摘要:房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平的进程中起着非常重要的作用。房地产产业链长，可以拉动其相关行业的发展，对建材行业、家电行业的拉动作用尤为显著；但同时，房地产业发展关系到民生问题，涉及到广大人们群众的切身利益。

　　2008年以来，株洲市房地产市场逐步进入调整期，面临下行压力，投资增速放缓，房地产开工、竣工面积差逐步扩大，销售率不容乐观，房地产资金回笼压力巨大等问题，为了株洲市房地产市场总体运行稳健有序，很有必要研究全市房地产发展过程中出现的问题，并找出对策，让房地产业保持健康可持续发展，并在全市经济发展过程中做出应有的贡献。

　　本文研究回顾了株洲市房地产业的发展历史，分析了近10年的发展状况，分析了一些发达国家先进的模式，总结了株洲市房地产业发展中的不足，最后提出了相应的对策建议。

　　房地产业持续健康稳定的发展成为当今社会经济可持续发展的重要组成部分。株洲市房地产发展起步较晚，至今还存在很多问题，诸如土地闲置、市场供求不平衡、市场化程度不高、实力雄厚的企业偏少等等问题，影响了房地产业健康发展，因此通过研究株洲市房地产业最近10年来的发展情况，找出发展规律，发现其存在的问题，提出针对性建议很有必要。

　　一、株洲市房地产业的发展历史

　　(一)零星开发阶段(1985-1993年)。1985年，株洲市恒丰置业有限责任公司作为株洲市第一家房地产开发企业取得注册成功。一直到1990年，开发企业家数也仅5家。1992年春邓小平视察南方，发表了一系列的重要谈话，同年10月党的“十四大”明确指出中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，这极大解放了生产力，推进房地产业进入了一个新生时期。在这个时期，尽管商品房开发主体开始出现，商品房开发投资额不断上升，但基本还只是商品房概念的形成阶段，商品房市场还处于零星开发阶段。产品形式初期只是以一栋或几栋多层住宅形式出现，住宅形式也是非常简单的清水墙或普通涂料，门窗等建材也是非常普通的木质板材，基本无配套设施。

　　（二）初步发展阶段(1994-1998年)。1994年7月国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，城镇住房制度改革向纵深发展。株洲市遵循《关于深化城镇住房制度改革的决定》，稳步推进改革，房屋交易走向社会主义市场经济道路，产权处还创全省达标先进单位，房地产法也得到了宣传。1995年，市直管公房房改全面推行。1997年，株洲市出现了专业的物业管理公司，物业管理市场逐步走向规范。产品形式仍是几栋多层住宅形式，一些铝合金窗或塑钢窗和防盗门有了市场，小区开始设置一些临街商业配套。

　　（三）蓬勃发展阶段(1999-2002年)。1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，各省市根据此文件精神，制定了住房分配货币化方案，改变了以往对实物福利分房的依赖。这一举措出台后的几年里，株洲市巨大的住宅市场需求能量得到了彻底释放，成为促进房地产业发展的驱动力，株洲市房地产业出现了空前持续发展的繁荣局面。这一时期产品仍是多层住宅形式为主，户型设计、小区内外部配套等还比较落后。

　　（四）升级发展阶段(2003年至今)。这一阶段株洲市房地产市场的主要特点是:(1)建立住房抵押贷款制度，支持居民买房。(2)住房消费形成热潮，个人购房比例大幅提高。(3)房地产投资快速增长，形成供需两旺的新格局。(4)住房数量增加与质量提高并重，整体向着质量效益型转变。(5)培育住宅业成为新经济增长点，房地产业对经济增长的贡献率显著提高，逐步成长为株洲市支柱产业。小区环境整体有所改善，物业品质也有很大提升，小区规划开始注重宜居环境，建筑形式逐步丰富，以多层为主要形式逐步向小高层形式转变，洋房、别墅不断涌现。物业管理水平也大大加强。开发商开始关注社区内居民的生活方式，更加强调人本关怀与小区文化建设。

　　二、株洲市房地产业的发展现状

　　（一）投资规模不断壮大。2005年，全市房地产开发投资额32.5亿元，伴随着株洲市经济的不断发展，全市房地产开发规模逐年扩大，至2014年，房地产开发投资额为235.3亿元，10年间增长了7.24倍，年平均增长率为24.7%，快于GDP年平均增速7.6个百分点。

　　全市房地产投资开发占GDP的比重从2005年的6.23%到2014年的10.89%。10年间，房地产投资开发占GDP的比重不断提升，最高时候达到11.81%。

　　（二）市场供需不断增加。2005年，全市房屋施工面积为467.1万平方米，竣工面积为135万平方米，至2014年，全市房屋施工面积达到了2588.1万平方米，竣工面积为333.7万平方米，施工和竣工面积不断增加。

　　2005年，全市商品房销售面积为176.7万平方米，其中住宅销售面积为153.4万平方米，占商品房销售面积的86.8%，2011年，全市商品房销售面积达到最高值601.8万平方米，其中住宅销售面积为524.5万平方米，占商品房销售面积的87.2%，至2014年，全市商品房销售面积为537.3万平方米，其中住宅销售面积为470.4万平方米，占商品房销售面积的87.5%。商品房销售面积年增长率是13.2%，其中住宅销售面积年增长率是13.3%。

　　（三）各项收入不断提高。经营收入从2005年的26.8亿元逐步增加到2014年的154.6亿元；商品房销售收入从2005年的20.1亿元增长到2014年的150.2亿元，10年间增长了7.5倍，销售收入大幅度提高；利润总额从2005年的0.2亿元增长到2014年的0.8亿元，其中2010年出现了利润的最高值12.3亿元。

　　（四）从业人员不断增加。2005年，全市房地产业的职工人数为5262人，之后整体向上增长，至2014年，达到了10041人，10年间增长约2倍。

　　（五）行业增加值不断提高。2005年，房地产业的增加值是17.7亿元，截至2014年，其增加值达到了84.7亿元，增加了约5倍；2005年，房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动等增加值是4.7亿元，至2014年，其增加值增加到33.2亿元，增加了约7倍。

　　三、国际国内先进模式分析

　　（一）美国模式。1、开发模式特点：高度市场化的运作模式和先进的融资理念。政府依靠对土地的整体规划、建造道路学校等基础设施换取开发权。开发商在完善的融资体系中吸引资金，把控项目开发和资源流通。房地产公司竞争充分，土地市场和楼市供需都较为平衡，因此房地产开发商大都采用长期受益为主的盈利模式。2、经营模式特点：高度的专业化的分工协作，同时利用发达高效的金融体系支撑。房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同专业公司完成，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，他们共同的目标导向是资本或者说是基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。3、市场调控模式特点是调控的法制化、干预的经常化、渠道的多元化、监管的严格化。美国各地政府对房地产开发、市场供应、交易、住房保障各个环节设定了严格的监管制度，保障了法规、政策的有效执行。

　　（二）香港模式。1、开发模式特点：香港是高度集中的房企开发模式。香港开发房地产主体是全能的开发商，开发商从投资买地、项目规划、开发建设到后期的销售推广、物业管理全程负责。香港政府垄断了土地市场，大型开发商垄断了房地产市场，房地产开发本身就围绕着土地的竞争而来。除了土地的竞争，香港的房地产开发过程更像是对资源的整合，房企从土地开发到建设、从销售到售后物业服务，一整套的滚动开发模式使得行业资源高度集中，有利于资源的优化配置。2、经营模式特点：一种香港模式是贯穿整个开发过程的，开发商从拍地、建设、销售和物业管理服务一条龙完成，而另外一种“香港模式”的盈利模式则是整个物业由本体开发商建设、管理，或者把其他开发商的物业进行收购，最终形成自己不进行销售的一整个物业，将其进行开发长期租赁，作为一种长期稳健的盈利模式。具体流程就是大量储备土地、快速规划设计，通过对房子的预期价值加以宣传，即便是房子才开始建设，就开始对该物业进行买卖以获得客户的资金，俗称卖楼花。目前国内的大部分开发商都采用香港模式，房子已经建设到三分之二的高度，就可以申请预售了。

　　（三）新加坡模式。1、开发模式特点：新加坡的开发模式重点解决住房保障，保持市场供需平衡。新加坡是保障住房建设的最好的国家之一，商品房与普通居民的保障房分开治理，互不干涉。新加坡还具有十分强有力的公积金支持，公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分。总的来看，新加坡的房产开发模式是根据收入情况分级制定项目规划，商品房开发仅是为富裕家庭建造的奢侈消费品。2、市场调控模式特点：①国家通过大量建设组屋的方式向社会提供住房。②中央公积金制度带动公民住房消费。中央公积金制度是以向居民提供社会保障为宗旨的强制性的储蓄制度。③依法严管保障房地产供应秩序。国家对社会各类事务严格分层分类细化管理，其中涉及房地产、土地利用、土地交易、国民享有公共住房权利和义务等方面都有明确的管理细则。管理的严格和透明有效地遏制了房地产价格的过大波动，从而起到稳定房地产市场的作用。

　　（四）德国模式。德国是社会市场经济国家，实行的是全面责任型住房政策。主要特点：①坚持居有其屋，实行政府托底保障。联邦法律规定，对经济收入低，或其他原因导致居住困难的家庭，政府有提供公共住房供其租住的职责，福利住房政策是德国住房政策的核心内容。②坚持租售并举，构建多层次住房供应体系。高中收入家庭通过市场方式自己解决住房问题；中低收入家庭通过市场租赁或政府资助方式租赁或购买住房；低收入家庭主要享受政府提供的社会住房或通过一定的住房补贴，在市场上租赁住房。③坚持租金管制，限制出租房屋的租金标准。德国通过立法对房地产租赁市场进行严格管制，对低租金给房屋出租者带来的损失，政府通过贴息或税收优惠的方式来弥补。④坚持金融支持，建立独具一格的住房储蓄制度。住房储蓄制度通过政府奖励等措施鼓励居民参加，保证专款专用，在解决住房融资和稳定房价方面起到关键作用。

　　（五）日本模式。日本房地产模式主要特点如下：①注重住房建设规划的编制和指导。日本政府从1966年到2005年，先后制定八次住房建设五年计划，根据不同的时代背景，提出各阶段的建设目标、规模、标准和措施，明确保障性住房的比例，从“一五”到“八五”分别为40.3％、40.1％、40.7％、45.45％、49.25％、50.68％、48.29％、50.78％。②注重建立完备的住房组织和政策体系。政府建立一系列机构和法规，落实住房建设规划。借助日本住宅金融公库、公营住宅、公团住宅，针对住宅绝对困难人群、比较困难人群采取直接救济、间接救济、直接供应、租金补助等办法，解决国民住房问题。日本的法律法规条文具体细致，针对性和可操作性强，执行过程中很少有因法律模棱两可问题引发争议。③注重中央政府、地方政府和民间组织在住房问题上的合作与分工。日本土地大部分属于私有，所有权问题决定了政府的管辖和内容，中央和地方的关系保持在法律确认的层面上行使各自的职权，并充分借助民间组织的力量，推进住房产业的发展。④注重住宅产业化建设。政府经过住宅产业工业化几十年的推进，企业积极实践，通过制定标准、技术保障、设计优化、性能优化，提高了建筑面积使用的有效性，保证了住房的质量，降低了建筑造价的成本。

　　四、株洲市房地产业存在的主要问题

　　对比香港和新加坡等国际国内先进模式，株洲市房地产业的发展仍然存在以下主要问题：

　　（一）土地开发利用不充分。目前株洲市土地市场的一个普遍现象是，取得土地非常困难。2013年与2014年，株洲市实现购置土地面积分别为94.8万㎡、154.7万㎡，而实际完成的开发土地面积不到一半，出现大量闲置土地。2014年，全市经过3个月的清理排查和调查取证，全市城市四区共排查清理出闲置土地46宗，总面积76.718公顷，其中：拟作无偿收回土地使用权15宗，拟作收回土地使用权给予适当经济补偿9宗；拟作限期开发、收取闲置土地费18宗，应收土地闲置费1600余万元；督促在规定期限内建设开发3宗。

　　（二）金融业关系未理顺。据相关部门提供的数据，市场经济发达国家的住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右，而株洲市住房消费信贷占房地产信贷的比例仅为36.9%，仅占银行全部贷款总量的4.7%，房地产开发投资中有80%的资金来自金融机构及商品房的预售收入。金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。与此形成鲜明对比的是，美国70%以上的房地产开发建设资金是通过直接融资实现的，银行贷款只占10%-15%，风险承担者是分散的。房地产业的发展离不开金融业的支持，由于房地产金融基础体系欠完备，长期以来，房地产业的进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等因素约束，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素。

　　（三）实力雄厚企业偏少。随着株洲市房地产市场的日渐活跃，进入的房地产业的企业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地产企业集团，品牌知名度高的企业偏少。2005年株洲市房地产开发企业总数为147家，到2014年，房地产开发企业的总数上升到347家，其中年检初审合格的一级企业3家，二级企业18家，三级企业185家（详见下表）。众多房地产开发企业中尚未有一家公司的市场占有率超过5%。

　　（四）预警系统不完善。西方国家一般都建立起一整套健全的房地产市场预警预报机制及其体系，即通过研究先行指标的变动，预测经济波动的转折点，分析经济波动未来的趋势，预先设置警戒线或警戒指标，在房地产业发展轨迹发生偏离或严重偏离时，发出提示性或警告性危险信号，以便管理者制定适当的政策加以管理与调控，并提醒房地产业的参与各方注意市场风险。株洲市虽然建立了房地产综合管理信息系统，但是在房地产市场风险预警方面不完善，相关的统计、分析等工作尚处于起步阶段，预警系统还有待完善。

　　五、房地产业健康发展的具体措施

　　房地产业的健康发展事关各行业经济利益关系的合理协调，事关社会分配关系的合理变动，事关市场资源的合理优化配置，而房价的变化是房地产业合理发展的有效体现，是调整住房供求关系的有效杠杆和重要杠杆。为推动株洲市房地产业健康发展，对策建议如下：

　　（一）加强宏观调控，优化行业管理。需要加强对房地产业的宏观调控能力，全面优化房地产行业的管理，在充分分析房地产市场需求的基础上，确定与经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。要加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度,及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，并通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，同时，要以适当的方式引导房地产开发企业理性投资。

　　（二）扩大资金来源，降低融资风险。房地产企业不应局限于银行贷款和自筹资金，还可创新融资政策，一是允许大型住房开发企业发行住房债券和上市融资，通过证券金融中介联系，吸引社会公众的机构投资者购买住房债券和股票。二是引进房地产信托投资。这是一种新的金融工具，可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展譬如“新上海国际大厦资金信托项目”、“株洲爱建新城投资信托项目”等取得初步成效，值得借鉴。通过房地产信托，房地产企业可以从信托投资公司获得信托贷款。

　　（三）规范收费行为，创造良好环境。要规范房地产开发建设环节各项收费，降低房地产开发建设成本；相关部门要对房地产业的行政事业性收费进行检查，对不合理的收费坚决清理；对过高的收费尽快纠正和调整，对合理的收费要规范手续，简化程序，取消不必要的审批环节，对一些企业反映强烈，存在重复审批的环节要进行合并，为房地产企业创造良好的发展环境。

　　（四）提升服务水平，注重人文关怀。房地产开发商一定要转变观念，树立以客户为本的服务理念，踏踏实实地在产品上下功夫。开发出质量更优、配套更合理、价格更具有吸引力、个性化服务更周到、交易过程更人文、管理阶段更完善的产品。开发商要应该认真研究市场需求，将消费者按照年龄、性别、收入、喜好等因素进行市场细分，为之提供个性化的服务。让客户满意的行动本身就是对客户的一种尊重，是人文主义在企业经营理念中的升华，而消费者忠诚更是对品牌和企业的最高信赖，二者实现了“双赢”：企业赢得利润，消费者赢得满意。

 [供稿：株洲市统计局 聂家康]

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