目前这种“烂尾”现象仍有少量存在，影响了城市形象。

　　三、2013年株洲房地产市场的判研

　　（一）投资有望回升。展望2013年，在经济企稳回升的背景下，房地产调控政策稳定，货币投放仍将在较高水平，将推动房地产开发投资增速企稳。一是投资开始触底回升。2012年房全市地产投资在连续10个月负增长后，从11月份开始出现回升。二是城区新建商品房成交向好，促进房地产投资回升。2012年1-11月株洲城区新建商品房成交273万平方米，接近2010年的285万平方米的历史最高点。在销售回升和施工面积降幅收窄促进下，2013年房地产开发投资增速将扭转去年以来持续下滑的趋势。

　　（二）价格上涨有空间。一方面株洲作为长株潭“两型社会”建设综合配套改革实验区，与全国同类城市相比房价仍处较低水平，就省内而言远远低于毗邻长沙的房价，2012比长沙低33.2%。另一方面，城镇化的快速发展将推动房地产业的发展。人口数量、结构和空间分布决定城镇住房需求。2012年株洲城镇化率达到59.1%，城区人口已超过百万，在城镇化快速发展过程中新增人口对住房的要求以及改善性住房的需求仍有较大空间。

　　四、对促进房地产市场健康运行的建议

　　（一）调整住房供应结构，切实为中低收入者解决住房需求。一是准确把握商品房开发方向。认真清查全市目前商品房的实际存量，掌握商品房现状与发展趋势，准确把握全市商品房开发方向，优化房地产开发结构。二是加强商品房结构规划的管理。制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。加大经济实用的、满足广大中低收入层需求的中小户型比例，有效解决商品房市场供求失衡的状况。

　　（二）在 “限贷”政策下，完善房地产融资渠道。根据相关统计，我国房地产银行贷款占房地产总投资的70%以上，对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通用标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高，结果是房地产企业把自身的经营风险转嫁为银行的金融风险，从而影响国家金融安全。随着银行信贷逐步收紧，银行融资门槛越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐步减少。面对资金瓶颈，房地产开发商亟待规范和拓宽新的融资渠道。一是完善相关法律法规，规范房地产融资渠道。目前，我国很多金融产品相关的法律、法规还不完善，法律体系不健全，这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展，因此急需完善相关法律、法规，明确规定房地产企业的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，促进房地产金融市场健康发展；二是拓宽房地产融资渠道，实行融资的多元化，实现融资渠道的整合提升。融资渠道多元化有利于降低房地产融资中的单一融资的金融风险，多渠道地为房地产企业筹措资金。

　　（三）科学制定行业发展规划，保证房地产业持续健康发展。房地产业要发展壮大，必须科学编制行业发展规划，保持房地产业的适量适度开发，确保房地产持续健康发展。严格按照城市整体发展规划要求，合理布局城市商业地产、商品住宅月经济适用住房，同时，加强新建商品房的立项计划，规划设计，工程建设报批等环节的管理，加大对房地产市场的宏观调控，确保程序规范，运行规范。

[供稿：株洲市统计局刘永华]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]