今年以来，受宏观经济环境趋紧和房地产市场大环境的影响，株洲市房地产投资增速缓慢、销售不容乐观、待售面积增加，面对此种局面，政府和企业积极应对，纷纷采取措施，在各种措施的作用下，房地产市场回升在望。

　　一、运行情况

　　（一）投资缓慢增长。2014年，全市完成房地产投资235.3亿元，增长3.7%，比2013年回落16个百分点，分别低于全国、全省平均水平6.8和6个百分点，在全省排第八位。在连续四个月下降后，12月房地产投资再现增长。

　　1、各月投资增幅波动大。11个月中6个月为增长，5个月为下降，增幅最大的为12月，增长55%，而降幅最大的3月，下降39%，增幅差达到94个百分点。

　　2014年各月房地产投资完成情况

　　2、住宅投资上升，商业营业用房投资下降。2014年，全市完成住宅投资165.6亿元，增长8.8%。尤以别墅、高档公寓和小户型住宅增长较快，别墅、高档公寓和90平方米以下住宅分别完成投资9亿元和22.1亿元，分别增长33%和26.5%，比2013年上升48.9个、39.3个百分点。商业营业用房完成投资35.9亿元，下降12.5%，比2013年下降46.8个百分点。

　　3、从区域看县域快于城区。2014年，县域完成房地产投资66.1亿元，增长24.7%，城区完成房地产投资169.2亿元，下降2.7%，县域比城区快27.4个百分点。5个县市中四升一降，其中攸县、炎陵分别完成13.4亿元和8.7亿元，增长70%和65.1%；城区则两升三降，荷塘区增长19.4%，芦淞增长11.4%，而总量最大的天元区则下降10.2%。

　　2014年各县市区投资完成情况

　　（二）新施工项目个数大幅减少。2014年，全市商品房施工面积2255.4万平方米，增长14.7%，比2013年上升0.4个百分点。其中新施工面积638.5万平方米，下降6.9%，比2013年下降16.9个百分点。一是新施工的项目个数大幅减少，2014年全市新施工项目18个，比2013年减少126个；二是新施工规模缩小，2014年新施工面积在十万平方米以上的项目6个，比2013年减少7个。

　　（三）销售降幅收窄。今年前三季度，全市商品房销售呈下降趋势，且降幅较大， 10月份，降幅开始收窄。2014年，全市销售商品房537.3万平方米，下降3.5%，比2013年下降9.7个百分点。降幅比全国、全省低4.1和5.1个百分点，在全省排第八位。全市商品房销售额227.6亿元，下降3.2%，比2013年下降13.2个百分点。

　　2014年全市各月累计商品房销售情况

　　1、品质住宅引领市场。随着城市建设水平、管理水平的提高，城市面貌的改善，对房地产行业也提出了更高的要求，楼盘的品质也在不断提升。涌现出一大批设计新颖、质量上乘、规模较大的高品质楼盘，而且销售俱佳，如晋合湘水湾、睿泰康桥美郡、碧桂园、经世龙城、康桥美郡、莱茵小镇、湘江名都、金域半岛等。2014年，别墅、高档公寓销售10.7万平方米，比2013年增长1.1倍，增速提升186.4个百分点。

　　2、县域销售好于城区。2014年，株洲县、茶陵、炎陵、攸县、醴陵五县市销售均为增长，好于城市区，分别销售41.3、32.8、28.1、43.5和50.1万平方米，分别增长50.7%、47.1%、20.1%、14.5%和10.2%。而城市五个区，除云龙销售增长85.1%、荷塘微增0.5%外，其余三个区销售均下降。

　　2014年各县市商品房屋销售面积和销售额情况

　　3、商业营业用房受青睐。因商业营业用房投资收益的稳定性，政策调控对商业营业用房购买限制也较小，被不少经济实力较强的买家看好，成为投资置业的首选。2014年，在商业营业用房投资下降的情况下，销售却呈现大幅增长。2014年，全市销售商业营业用房51.6万平方米，同比增长123.8%，比2013年提高152.8个百分点。销售面积在1万平方米以上的有6个，比2013年增加3个。其中，株洲金盛置业有限公司开发的华南国际服饰城、株洲市汇通置业有限公司开发的株洲芦淞服饰物流配送中心（汇通金港）、株洲华晨房地产开发有限责任公司开发的华晨国际等的商铺销量最好，2014年分别销售了15万、8.6万和3.6万平方米。

　　4、首次购房刚性需求增多。从城区住宅销售结构来看，90—120平方米的销售占35%，高于去年2.35个百分点，相关资料显示，这一类型的购房者以首次购房刚性需求居多。

　　（四）均价微涨

　　1、全市商品房均价微涨。2014年全市商品房销售均价（除安置房外）4393元/平方米，比2013年增加46元/平方米，增长1.1%，比长沙低1722元/平方米，高于湘潭403元/平方米。其中住宅（除安置房外）4112元/平方米，比2013年增加49元/平方米，增长1.2%。

　　2、城区住宅均价平稳。2014年，楼市持续低迷，为应对这种局面，株洲房地产企业纷纷采取各种各样的促销手段，如“全民营销”、变换产品类型、广告促销、零首付购房、VIP认筹优惠、购房送车位等，有些企业改变营销策略，直接采用“以价换量”的方式，吸引购房者。2014年，城区商品房销售均价4978元/平方米，比2013年增长3.42%，其中，住宅销售均价4519元/平方米，基本与去年持平。

　　（五）影响土地市场。楼市降温，波及土地市场。2014年城区通过招拍挂共成交土地61宗，成交面积229.6万平方米，成交金额32.2亿元，61宗地块都是以底价成交，没有出现溢价，相比2013年，均有不同程度的下降，分别下降47%、50%、57.4%。其中住宅用地成交23宗，不到总数的一半，其余均为商服用地、仓储用地和工业用地。

　　二、下行的影响。房地产的发展与经济发展息息相关，房地产市场下行不仅会影响经济增长和就业，而且可能危及财政金融体系的稳定运行，带来国民经济整体风险水平的上升。目前，相当部份建筑企业的发展，在很大程度上依赖房地产开发，而且建筑业吸纳就业的作用十分显著，一旦房地产市场大幅下行，将对房地产业和建筑业以及相关的装饰装修和商品销售都将产生显著影响，进而影响全社会就业的稳定增加；其次，房地产市场下行带来政府收入增速的放缓，房地产税收和土地出让收入构成政府特别是地方政府收入的重要来源；三是房地产市场下行还可能危及金融体系的健康和提升整个经济体系的风险水平，银行机构房地产贷款集中度较高，一旦房地产市场剧烈波动，银行信贷资产质量和贷款风险将明显上升，进而危及金融体系的健康运行，并提升整个经济体系的风险水平。

　　三、利好因素

　　（一） “湘五条”、“株八条”相继出台，公积金新规接力。一是8月份“湘五条”出台，其中主要有：从政府回购商品房做为保障房房源、异地购房者可申请公积金贷款、缩短审批时限等方面，促进房地产市场平稳健康发展。在“湘五条”中，与购房者利益最为相关的是“省内购房可用公积金贷款”，打破了原有的公积金贷款仅在长株潭三地执行的规定。株洲有大量的外地务工人员，仅今年上半年，城区外地购房者占43.2%，其中69.3%来自本省其他地区，30.7%来自省外，新政的实施降低了购房门槛，刺激外来务工经商者在株洲投资置业安家。二是株洲结合本地实际出台了 “株八条”，其中主要有：提高房地产行政审批效率、认真清理房地产开发遗留问题、减轻房地产企业负担、加强房地产市场监管和服务。新规定重视民间资本在住房保障领域的作用，在房地产行业优化环境、简政放权方面也作出了很多努力。三是11月21日，中国人民银行宣布下调贷款和存款基准利率，对于楼市而言，央行降息无疑是利好政策的再次叠加。数据显示，11月23—26日，4天时间，城区房地产销售（网签）293套，说明降息加快了当前楼市回暖速度。

　　（二）外来房地产带动本土企业发展。近几年来，株洲引进了众多外来品牌房地产开发企业，如美的、佳兆业、恒大、晋合、大汉、华泽、新华联、碧桂园等近30家实力雄厚的外埠房地产企业，这些企业的产品很成熟，很有品质，在细节上考虑得很到位，很人性化。外来房地产企业进驻株洲，促进了行业整体水平提高，给本土房地产开发企业提升产品品质带来好的示范作用。面对强大的竞争，本土房地产企业要生存，要发展，只有不断的提升品质，创造属于自己企业的品牌，同时，也把提升楼盘品质作为房产开发企业的自觉行为。

　　四、不利因素

　　（一）待售过高影响运转。随着竣工面积的增加，而商品房销售下降，全市商品房待售也不断上升。2014年，全市商品房屋待售面积112.3万平方米，比2013年增长54.2%，降幅扩大80.7个百分点，占2014年全部竣工面积的33.7%。过高的待售面积给房地产企业甚至整个行业带来不良影响。一是占用资金，影响企业正常运转；二是影响价格，以至于影响整个房地产行业的发展。如果房地产市场供不应求，则会引起价格不正常上涨；如果供过于求，则会引起房地产行业急剧萎缩，这种不平衡的发展将会对整个房地产行业的发展产生不利。因此，商品房的待售面积应控制在一个较为合理的范围内。

　　（二）存在金融风险隐患。房地产业是资金密集型和高负债率的行业，房地产开发企业过分依赖银行贷款。房地产信贷在银行资产中的比例过高，容易使房地产投资风险转化为银行信贷风险，带来金融风险隐患。据统计数据显示，目前，全市房地产企业的开发资金有60%左右来自银行贷款，企业的经营风险将直接导致银行信贷风险。二是个人购房的贷款风险。个人住房贷款基本以购入房产作为抵押，贷款风险主要取决于房地产未来价格变化，特别是一些进行房地产投资或投机的购房者，其承贷额已远远超出实际的还款能力。

　　五、发展建议

　　（一）稳定市场信心。进一步提升株洲居住整体环境，刺激本地购房需求，吸引外来购房者。利用建设长株潭两型社会试点的契机，利用与长沙的价格优势和与湘潭的交通优势，利用政策的利好因素，吸引置业投资。采取一定措施，加大商品房销售的力度，特别是强化空置房的有效销售措施和力度。

　　（二）做强本土企业。外埠房地产企业的进驻，给本土房地产企业提升品质带来了好的示范作用，同时也加剧了本土房地产企业的竞争。本土房地产企业需要在竞争中取胜，就必须持有企业文化来培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业品牌，提升企业形象。

　[供稿：株洲市统计局 刘永华]

　　[审核：刘雁]

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