近年来，随着我国经济的快速增长，城市化进程进一步加快，房地产业得到迅猛发展，并成为国民经济的支柱产业。房地产业关联度大，产业链长，直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展，继而影响整个国民经济的发展。伴随着房地产业快速发展，经济社会也出现了一些问题：各大城市房价过快上涨、房价“泡沫论”、商品房供需矛盾、供需结构不合理、开发规模与当地经济不匹配等，引起社会各界的高度关注。特别是由美国房地产信贷引发的次贷危机给美国经济乃至全球经济造成严重的负面影响，加强房地产市场的管理，促进房地产业合理有序发展刻不容缓。本文以株洲市房地产业发展情况为写作背景，利用计量经济学的相关知识，采用Eviews分析软件进行数据分析，以此研究株洲市房地产业与国民经济发展关系，进而提出相应的发展对策。

　　一、株洲市房地产业发展情况

　　（一）房地产投资总量情况

　　2007-2013年，株洲市房地产投资总量逐年增长，由2007年的57.9亿元增长到2013年的226.9亿元，六年的时间里总量增长近4倍，全市房地产投资处于高速发展状态。房地产投资占全社会固定资产投资的比重有所下降，2008年和2011年出现反弹，占比分别为21%和21.8%，2007年和2013年占比分别为20.1%和15.1%。如下表：

　　（二）施工面积与竣工面积情况

　　2010年和2011年，全市房地产施工面积和竣工面积增长较快，分别增长31.2%、29%和44.3%、46%，2013年，全市房地产房地产施工面积和竣工面积分别增长14.3%和26.9%，在这六年的时间里，全市房地产施工面积和竣工面积呈现不规律增长形势，部分年份出现大幅下降和增长，这说明株洲市房地产市场尚未完全开发，部分房地产项目处于观望形势。具体如下表所示：

　　（三）销售面积与销售总额情况

　　2012年，株洲市商品房销售面积和销售总额分别下降12.8%和5.2%，这与株洲市房地产业发展形势相符合，受多重因素影响，全国、省、市投资均有所放缓，增速低于17%，而株洲仅增0.7%，分别低于全国、全省15.5和13个百分点。2013年，株洲市房地产市场有所好转，商品房销售面积与销售总额分别增长6.2%和10%。

　　（四）房地产开发企业情况

　　2007-2013年，株洲市房地产开发企业总个数不断增加，由2007年的186个增加到2013年的368个，六年的时间里增加了182个，增长近一倍。其中，国有企业增加了5家，共11家，占企业总个数的比重仅为3%；港澳台投资企业增加了2家，共11家，外商投资企业减少了2个，共4个，两者占企业总个数的比重为4.1%，这说明株洲市房地产开发企业主要以国内投资企业为主，且私营企业占大部分。　　

　　二、株洲市房地产业与国民经济增长的实证分析

　　（一）建立房地产投资与GDP的线性模型

　　以株洲市地区生产总值为因变量y，房地产年投资为自变量x，根据下表2-1有关2007-2013年株洲市GDP和房地产投资总量的相关数据，绘制两者线性关系的散点图，可以看出两者线性关系较为明显，两者均以一定的增幅不断增长。

　　（二）具体实证分析

　　根据上述理论分析，结合2007年-2013年株洲市GDP和房地产投资总量的相关数据，为减少数值的波动性，本文对变量取自然对数，所得数据如下表2-2所示。本论文采用Eviews6软件对其进行实证分析。

　　分别对因变量y和自变量x进行单位根检验和协整检验，之后对残差进行平稳性检验，得到ADF检验值的T统计量-3.468小于三个临界值，因此可以认为残差是平稳序列，表明LNX和LNY是协整的，两者存在长期均衡关系。同时，对因变量y和自变量x进行回归分析可以得到如下表2-3计算结果：

　　从而所得方程如下：

　　LNY = 1.80087356475*LNX +

　　[AR(2)=1.15486996067,AR(4)=-0.773835333409,MA(2)=-1.78928193296,MA(4)=0.854848050686]……….………………….(4)

　　从上述回归分析可以看出拟合优度达到了0.98，修正拟合优度也有0.98，系数比较显著， AIC值和SC值较小，模型整体拟合得较好。LNX的系数为1.800874，而且其T统计量为106.9942，因此我们可以计算得到株洲市房地产投资对GDP的影响较大，其影响系数为1/1.8=0.56。

　　因此，通过上述实证分析可以认为，在房地产开发商获得获得了土地开发权进行房地产投资开发后，房地产市场对国民经济的发展具有较大的影响力，房地产市场这种具有“金字塔”型的产业链能从上游和下游产业双重推动国民经济发展。

　　三、房地产业对国民经济相关产业的带动效应分析

　　（一）建立房地产业的带动效应模型

　　房地产业因具有产业链长、带动作用明显等特点，它的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波，影响宏观经济的稳定、协调发展。从数量上明确房地产业的带动效应，对于确立房地产业在国民经济中的地位、制定房地产业发展规划和经济政策、促进房地产业与国民经济其他产业的协调发展意义重大。其带动效应模型主要采用投入产出模型进行计算分析，具体如下图所示：

　　图3-1 投入产出分析模型

　　投入产出模型根据国民经济各部门产品生产中的要素投入来源和产品的使用分配去向排列的一张矩阵式的流量平衡表，揭示了国民经济各部门、各产品的技术经济联系和相互依存关系。本文分析中主要采用直接带动效应分析，即房地产业对那些直接向本产业供应生产要素的产业产生直接带动效应，房地产业对该产业主要产生直接拉动作用。为充分利用投入产出模型进行分析，本文结合2009年-2013年株洲市国民经济核算表进行计算。

　　（二）房地产业的直接带动效应分析

　　设定房地产业对于第i个产业的直接带动效应系数(直接消耗系数)为k, (i = 1,2，3，…40)，那么株洲市房地产业对国民经济相关产业的四种直接带动效应程度的数值范围为：

　　1、带动效应显著：k i ≥  0.1000;

　　2、带动效应较强：0.0500  ≤  k i  ＜0.1000;

　　3、有一定的带动效应：0.0100  ≤  k i  ＜0.0500;

　　4、带动效应较弱：0  ≤  k i ＜0.0100。

　　结合表3-1和表3-2国民经济核算表中数据和投入产出模型，利用Excel数据分析软件，可以计算得到房地产业对其他相关产业的直接带动效应程度的分类(见表3-3)，对于直接带动系数<0.01的产业未列于表中。

　　从表中可以得知，房地产业对株洲市非金属矿物制品业(带动效应系数为0.1642)、建筑业(带动效应系数为0.1230)和房地产服务业(带动效应系数为0.0947)等3个产业部门具有显著和比较显著的带动作用，累计带动效应系数达到0.3819；对其余有带动的产业部门依次分别为：社会服务业(0.0313 )、金属冶炼及压延加工业(0.0302)、电力生产和供应业(0.0290 )、金融保险业(0.0217 )、饮食业(0.0193 )、商业(0.0183 )、化学工业(0.0159)和行政机关及其他行业(0.0102 )，累计带动系数达到0.1759。即房地产业对国民经济相关产业的带动总效应系数为0.5678，也就是说，房地产业的增加值每增加100亿元，将有效带动上述各个产业增加值共增加567.8亿元，这与前文实证分析中房地产业对国民经济的影响力系数为0.56也基本相符合。同时，从2013年株洲市经济社会发展情况看，全市房地产业增加值和房地产中介服务业分别实现增加值80.2亿元和31.9亿元，非金属矿物制品业和建筑业分别实现增加值139.9亿元和128.2亿元，两者的比值为0.38，与带动效应系数的计算结果0.3819基本相符合。

　　从上表的实证分析中，也可以得知从产业类型看，株洲市房地产业对非金属矿物制品业、房地产（服务）业、商业、金属冶炼及压延加工业、建筑业、金融保险业、化学工业、社会服务业等产业的带动效应最大，这些产业是房地产业重要的相关产业，在制定产业政策、促进产业间协调发展时需要首先和重点考虑，应当合理确定房地产业与这些产业间的发展比例和规模，以避免因房地产业过度发展和发展不足引起经济大幅震荡和产业链条脱节。

　　从产业结构看，株洲市房地产业与非金属矿物制造业、金属冶炼及压延加工业、建筑业、电力生产及供应业、化学工业等几个产业的联系较为紧密，带动效应系数总值为0.3623，大于对商业、社会服务业、金融保险业等产业的带动效应，这说明株洲市经济社会发展处于物质资本消耗的数量扩张阶段，主要以物质生产和消耗为主，房地产业对经济主要产生物质资本型拉动效应，而与房地产业相关的服务性产业发展不够，株洲市经济社会发展需要产业转型和升级。

　　四、株洲市房地产业发展面存在的主要问题

　　（一）房地产市场不完善。具体表现在：一是市场发育不够健全。现国内一般通行的概念，房地产一级市场是指土地开发，新房的建设以及增量房屋的买卖和租赁，二级市场为存量房屋的买卖和租赁，三级市场主要指不可售公房使用权的买卖和租赁。而目前株洲市的房地产市场主要以一级市场为主，二级和三级市场还没有有效地建立起来。二是二级市场交易手续繁琐，交易成本过高。三是租赁市场灰色交易严重。随着商业、餐饮、娱乐、商务、居住等不断扩大，房地产租赁活动比较活跃，但由于目前房地产租赁市场的税费负担过重，使大量房地产租赁活动以灰色交易方式存在，并且某些不法分子利用房地产租赁进行诈骗行为，影响社会的和谐发展。

　　（二）存在金融风险隐患。房地产业是资金密集型和高负债率的行业，有些开发商本身无自有资金，过分依赖银行贷款。房地产信贷在银行资产中的比例过高，容易使房地产投资风险转化为银行信贷风险，带来金融风险隐患。一是房地产开发企业的贷款风险。目前，株洲市大部分房地产企业的开发资金有60%左右来自于银行贷款，企业的经营风险将直接导致银行信贷风险。二是个人购房的贷款风险。目前，个人住房消费贷款基本以购入房产作抵押，贷款风险主要来自于贷款人未来收入的变化，贷款保障主要取决于房地产未来价格变化。值得注意的是，在房地产价格不断上涨的吸引下，一些以住房贷款购买多套住房，进行房地产投资或投机的购房者，其承贷额已远远超出实际的还款能力。

　　（三）开发成本不断增加。一是建安成本增加。建筑材料费用、人工费等不断提高，以及国家对建筑抗震、节能等新标准的颁布执行，使得建安成本不断增加。二是土地成本增加。在2012年和2013年间，城区土地拍卖屡创新高，2013年市区房地产开发土地平均成交价格比2008年增长90%，土地价格的攀升，使土地成本及费用在房价中所占比重大幅度提高，突破30%。三是企业费负较高。除一般的税金缴纳外，据了解，在房地产开发过程中，各种行政事业性收费、服务性收费约有40项，项目繁多有待规范。目前在房地产开发成本构成中所占比例较大，约为15%，其中，行政事业性收费9种，服务性、中介机构收费30多种。

　　（四）市场竞争力需提高。目前，株洲市一级房地产企业只有株洲华晨房地产开发有限责任公司、湘银房地产股份有限公司两家，二级企业14家，其他大部分仍为三级企业和未定资质的本土房地产企业。部份本土房地产企业在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的市场竞争力不足，2013年全市破产注销退出的房地产企业17家，均为本土企业。而美的、佳兆业、恒大、奥园等国内知名大型外埠房地产企业凭借雄厚的资金实力，以大手笔拍得优质地块用于高品质楼盘开发，这给本土房地产企业发展带来巨大的竞争压力。

　　五、促进株洲市房地产业发展的对策建议

　　房地产业的兴隆发展事关各行业经济利益关系的合理协调，事关社会分配关系的合理变动，事关市场资源的合理优化配置，而房价的变化是房地产业合理发展的有效体现，是调整住房供求关系的有效杠杆和重要杠杆。房价问题直接关系到国家、民生大事，房价高涨，拉升居民生活成本，引发公众不满，影响和谐社会建设，应该引起高度警惕。因此，合理有序推动房地产业的发展既关系到国民经济的发展，也关系到国家民生建设，必须高度重视。为推动株洲市房地产业发展，本文对策建议如下：

　　（一）加强政府宏观调控与管理。政府需要加强对房地产业的宏观调控能力，全面优化房地产行业的管理，实现服务水平“大提质”，进一步规范房屋交易与权属登记、物业管理、白蚁防治、房屋维修资金管理等工作，全面规范行业管理，完善房地产交易市场。同时，要加强合理规划、布局，按照城市发展的总体要求进行功能区分；合理调控，通过规划调控坚决杜绝剥皮式、掠夺式的开发建设；合理安排，保持商品房、廉租房等之间合理的供应比例，防止空置房大面积增长。

　　（二）扩大房地产开发资金来源。除银行贷款和自筹资金外，可采取融资政策，一是允许大型住房开发企业发行住房债券和上市融资，通过证券金融中介联系，吸引社会公众的机构投资者购买住房债券和股票，从而分流银行储蓄存款。二是引进房地产信托投资。房地产信托投资是一种较新的金融工具，已经在我国一些房地产企业进行了尝试，譬如“新上海国际大厦资金信托项目”、“哈尔滨爱建新城投资信托项目”等。通过房地产信托，房地产企业可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公司持续发展。

　　（三）刺激购房需求稳定市场信心。尽管房地产市场低迷将在一定时期内存在，消费观望也难以在短期内打破，但全行业已经形成共识的是，刺激购房需求，稳定市场信心是当务之急。一是加快新型城镇化建设，推进城市基础设施建设，以此促进住房消费。以株洲创建全国文明城市、中部崛起战略、老工业基地振兴等为契机，搞好株洲居住环境，提高住宅的含金量，刺激本地购房需求。同时利用建设长株潭两型社会试点的契机，利用相较长沙的价格优势和相比湘潭的交通优势，吸引置业投资；二是通过加强正面舆论，引导理性购房置业。发挥行业协会和专业媒体作用，利用日报、晚报、房产周刊等宣传媒介进行正面宣传，积极营造良好的舆论氛围，着力稳定市场信心。

　　（四）做大做强本土房地产企业。通过优秀企业文化打造强势品牌是房地产企业生存发展的重要手段。优秀的地产品牌文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素。房地产市场由于同质化严重，差异化竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。本土房地产企业需要有特有的企业文化来培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，以产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业品牌，提升企业形象。

[供稿：株洲市统计局张海清]

　　[审核：刘雁]

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