咨询报告第17期  2013年株洲房地产企业积极整合资源，在深化改革中快速发展，为全市社会和经济发展作出贡献。

　　一、房地产企业规模概况

　　（一）行业总体规模扩大。2013年，全市有资质房地产开发企业368家，比2011年增加24家。其中，一级企业2家，二级企业14家，三级企业229家，四级及未定资质企业123家，二、三级企业分别比2011年增加6家和21家。2013年全市房地产企业资产总计739亿元，比2011年增长69.8%；实收资本96亿元，比2011年增长7.9%。资产总计在10亿元以上的企业11个，实收资本亿元以上的企业21个，行业总体规模与实力明显增强。

　　（二）外埠加盟实力较强。近年来，随着美的、佳兆业、恒大、晋合、大汉、华泽、新华联等20多家实力雄厚的外埠房地产企业加盟，壮大了株洲房地产行业规模。2013年，外埠房地产企业由2011年的17家增加到25家。其资产总额、实收资本分别达到142亿元和96亿元，比2011年增长61.7%、21.1%；占全市房地产企业比重的五分之一，三年来分别占全市的19%、20%以上。从单个企业规模来看，资产总计10亿元以上的有5个；实收资本在亿元以上的企业有7个。

　　二、房地产市场运行情况

　　为了促进房地产市场健康、稳定、协调发展，2008年以来相继出台了“国四条”、“国八条”、“国十一条”、“国十九”、“国五条”等房地产调控政策。在宏观调控政策下，株洲房地产市场总体运行稳健有序。

　　（一）三年发展：波浪前行。从投资规模看，2011—2013年，全市房地产计划总投资规模分别为788亿元、830亿元和1003亿元，增速分别为55.2%、5.3%和20.9%。从当年完成投资额看，三年投资额分别为188亿元、190亿元和227亿元；从增长趋势看，2011和2013年投资增速基本与全国、全省一致。2011年全国、全省、市投资均保持在25%以上；2012年因受多重因素影响，全国、省、市投资均有所放缓，增速低于17%，而株洲仅增0.7%，分别低于全国、全省15.5和13个百分点；2013年株洲同步于全国、全省投资回升，达到19.7%的增幅。

　　（二）施工面积：有升有降。受房地产投资变动影响，近三年来，全市房屋施工面积升降交错。2011年增幅最快，达到23%；2012年在投资放缓的情况下，房屋施工面积也呈负增长，下降5.7%；2013年随着房地产投资的加快，施工面积回升，全市房地产施工面积2255.4万平方米，比2012年增长14.3%，其中新开工面积685.8万平方米，比2012年增长10%。

　　（三）销售用途：刚需自住为主。2013年，全市商品房屋销售557万平方米，比2012年增长6.2%；销售额235.1亿元，比2012年增长10%。　　　 

　　从购房者的用途看，2013年的新建商品房销售以刚需、自住为主，集中于中等户型、中等价位。其中，城区90-120平方米的住房占供应量的比重由2012年的28.4%上升到36%，销售占比由2012年底的27.1%上升为32.7%；4000-5000元/平方米的住房销售占总销售量的比重由2012年底的39. 6%上升到53.7%；5000-6000元/平方米的住房销售占比由2012年底的10.7%上升为13.7%。

　　从购房的人群看， 2013年外地购房者大幅增加，而本市城区购房者占比相对较小，城区新建商品住房41.6%为外地居民所购，本市城区购房者占31.8%，县市购房者占26.6%。

　　（四）销售价格：涨声不断。从下表可以看出，近几年来，全国、省、市商品房屋销售价格总体呈上涨趋势。2013年，全市商品房屋销售均价为4221元/平方米，比2012年增加145元/平方米，增长3.6%，其中住宅销售均价为3957元/平方米，增加346元/平方米，增长9.6%。

　　从城区住宅销售价格（网签）来看，2013年城区住宅（包括墅、精装修房、高档公寓、商务用房）销售均价为4550元/平方米，同比增长9.9%；普通商品住房（不包括别墅、精装修房、高档公寓、商务用房）销售均价为4284元/平方米，同比增长10.1%。

　　与全国、全省比较，2013年全市商品房屋销售均价与全省持平，低于全国2016元/平方米。其中，住宅销售均价高于全省49元/平方米，低于全国1892元/平方米。

　　长株潭比较，2013年全市商品房屋销售均价比长沙低2083元/平方米，比湘潭高441元/平方米，增幅比长沙高0.2个百分点，比湘潭低8.4个百分点。其中，住宅销售均价比长沙低1814元/平方米，比湘潭高305元/平方米，增幅比长沙高6.6个百分点，比湘潭低1.7个百分点。

　　（五）资金来源：定金预收三分天下。2013年，全市房地产企业到位资金297亿元，增长24.6%。筹措资金的渠道广，方式多种多样，有银行贷款、利用外资、股东投入资金、借入资金、自有资金、定金及预收款、个人按揭贷款等渠道。但仍以定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、自有资金为主，分别为101、49、36和32亿元，分别占全部资金的34%、16.5%、12.1%和10.1%。

　　三、促进房地产发展的主要因素

　　（一）城市扩容提质为房地产发展提供契机。

　　近几年，株洲市委、市政府加快了城镇扩容提质步伐，按照现代化、国际化、生态化的要求，把握湖南“一带一部”重要战略发展机遇，立足打造“湖南东大门”，启动东部新城、南部新区规划建设，做大做强中心城区，推动城市整体向东向南发展，加快县城和中心镇发展，加快推进以人为核心的新型城镇化，加快形成城乡一体化发展格局，全市城镇化水平较快提高。2011—2013年株洲城镇化率分别为57.5%、59.1%和60.1%，常住城镇人口分别增长4.3%、3.5%和2.5%，平均每年增加7.5万人。城市化水平的提升，城镇人口的增加对住房的需求，带动了房地产的发展。

　　（二）经济增长收入提高，是推动房地产行业发展的主要因素。一是近几年来全市经济总体平稳发展。2011—2013年，全市GDP每年均以10%以上的速度增长；2011—2013年人均GDP分别为：40431元、45235元和49686元，分别增长12%、11.1%和9.7%。二是城镇居民收入稳定增长。2011—2013年，全市城镇居民人均可支配收入分别为22633元、25916元和28698元；居民的居住类消费支出都在增加，特别是2013年全市城乡居民人均居住类人均支出占消费支出的24.3%，达3145元，仅次于食品支出。

　　（三）两型示范带来发展后劲。株洲作为两型社会建设综合配套改革试验区，全力建设两型城镇和乡村。作为“两型”社会建设示范区的云龙，是株洲市未来重要的建设拓展区，也是株洲市与长沙市接轨的关键性节点、枢纽区域。近几年来，云龙示范区优惠政策和宽厚的环境吸引外埠房地产企业和本土房地产企业入驻。2013年云龙示范区的房地产开发项目个数由2011年的4个增加到9个，除3个安置房项目外，其他6个开发的均为大项目，6个项目平均计划总投资12.7亿元，平均施工面积达34万平方米。几年间，除房屋施工面积增幅较小为20.7%外，房地产投资、销售面积、销售额均成倍增长，分别是2011年的3.3倍、3.4倍和3.1倍。

　　四、房地产运行过程中存在的问题

　　（一）从行业整体来看。目前影响全市房地产行业发展的不利因素有：结构不合理、大企业偏少、开发类型单一等。

　　1、户型结构不太合理，部分需求难满足。住宅的特殊性决定了房地产业在营利的同时也带有公需性。从目前来看，大户型供应比例较高，中小户型供应偏少，不能有效适应市场需求。2013年全市90平方米以下住宅施工面积125万平方米，下降17%，而140平方米以上住宅施工面积为406万平方米，增长22.7%。一般情况下住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30-35%比较合理，2013年全市只有26.8%，部份年轻人及中低收入者的购房需求难于满足。目前全市售价在6000元/平方米的别墅、高档公寓、商业营业用房的比例近20%。

　　2、大企业偏少，本土房地产企业竞争压力大。

　　全市一级房地产企业只有株洲华晨房地产开发有限责任公司、湘银房地产股份有限公司两家，二级企业14家，其他大部分仍为三级企业和未定资质的企业。而美的、佳兆业、恒大、奥园等国内知名大型外埠房地产企业凭借雄厚的资金实力，以大手笔拍得优质地块用于高品质楼盘开发，给本土房地产企业发展带来巨大的竞争压力。部份本土房地产企业在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面综合竞争力不足，2013年全市破产注销退出的房地产企业17家，均为本土企业。

　　3、标杆性项目稀缺，开发类型单一。

　　一是纵观整个市场，能够引领全市未来发展的重大项目屈指可数。2013年，全市商品房屋施工面积达到40万平方米的项目5个；销售面积超过8万平方米的项目仅3个，合计80.74万平方米，占株洲城区市场份额的25.1%；销售套数超过700套的项目仅7个，合计6941套，占城区市场份额的24.3%。开发相对集中、配套设施完整的大项目稀缺将成为制约全市房地产市场未来转型升级的重要因素。

　　二是房地产开发类型单一，持续增长乏力。当前房地产业呈多元化发展，尽管我市已有高科集团开发的“汽配工业园”、伟大国际开发的“伟大老乐园”等项目，但旅游地产和农业地产等类别几乎为“空白”。

　　（二）从企业内部看。企业成本费用的增加阻碍了企业的发展。

　　1、建安成本增加。2007年以来，随着建筑材料费用和人工费的增加，加上国家对建筑抗震、节能等新标准的颁布执行，建安成本提高。从目前情况看，建安成本约占全部成本的35%左右，而且房屋的品质越高，建安成本越高。

　　2、企业费负较高。除一般的税金缴纳外，据了解，在房地产开发过程中，各种行政事业性收费、服务性收费约有40项，项目繁多有待规范。目前在房地产开发成本构成中所占比例较大，约为15%，其中，行政事业性收费9种，服务性、中介机构收费30多种。

　　3、融资成本提高。房地产企业具有资金密集、高负债率的特点，其土地购买和建设资金有相当比例来源于外部借款。在目前房贷收紧、加息的情况下，房地产开发企业融资成本增长较快，尤其是商业银行与部份民间借贷利息增长较快。

　　4、土地成本增加。在2012年和2013年间，城区土地拍卖屡创新高，2013年市区房地产开发土地平均成交价格比2008年增长90%，土地价格的攀升，使土地成本及费用在房价中所占比重大幅度提高，突破30%。

　　五、加快房地产发展的建议

　　（一）强化核心竞争力，做大做强房地产企业。通过优秀企业文化打造强势品牌是房地产企业生存发展的重要手段。优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。本土房地产企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。

　　（二）推进大地块招商，引导房地产业向多元化发展。结合株洲“在发展的空间上，坚持向南、向东发展，拓宽升级版的战略空间”的要求，针对武广片区、云龙片区、东南片区等区域，拿出优质地块，在城市扩容提质的进程中吸引新项目。调整产业结构，稳步推进商业、工业、服务业等房地产项目。结合我市实际情况，建设一批总部园区，大力引进有影响力的大型企业。通过有针对性地引进企业，逐步形成一批金融楼、科研楼、中介楼、现代物流楼等特色产业集群，以此开发工业园、产业园区以及配套的住宅建设，进行产业结构的转换，引导我市房地产业向多元化发展。

　　（三）增加商品住房有效供给。在当前宏观大环境下，要积极引导各房地产企业加快转变发展方式，转变经营理念，调整开发结构，按照《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，大力开发环境优美，品质优良，设施齐全的中小户型，不断优化满足普通群众需求的住房供应结构；合理引导住房消费，增加供应中小户型、节能省地环保型的住房，抑制投资投机性购房需求。同时，规范发展住房二级市场，盘活住房租赁市场。

　　（四）规范行为，减少收费。要规范房地产开发建设环节各项收费，降低房地产开发建设成本；相关部门要对房地产业的行政事业性收费进行检查，对不合理的收费坚决清理；对过高的收费尽快纠正和调整，对合理的收费要规范手续，简化程序，取消不必要的审批环节，对一些企业反映强烈，存在重复审批的环节要进行合并，为房地产企业创造良好的发展环境。

[供稿：株洲市统计局刘永华]
[审核：刘雁]
[责编：张艳]